Enquanto muitos incorporadores comemoram vendas recordes nas redes sociais, muitas imobiliárias estão silenciosamente falindo. Chegou a hora de alguém contar toda a verdade: e não se trata de drama, mas de matemática simples: sem comissões, sem folha de pagamento. Sem folha de pagamento, sem equipes. Sem equipes, sem vendas.
Quando ambos os setores reconhecem a crise
Na semana passada, Annerys Meléndez, presidente da ACOPROVI, declarou publicamente que "praticamente todos os fatores que afetam a construção estão em estado crítico". Ao ler a entrevista, pensei: finalmente alguém se atreve a dizer uma verdade incômoda.
Mas existe outra verdade que ninguém quer admitir: o setor imobiliário também está em crise. E essa crise silenciosa está destruindo o ecossistema que todos considerávamos sustentável.
A diferença é que, enquanto a ACOPROVI fala sobre taxas de juros e custos de materiais, nós vivemos uma realidade mais dura: trabalhamos, vendemos, entregamos… mas não recebemos pagamento.
O problema não é apenas a falta de pagamento de comissões. Essa prática está criando um efeito dominó que ameaça colapsar todo o setor imobiliário.
A matemática cruel do setor
Deixe-me explicar a realidade que muitos desenvolvedores ignoram:
Uma imobiliária comum lida com:
- 5 a 10 funcionários na folha de pagamento
- Despesas operacionais mensais: RD$ 300.000 – RD$ 1.200.000
- Dependência total de rendimentos de comissão
Quando não pagam comissões:
- Mês 1: Financiado com reservas
- Mês 2: As despesas não essenciais são reduzidas
- 3º mês: Início das demissões
- 4º mês: Crise total de liquidez
- 6º mês: Encerramento ou falência
Isso não é uma projeção. É um padrão que documentei em dezenas de casos como consultor jurídico e empresário do ramo imobiliário.
O efeito dominó explicado: Quando um dominó cai, todos os outros caem
Ficha informativa 1: A imobiliária, após não cobrar comissões por 3 a 6 meses, entra em crise de liquidez. Resultado: demissões em massa, fechamento de escritórios e abandono de projetos.
2: Agentes e funcionários: Sem comissões, emprego ou renda, migram para outros setores ou emigram do país. Resultado: perda de talentos especializados e experiência que leva anos para ser adquirida.
3: Serviços relacionados: Advogados imobiliários, tabeliães, avaliadores e inspetores estão perdendo clientes. Resultado: contração de serviços especializados.
4: Marketing imobiliário: Agências de publicidade, fotógrafos e criadores de conteúdo estão perdendo contratos. Resultado: menos promoção profissional de empreendimentos.
5:Financiamento : Bancos e instituições financeiras estão registrando uma redução nos pedidos de empréstimo. Resultado: menos liquidez para o setor.
6: O desenvolvedor: Sem equipes de vendas dedicadas, as vendas diminuem ou estagnam. Resultado: projetos que não são fechados e estoque acumulado.
Você consegue perceber o padrão? Quando uma empresa imobiliária declara falência, não é apenas o proprietário que perde. Todo o ecossistema perde.
As consequências legais que ninguém menciona
Como advogado especializado, tenho observado um aumento alarmante na cascata de processos judiciais gerados pelo não pagamento de comissões.
A cadeia destrutiva
- Eles não cobram comissões → Eles não podem pagar salários
- Eles não estão pagando salários → Funcionários processam a empresa por justa causa
- Eles são obrigados a pagar benefícios → Eles não têm liquidez para pagar
- Eles não pagam benefícios → Penhoras corporativas
- Apreensões → Encerramento forçado da empresa
Chegou a hora de as pessoas entenderem que as imobiliárias são empresas. Não existem negócios informais que vendam para construtoras, porque o sistema exige registro formal de empresas. Temos folha de pagamento, benefícios, impostos, seguros e todas as obrigações de qualquer empresa formal.
Quando uma construtora deixa de pagar as comissões, isso não afeta apenas o proprietário do imóvel. Aciona uma bomba-relógio jurídica que destrói empregos formais, gera processos trabalhistas e cria um efeito dominó de execuções hipotecárias.
Casos reais que eu trato:
- Ações trabalhistas movidas por funcionários são arquivadas sem indenização
- Embargos corporativos por parte de fornecedores e funcionários
- Liquidações forçadas de empresas com anos de mercado
- Disputas contratuais que acabam nos tribunais
A crise não é apenas econômica, é legal. E as consequências estão atingindo até mesmo os desenvolvedores que criaram o problema inicial.
O custo humano: as famílias por trás das estatísticas
Por trás de cada transação imobiliária concluída, existem histórias reais:
- Maria, mãe solteira e corretora de imóveis há 8 anos, teve que emigrar para os Estados Unidos e trabalhar como faxineira porque não conseguia receber seis meses de comissões atrasadas em seu país.
- Roberto, um empresário do ramo imobiliário com 10 funcionários, vendeu sua casa para pagar a indenização que lhe devia comissões há mais de um ano, pois três construtoras lhe deviam.
- Carmen, uma assistente administrativa, perdeu seu apartamento porque a imobiliária onde trabalhava não pagou em dia.
Esses não são casos isolados. São consequências diretas de um sistema falho, onde o elo mais vulnerável sempre paga o preço mais alto.
Os números que ninguém quer ver
Os dados são devastadores. Na minha empresa, documentei casos que revelam o padrão:
Projeto de 2017: 8 anos sem pagamento de comissões. Motivo: "Instruções do administrador judicial". O projeto atrasou, os clientes recusaram e a construtora nunca pagou.
2019: 6 anos com comissões excelentes.
2020: 5 anos sem pagar comissões integrais.
Este não é um problema temporário. Trata-se de um padrão sistemático em que assumimos o risco financeiro de toda a cadeia.
Como diz minha querida colega e amiga Darnetty Lugo: "Não importa o quanto você vende, mas sim o quanto você recebe. Se você vender 3 milhões de dólares e não receber comissões sobre essas vendas, você não está fazendo nada."
As agências imobiliárias que sobrevivem o fazem "tapando um buraco para abrir outro", financiando com recursos próprios as comissões que deveriam ter cobrado anos atrás, mantendo as mesmas despesas operacionais e compromissos comerciais.
O apelo por uma mesa redonda multissetorial
Como alguém que se preocupa com o setor, empresário do ramo imobiliário e Secretário do Conselho de Administração da AEI (Associação de Corretores e Empresas Imobiliárias) 2024-2026, solicito formalmente a criação de uma mesa-redonda multissetorial para o setor:
Eu apelo a:
- ACOPROVI (Associação Dominicana de Construtores e Incorporadores Imobiliários)
- ACOSDE (Associação de Construtores de Santo Domingo Leste)
- ASOFIDOM (Associação de Empresas Fiduciárias Dominicanas)
- AEI (Associação de Agentes e Empresas Imobiliárias)
Agenda proposta:
- Protocolos de pagamento, com prazos máximos estabelecidos entre todas as partes.
- Responsabilidades clarasdos fiduciários no fluxo de pagamentos.
- Mecanismos de resolução de conflitos
- Fundos de garantia para casos de crise de liquidez setorial
- Transparência financeira no que diz respeito ao andamento dos projetos e à liberação de recursos.
Este fórum multissetorial não é uma declaração de guerra. É um convite à sobrevivência coletiva.
A realidade que alguns preferem negar
Sei que algumas agências lerão isto e dirão: "Isso não acontece comigo; estou recebendo meus pagamentos". E sinceramente, parabenizo-as. Aplaudo aquelas que conseguiram manter relações comerciais saudáveis e fluxos de pagamento estáveis.
Mas a dura realidade é que a maioria está falindo. O fato de outros não quererem admitir isso é uma questão completamente diferente.
Me dói profundamente ver pessoas emigrando para outros lugares e mercados porque o setor imobiliário as levou à falência. Me dói imensamente ver indivíduos talentosos, treinados por anos, abandonando uma área que amam porque não conseguem mais sustentar suas famílias.
Negar a realidade não a altera. O silêncio cúmplice não salva empregos. E fingir que está tudo bem enquanto colegas perdem suas casas, seus veículos e sua estabilidade emocional não é solidariedade sindical.
Se você está prosperando, use isso como uma plataforma para ajudar aqueles que estão passando por dificuldades. Se o seu negócio está estável, torne-se uma voz para aqueles que não a têm mais.
Porque, no fim das contas, quando a estrutura empresarial do setor se desfaz, todos perdemos. A reputação do setor fica prejudicada, a confiança do cliente se deteriora e o mercado encolhe para todos.
A proposta específica
Agenda da mesa-redonda multissetorial:
1: Diagnóstico conjunto – Cada associação apresenta a sua realidade sem filtros
2: Identificar pontos de atrito no fluxo financeiro
3: Desenvolvimento de protocolos de pagamento e garantia
4: Quadro jurídico para a proteção de todas as partes
5: Implementação e monitoramento do projeto piloto
Resultado esperado: Um acordo setorial que proteja a sustentabilidade de toda a cadeia imobiliária.
O momento da verdade
A presidente da ACOPROVI teve a coragem de admitir a sua crise. Eu tenho a coragem de admitir a nossa. Teremos todos a coragem de a resolver juntos?
Este não é o momento para egos coletivos ou exibicionismo individual. É hora de reconhecer que, quando uma parte do ecossistema entra em colapso, todas as outras enfraquecem.
Empresas fiduciárias que dão instruções para não efetuar pagamentos estão destruindo relações comerciais.
Construtoras que adiam pagamentos indefinidamente estão levando seus parceiros de vendas à falência.
As empresas imobiliárias que aceitam condições insustentáveis estão validando um sistema tóxico.
E todos nós estamos perdendo a oportunidade de construir o setor imobiliário mais próspero da região.
A chamada final
Como líder do setor, empresária e advogada especializada, meu compromisso é com a prosperidade de todos os atores do ecossistema imobiliário dominicano.
Para a ACOPROVI: Sua crise é real, mas nossa aliança pode multiplicar suas vendas.
Para a ACOSDE: Os proprietários de empresas precisam de um setor imobiliário próspero para seus investimentos.
À ASOFIDOM: Suas decisões impactam toda a cadeia de pagamentos e relações comerciais.
AEI: É hora de apresentar propostas.
A mesa-redonda multissetorial pode ser o início de uma nova era de colaboração, ou podemos continuar justificando por que o outro está errado enquanto o setor entra em colapso.
O efeito dominó pode destruir ou construir. A escolha é nossa.
Quem está se juntando a este chamado histórico?
Quer fazer parte da solução? Compartilhe este artigo e marque as organizações mencionadas. Chegou a hora de toda a indústria entender que juntos crescemos, ou juntos fracassamos.
