Por Massiel Martínez
Especial para El Inmobiliario
A compra e venda de imóveis na República Dominicana são processos que, embora pareçam
simples, não devem ser realizados em hipótese alguma sem a orientação de um
consultor imobiliário qualificado ou de um especialista no setor.
Ao longo dos meus anos como consultor imobiliário e advogado no setor imobiliário, fiquei
muito surpreso ao ver o número de pessoas que, ao venderem um imóvel, ainda
mantêm os títulos de propriedade com o documento anterior ao utilizado pela Lei 108-05 e que também
mantêm títulos denominados Certificado Anotado ou Carta de Certificado.
O Certificado Anotado ou Carta de Certidão é o documento emitido pelo Registro de Títulos
que, sem possuir designação cadastral própria ou planta topográfica individual devidamente aprovada
, certifica a existência de um direito de propriedade sobre uma parte
de um terreno, conforme estabelecido no artigo 2º do Regulamento para o Controle e Redução de
Certificados Anotados.
É importante observar que a venda de um imóvel com esse tipo de documento acarreta
o risco de aquisição ou venda incorreta, visto que
esses documentos carecem de uma localização e medidas claras,
descrevendo apenas unidades de área. Tratam-se de porções que dependem da
designação cadastral ou do identificador único do lote de origem do certificado e,
como não são representadas em um mapa, sua localização exata não pode ser divulgada. Isso é
o oposto do que se encontra em uma certidão de título de propriedade.
Na minha experiência, muitos vendedores relutam em seguir o procedimento correto para
localizar e medir com precisão um imóvel por meio de um topógrafo, devido aos
custos envolvidos. No entanto, a compra e venda de imóveis deve
sempre ser regida por normas legais, salvaguardando a segurança jurídica de ambas
as partes envolvidas, garantindo que o vendedor possa vender corretamente e que o comprador possa transferir a propriedade do imóvel de forma adequada
.
Assim, o Artigo 129 da Lei 108-05 sobre Registro de Imóveis proibiu a emissão
desse tipo de documento para obrigar o proprietário de qualquer imóvel a individualizar
sua parcela de terra e obter uma certidão de matrícula com os respectivos selos de segurança
, que permitem a transferência do imóvel.
No entanto, o procedimento pelo qual o
Certificado Registrado pode ser corrigido e convertido em um Certificado de Título deve ser realizado por meio de um agrimensor - como
indicamos acima - que deve seguir diferentes etapas para a normalização das
medidas e da localização do imóvel e, assim, obter o certificado de título correspondente.
Como recomendação final, gostaria de acrescentar aos consultores imobiliários que, antes de
vender ou comprar um imóvel com essa situação — ou mesmo sem ela —, considerem
trabalhar com um agrimensor que possa verificar tanto os
documentos registrados quanto as certidões de matrícula do imóvel, visto que somente um agrimensor pode
fornecer informações precisas e verídicas a esse respeito.
