Um artigo de duas linhas proíbe a acumulação de esquemas de incentivo. O turismo e o setor imobiliário representaram 42 centavos de cada dólar de investimento estrangeiro em 2025, e o setor ainda precisa processar o que isso significa para sua estrutura tributária
SANTO DOMINGO – Quando o Congresso Nacional aprovou a Lei 30-26 e o Presidente Luis Abinader a promulgou em 18 de junho de 2026, o setor imobiliário turístico comemorou duas notícias amplamente divulgadas: a redução do imposto sobre ganhos de capital e a eliminação gradual do imposto sobre hipotecas.
O que poucas pessoas leram com atenção foi o Artigo 1, o primeiro da lei, o mais curto e possivelmente o que tem o maior impacto estrutural para um segmento que construiu seu modelo de negócios na acumulação de benefícios fiscais.
Esse artigo introduz o numeral 2-1 ao Código Tributário com uma disposição de duas frases: os contribuintes podem escolher o regime tributário que considerem mais conveniente, mas não podem beneficiar simultaneamente de mais de um regime de incentivos relativamente à mesma atividade económica, investimento ou operação.
A proibição não menciona Confotur. Não menciona zonas de livre comércio. Não menciona nenhum regime específico. E aí reside o problema.
| Indicador | Fato |
|---|---|
| Total de IED (Investimento Estrangeiro Direto) em 2025 | US$ 5.032,3 milhões (recorde histórico) |
| Participação do turismo no investimento estrangeiro direto em 2025 | 26.3 % |
| Participação do setor imobiliário no investimento estrangeiro direto em 2025 | 15.7 % |
| Projetos aprovados pela Confotur (2023-2024) | 117 projetos no valor de US$ 5,411 bilhões |
| Proporção de projetos imobiliários em Confotur | 76 de 117 projetos (64,9%) |
| Variações no setor da construção em 2025 | -1,8% em relação ao ano anterior |
| Mudanças nas atividades imobiliárias e de aluguel em 2025 | +3,1% em relação ao ano anterior |
Fontes: BCRD, comunicado de imprensa de 2 de fevereiro de 2026; BCRD, Resultados Preliminares de janeiro a dezembro de 2025; Situr/Mitur
O turismo está em risco?
Para entender a magnitude do que esse artigo propõe, devemos começar com os dados mais recentes do Banco Central da República Dominicana. De acordo com o comunicado de imprensa divulgado pelo BCRD em 2 de fevereiro de 2026, referente ao investimento estrangeiro direto no final de 2025, o IED totalizou US$ 5.032,3 milhões naquele ano, o maior valor já registrado, com o setor de turismo representando 26,3% e o setor imobiliário 15,7% do total.
O turismo e o setor imobiliário, juntos, contribuíram com mais de 42 centavos de cada dólar de Investimento Estrangeiro Direto (IED) recebido pelo país em 2025. O próprio Banco Central da República Dominicana (BCRD) destaca, nessa nota, que o crescimento do setor imobiliário está intimamente ligado ao aumento do turismo.
O Relatório de Resultados Preliminares do BCRD para o período de janeiro a dezembro de 2025, publicado em fevereiro de 2026, também registra que, naquele ano, a construção apresentou uma contração homóloga de 1,8%, atribuída pela agência à maior lentidão e ao adiamento na execução das obras, em um ambiente marcado pela incerteza global e por mudanças nas políticas fiscais e regulatórias.
Por outro lado, as atividades imobiliárias e de arrendamento cresceram 3,1% no mesmo período. Esse contraste coloca a nova lei num momento em que o setor já enfrentava pressões, e qualquer incerteza adicional em relação ao ambiente de incentivos pesa ainda mais sobre o setor.
Por trás desses números está a Lei 158-01 sobre a Promoção do Desenvolvimento do Turismo, conhecida como Lei Confitur, em vigor desde 2001 e alterada em diversas ocasiões.
Na sua versão atual, o regime oferece aos promotores imobiliários: isenção do Imposto sobre o Rendimento por um período máximo de 15 anos a partir da conclusão da construção; isenção do Imposto sobre a Propriedade Imobiliária durante esse período; isenção do imposto de transmissão de bens imóveis de 3% para o primeiro comprador; isenção do ITBIS sobre bens e serviços relacionados com a construção; e isenção dos direitos de importação sobre materiais e equipamentos.
O artigo 5º da Lei 158-01 também estabelece que é proibida a criação de novos encargos tributários durante o período de isenção fiscal.
Segundo dados do Sistema de Informação Turística (Situr) do Ministério do Turismo, entre 2023 e 2024, a Confotur aprovou 117 projetos turísticos com um investimento combinado superior a US$ 5,4 bilhões. Desse total, 76 corresponderam a empreendimentos imobiliários, representando aproximadamente 65% das classificações para o período.
Três cenários de colisão
O artigo 1º da Lei 30-26 não revoga nenhum benefício da Lei 158-01 nem modifica nenhum dos seus artigos. O que ele faz é estabelecer, no âmbito do Código Tributário geral, uma regra transversal: nenhum contribuinte pode beneficiar-se simultaneamente de mais de um regime de incentivos para a mesma atividade econômica, investimento ou transação.
O potencial conflito ocorre em pelo menos três cenários que as partes interessadas do setor identificam ao analisar o texto.
O primeiro cenário envolve desenvolvedores que operam sob a Confotur e que também acessaram mecanismos do Código Tributário geral relativos a atividades relacionadas ao mesmo projeto, como deduções de investimento, planos de pagamento antecipado ou outros instrumentos de planejamento tributário. Se a DGII interpretar essas atividades como uma única operação, o Artigo 2-1 poderá exigir que eles optem por apenas um regime tributário.
A segunda diz respeito à interação entre a isenção do ISR (Imposto sobre a Retenção de Mercadorias) ao abrigo do Confotur e o novo regime de depreciação acelerada para máquinas e equipamentos industriais introduzido pelo próprio artigo 24.º da Lei 30-26.
Um promotor turístico que pretende tirar proveito da depreciação acelerada de equipamentos de construção, enquanto já beneficia da isenção do ISR ao abrigo do regime Confotur, estará a combinar dois regimes na mesma transação? O texto legal não define esta questão.
A terceira categoria, com maior complexidade operacional, envolve condohotéis e empreendimentos mistos onde a mesma entidade jurídica opera unidades residenciais sob o regime Confotur e presta serviços relacionados, como gestão de aluguel de temporada, administração de comodidades e manutenção, que podem ser tributados sob regimes diferentes.
A delimitação entre a mesma atividade econômica e atividades diferentes nesse contexto não está definida no texto legal.
Os limites da proteção existente
O artigo 5.º da Lei 158-01 contém uma disposição que pode servir de proteção para projetos já classificados: proíbe expressamente a criação de novos encargos tributários durante o período de isenção.
Se o artigo 2-1 da Lei 30-26 for interpretado como um novo ônus para esses projetos, essa proteção poderá ser invocada. No entanto, projetos em fase de requerimento perante a Confotur, ou que acabaram de receber classificação provisória, não contam com essa proteção com a mesma clareza.
Eles terão que estruturar sua arquitetura tributária sob a nova regra desde o início, em um momento em que as definições-chave ainda não foram estabelecidas pelo Poder Executivo ou pela DGII (Direção Geral da Receita Interna). Devemos aguardar a regulamentação da lei.
O que a lei não diz
O artigo 2-1 não define "mesma atividade econômica". Não define "mesma operação". Não estabelece um mecanismo de certificação prévia que permita ao contribuinte saber, antes de investir capital, se a combinação tributária que está considerando é válida.
Essas definições devem constar do regulamento de implementação da Lei 30-26, que, até o momento deste relatório, ainda não foi publicado pelo Poder Executivo. A DGII (Direção-Geral da Receita Interna) também não publicou nenhum regulamento geral.
Durante esse período, os projetos em fase de estruturação financeira operam em um cenário indefinido e em um ambiente de opacidade e incerteza. O mesmo relatório anual preliminar do Banco Central da República Dominicana (BCRD) indica que os empréstimos do sistema financeiro para hotéis e restaurantes cresceram 10,2% em 2025, e os empréstimos imobiliários aumentaram 13,2% no mesmo período.
A força motriz do setor reside, em grande medida, na previsibilidade do ambiente fiscal que a Confotur oferece há duas décadas.
Para um setor que representa mais de 42% do investimento direto estrangeiro (IDE) nacional, a diferença entre uma interpretação restritiva e uma interpretação ampla do artigo 2-1 não é apenas um detalhe técnico; trata-se de uma variável de preço que afeta diretamente a rentabilidade projetada de cada projeto e que o mercado já começou a processar.
Fontes consultadas:
- Banco Central da República Dominicana, comunicado de imprensa "BCRD informa que o investimento estrangeiro direto atingiu US$ 5.032,3 milhões no final de 2025", 2 de fevereiro de 2026. bancentral.gov.do/a/d/6482
- Banco Central da República Dominicana, Resultados Preliminares da Economia Dominicana Janeiro-Dezembro de 2025, Fevereiro de 2026.
- Sistema de Informação Turística (Situr), Ministério do Turismo da República Dominicana, dados 2023-2024.
- Lei nº 30-26 sobre medidas para o crescimento econômico, simplificação tributária e mitigação da crise internacional, Art. 1 (novo Art. 2-1 do Código Tributário), promulgada em 18 de junho de 2026.
- Lei nº 158-01 sobre a Promoção do Desenvolvimento do Turismo e suas alterações (Leis nº 184-02, 318-04, 195-13), Arts. 4 e 5.
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