SANTO DOMINGO- Ao alugar um imóvel, surge a famosa regra "dois mais um", que por vezes gera dúvidas entre os inquilinos que não entendem a fórmula e perguntam sobre o destino do seu depósito.
A Lei 17-88, que regulamenta a prestação e a aplicação de cauções em contratos de arrendamento no país, estabelece uma caução de um a três meses de renda, dependendo do prazo estipulado no contrato de arrendamento. A lei estipula que o valor pago pelo inquilino se destina a salvaguardar o imóvel contra eventuais danos materiais e deve ser depositado no Banco Agrícola
Dois especialistas oferecem suas opiniões, afirmando que diversas negociações podem ocorrer durante o processo de locação e estimando que 90% dos proprietários desconhecem as normas relativas ao uso de depósitos.
Mélido Marte, gerente comercial da Remax Metropolitana, entende que diversas negociações podem ocorrer durante o processo de locação, dependendo do período do contrato. "Já fiz locações sem depósito, pode ser até por um mês, e quando os inquilinos não têm fiador, podemos exigir um depósito maior", afirma.
Ele explica que os meses que chamam de caução nada mais são do que uma garantia para cobrir reparos de possíveis danos que possam ser identificados no imóvel no momento da entrega pelo inquilino.
Ele lembrou que a lei estabelece que esses depósitos devem ser levados ao Banco Agrícola para serem devolvidos ao arrendatário no final do contrato.
“O pagamento antecipado geralmente é cobrado mesmo sem a participação de um agente, e é simplesmente uma questão de costume. Chama-se pagamento antecipado, mas também já tive aluguéis pagos posteriormente. Um pagamento antecipado é o oposto de um mês de aluguel atrasado; ou seja, eu pago antes de morar ou usar o imóvel, o que é o oposto de um mês de aluguel atrasado. Eu me mudo hoje e, quando o período de 30 dias termina, pago o mês que já morei no imóvel.”.
Ele disse que a comissão cobrada por um consultor geralmente corresponde a um mês de aluguel, embora dependa do acordo com o proprietário e frequentemente esteja relacionada à duração do contrato. "Por exemplo, quando o contrato tem duração inferior a um ano, a comissão cobrada é equivalente a um mês de aluguel, em vez de 10%. Mas, em contratos anuais, a comissão também corresponde a um mês de aluguel, o que é menos de 10%. Em contratos de um ano, a comissão não ultrapassa o equivalente a 8,33% do aluguel anual. Para aluguéis de seis ou três meses, a comissão geralmente é de 10% do aluguel mensal, e, no caso do Airbnb, pode chegar a mais de 10% para o anfitrião", afirmou Marte.
O que diz um advogado
Alexandra Ovalles, especialista em direito imobiliário, afirma que 90% dos proprietários não depositam os valores no Banco Agrícola, o que causa os problemas que ocorrem entre administradores e inquilinos.
“Esses depósitos devem ser levados ao Banco Agrícola em até quinze dias para proteger o imóvel. E quando os proprietários vão recebê-los, descobrem que estão danificados e, sabendo que a lei protege o inquilino, deixam como está. E, acima de tudo, não é que seja impossível, mas o processo é muito demorado”, destaca o advogado com mestrado em direito imobiliário.
Em relação ao pagamento antecipado, ele afirma que a prática entrou em vigor quando as casas mobiliadas começaram a ser alugadas, a fim de proteger os móveis que são entregues juntamente com o imóvel.
"A lei não estabelece em nenhum parágrafo, pelo menos, um depósito antecipado que seja utilizado desde o início da modalidade de aluguel mobiliado e que deva cobrir reparos fora do escopo do imóvel.".
O texto explica que a lei estipula os depósitos e o número de meses de aluguel exigidos do inquilino, variando de um a três meses. O primeiro parágrafo da Lei de Locação estabelece:
“Em todo contrato de locação, considera-se que o locatário, no momento da contratação, entrega ao proprietário ou administrador, em dinheiro, o valor equivalente a pelo menos um (1) mês de aluguel em contratos de até um ano; dois (2) meses de aluguel em contratos de dois anos ou um ano e meio ou mais; e três (3) meses de aluguel em contratos de três anos ou mais, ou dois anos e meio ou mais; tudo sem prejuízo da exigência do depósito integral no Banco Agrícola em caso de depósitos, adiantamentos ou pagamentos antecipados de valor superior.”.
A advogada experiente do escritório Ovalles Félix y Asociados entende que cobrar a comissão não é ilegal "porque é um trabalho que o agente faz e o inquilino está ciente disso; o importante é que ele esteja ciente desde o início. É necessário esclarecer ao inquilino que há uma comissão sobre o aluguel e, como o agente não é o proprietário, mas sim a pessoa que o representa, ele deve cobrá-la. Pode-se pedir metade da comissão ou uma porcentagem; isso é algo que se discute com o inquilino", explicou ela.
Lei obsoleta
Na República Dominicana, há uma necessidade urgente de atualizar o marco regulatório do arrendamento. A Lei do Arrendamento nº 17-88, de 5 de fevereiro de 1988, está desatualizada e rege a fixação e a aplicação dos valores de aluguel no país. Ela foi criada para alterar a Lei nº 4314, de 22 de outubro de 1955.
Desde o início de 2018, a "Lei Geral sobre Locações e Despejos de Imóveis" está em tramitação no Congresso Nacional, tendo sido aprovada em segunda leitura na Câmara dos Deputados. Foi proposta pelos deputados Henry Merán e Demóstenes Martínez. Este projeto de lei tem recebido consideráveis críticas do setor imobiliário.
