Por Reyna Echenique,
especial para El Inmobiliario
O setor imobiliário dominicano encontra-se em um momento crítico, onde a necessidade de uma regulamentação abrangente se torna cada vez mais evidente. Embora o mercado esteja experimentando um crescimento notável, particularmente nas vendas de imóveis na planta e em projetos em construção, a falta de um arcabouço regulatório adequado para esses tipos de transações imobiliárias cria vulnerabilidades que podem ameaçar sua estabilidade e credibilidade.
A realidade atual
do mercado imobiliário dominicano revela lacunas regulatórias preocupantes. As vendas na planta são frequentemente realizadas sem garantias adequadas, enquanto a falta de regulamentação para os corretores de imóveis permite que as construtoras operem sem uma estrutura operacional apropriada. Essa situação resultou em projetos inacabados ou que não cumprem o prometido, deixando os investidores dominicanos no exterior particularmente vulneráveis.
O Modelo de Dubai como Referência:
A experiência internacional, particularmente o caso de Dubai com a sua Lei nº 13 de 2008 — uma lei mais recente que a nossa — demonstra que é possível implementar um sistema regulatório eficaz que proteja todas as partes envolvidas. Este modelo estabelece um registo provisório obrigatório para imóveis em desenvolvimento, o pagamento de taxas de registo, uma verificação rigorosa das licenças antes do início das vendas e um sistema de monitorização contínua que transformou o seu mercado imobiliário num dos mais fiáveis a nível mundial.
Rumo à Profissionalização Integral:
A transformação do setor exige uma abordagem multifacetada que começa com a profissionalização de todos os seus intervenientes. O estabelecimento de um sistema de licenciamento obrigatório para agentes imobiliários, acompanhado de programas de certificação e formação contínua, é fundamental. Atualmente, um passo significativo nessa direção é o projeto de lei em tramitação no Congresso para regulamentar os serviços imobiliários e os contratos de corretagem, uma iniciativa aguardada com grande expectativa pelo setor e que solicita urgentemente a sua aprovação, uma vez que estabeleceria um quadro legal claro para a intermediação imobiliária. O cadastro oficial de agentes e promotores imobiliários permitiria a manutenção de elevados padrões éticos e profissionais, garantindo a qualidade dos serviços em todo o setor.
Garantias Financeiras e Transparência:
A proteção do investimento deve basear-se em mecanismos financeiros sólidos. A implementação de contas de garantia obrigatórias e o controle dos desembolsos com base em marcos de construção são ferramentas fundamentais. Os fundos imobiliários, devidamente supervisionados para garantir a eficiência,
podem proporcionar uma camada adicional de segurança para todas as partes interessadas.
A padronização de contratos e processos surge como outro pilar fundamental.
A criação de contratos únicos e padronizados para vendas de imóveis na planta, supervisionados pela Agência de Proteção ao Consumidor (ProConsumidor), garantiria transparência e equidade nas transações. Esses contratos devem incluir informações detalhadas sobre os empreendimentos e estabelecer prazos de entrega claros e vinculativos.
Certificação e Autorregulação:
O setor precisa de um sistema de certificação que verifique a
viabilidade técnica e financeira dos projetos antes do seu início. Esse processo deve incluir
o acompanhamento contínuo do andamento da construção e o cumprimento das normas legais. A participação ativa de associações como a AEI e a ACOPROVI nesses processos fortaleceria a autorregulação do setor.
Benefícios e Implementação:
Os benefícios de um quadro regulatório robusto são inúmeros. Para os compradores, representa maior segurança para seus investimentos e garantia de conformidade. O setor se beneficiaria com maior confiança e serviços mais profissionais, enquanto a economia nacional ganharia estabilidade e se tornaria mais atrativa para o investimento estrangeiro. A implementação dessas medidas requer uma abordagem faseada em três etapas principais. Primeiro, a alteração do quadro legal, incluindo a Lei 108-05, para estabelecer o registro provisório e definir procedimentos claros. Segundo, o desenvolvimento
da infraestrutura necessária, como plataformas de registro digital e sistemas de monitoramento.
Por fim, um período de formação e adaptação para permitir que as partes interessadas do setor se ajustem aos novos requisitos.
Rumo a um futuro mais seguro:
regular o setor imobiliário não é uma opção, mas uma necessidade urgente. As medidas propostas, inspiradas em modelos bem-sucedidos como o de Dubai, visam construir um mercado mais transparente, seguro e profissional. O momento de agir é agora, antes que os riscos atuais se transformem em uma crise que prejudique a confiança no setor.
Com um quadro regulatório robusto, o setor imobiliário pode continuar sendo um motor de crescimento econômico e desenvolvimento social para a República Dominicana, garantindo a proteção tanto dos investidores locais quanto dos estrangeiros.
Este artigo faz parte da série 'Boas Práticas Imobiliárias na República Dominicana'.
O autor é advogado imobiliário, empresário do ramo imobiliário, CEO do Grupo Echenique, Secretário do Conselho de Administração da AEI (2024-2026) e corretor de imóveis especializado no setor imobiliário dominicano e internacional.
