A República Dominicana acaba de despertar de um sono de 70 anos no mercado de aluguéis. E nem todos estão preparados para a nova realidade.
Em25 de junho de 2025,o capítulo mais importante da história moderna do mercado imobiliário no que diz respeito aos aluguéis. Enquanto o país estava preocupado com outras questões, uma lei de 1955 que vinha sufocando o mercado de aluguéis há 70 anos foi finalmente revogada.
Como advogado imobiliário que navegou por duas décadas entre regulamentações arcaicas da era Trujillo e as realidades do século XXI, posso afirmar categoricamente: o que a Câmara dos Deputados acaba de aprovar em primeira leitura não é uma atualização. É uma revolução.
O contraste que muda tudo
Antes (1955):
- Somente o Banco Agrícola podia lidar com depósitos (monopólio absoluto)
- Empresas que operam em brechas legais perigosas
- Processos judiciais intermináveis sem prazo definido
Agora (2025):
- Liberdade total para escolher qualquer banco para depósitos de segurança
- Empresas com proteções legais específicas
- Sentenças judiciais obrigatórias em um prazo máximo de 30 dias. Isso é possível?
- Depósitos limitados a um máximo de 2 meses
A diferença não é incremental. É civilizacional.
Os segredos que ninguém conta
Bomba nº 1: O vazio de milhões
A lei não especifica quem recebe os juros sobre os depósitos de segurança.
Os números: Depósito médio de RD$ 60.000 × taxa bancária de 8% = RD$ 4.800 anualmente por contrato. Projeção nacional: Dezenas de milhões em jogo.
A lei de 1955 era clara: o direito pertencia ao inquilino, embora muitos inquilinos nem sequer soubessem que tinham direito a ele. A nova lei é completamente omissa sobre o assunto.
Revelação bombástica nº 2: Confusão jurídica dispendiosa
A lei estipula um "depósito máximo de 2 meses", mas confunde dois conceitos diferentes:
- Depósito de segurança (reembolsável)
- Pagamento adiantado de um mês (usado como forma de pagamento)
O "+1" no famoso "2+1" não é um depósito, mas sim um pagamento antecipado, como em um contrato de aluguel; você paga mensalmente, e não mensalmente adiantado. É como pagar pelo seu celular antecipadamente.
BOMBA Nº 3: Penalidades inconstitucionais
A nova lei prevê pena de prisão de 3 a 5 anos para proprietários que despejarem inquilinos indevidamente.
Minha análise constitucional: Criminalizar o exercício do direito de propriedade (embora incorreto) poderia violar o princípio da proporcionalidade. Sanções civis ou indenizações seriam mais apropriadas do que sanções penais. Leve isso em consideração antes de aprovar este projeto de lei.
As revoluções que realmente funcionam
Revolução nº 1: Fim do monopólio
Não é mais possível fazer transferências para o Banco Agrícola. Qualquer banco da região pode processar depósitos.
Revolução nº 2: Empresas Protegidas
Pela primeira vez na história, empresas e ONGs contam com um arcabouço legal específico. Chega de navegar em águas turvas e áreas cinzentas.
Revolução nº 3: "Quem contrata, paga"
Anteriormente: O inquilino pagava "2+1", sendo que o "+1" incluía as comissões do agente ou corretor, e o proprietário perdia naquele mês mesmo sem ter contratado o agente.
Agora: o proprietário contrata, o proprietário paga, o inquilino contrata, o inquilino paga diretamente. Transparência total.
Bomba jurídica: Isso poderia criar um precedente? Esse princípio de "quem contrata, paga" também pode gerar debates no mercado imobiliário. Em um mercado favorável ao comprador como o da República Dominicana, poderíamos ver mudanças na forma como as comissões de venda são negociadas? A pergunta é provocativa, mas o precedente jurídico existe.
Revolução nº 4: Seguros versus Depósitos
Inovação: Apólices de seguro como alternativa
Em vez de reservar RD$ 60.000 como entrada, propõe-se o pagamento de um prêmio mensal. Embora essa opção possa parecer mais prática, o processo de solicitação e recuperação do valor segurado — seja por danos materiais ou por falta de pagamento — costuma ser complexo e demorado. Experiências com seguros de veículos, em que as solicitações após um acidente podem ser muito demoradas, servem como um lembrete de quão complexo pode ser obter o reembolso.
Vencedores e perdedores
Vencedores:
- Investidores estrangeiros: Quadro legal previsível = explosão de investimentos
- Inquilinos de classe média: menores barreiras de entrada
- Pequenos empresários: Primeira vez com proteções legais
- Agentes especializados: enorme vantagem competitiva
Perdedores:
- Proprietários abusivos: a era do "vale tudo" acabou.
- Agentes tradicionais: Obsoletos se não se adaptarem
- Setor informal: Maior controle fiscal
Seu momento decisivo
Essa lei ainda não é uma realidade. Ela está em falta:
- Aprovação da segunda leitura e audiência pública
- Aprovação do Senado
- Proclamação Presidencial
- Publicação no Diário Oficial
Tempo estimado: 3 a 6 meses no máximo.
Quem se preparar agora terá uma vantagem de 12 a 18 meses sobre a concorrência.
Seu plano de ação imediata
Se você é proprietário de um imóvel: revise seus contratos atuais hoje mesmo. Avalie a possibilidade de contratar um seguro e o impacto no seu fluxo de caixa.
Se você é inquilino: Conheça seus novos direitos antes de assinar contratos, mesmo antes da nova lei ser aprovada.
Se você é um agente: Urgente – Seu modelo de negócios está mudando radicalmente. Capacite-se agora ou ficará para trás.
Se você é um investidor: a República Dominicana envia uma mensagem clara: estruturas legais de classe mundial. Quem chega primeiro, leva.
A pergunta que define o seu futuro
Como alguém que acompanhou a evolução desse mercado desde os anos 2000, tenho uma pergunta para você:
Você será um daqueles que aproveitarão essa revolução legal ou um daqueles que ficarão de braços cruzados assistindo outros colherem os benefícios?
Quando escrevi em meu livro "Imóveis sob uma Perspectiva Jurídica", lançado em 27 de maio, em um de seus capítulos, que "clareza nunca é inimiga de um bom negócio", pensei que estava sendo idealista demais para o mercado dominicano.
Menos de 30 dias depois, em 25 de junho de 2025, o Congresso Nacional concordou comigo.
Setenta anos de atrasos legais estão prestes a terminar. As oportunidades são enormes. Mas apenas para aqueles que agirem agora.
Sua janela de oportunidade se fecha em 3 a 6 meses. O que você vai fazer?
