Por Hugo Espinal
Especial para El Inmobiliario
Olá Hugo, minha sobrinha me contou que comprou vários imóveis e, como você sabe, eu também moro nos Estados Unidos. Nós, dominicanos que moramos no exterior, já tivemos experiências ruins comprando imóveis de construtoras pouco confiáveis, e entendo que sempre haverá algumas exceções em diversos setores do nosso belo país. Então, como posso me proteger para não cair em uma armadilha semelhante?
A preocupação expressa por este cliente é totalmente válida, especialmente à luz dos casos de grande repercussão de 2023.
Minha resposta para a Sra. Esther Pérez, como a chamaremos, é simples, mas não fácil. Nada na vida oferece 100% de segurança, exceto a morte e os impostos, mas sempre buscamos maneiras de mitigar possíveis golpes com diferentes ferramentas
- Trabalhe sempre com um consultor experiente que conheça bem os promotores imobiliários que atuam no mercado, em conjunto com uma empresa reconhecida no setor que tenha conhecimento sólido de processos como a due diligence.
- Pergunte se o projeto a ser desenvolvido possui algum tipo de fundo fiduciário de investimento e desenvolvimento imobiliário e, em caso afirmativo, descubra ou solicite informações sobre o administrador fiduciário em exercício.
- E, por fim, pergunte ao consultor imobiliário sobre projetos anteriores entregues pela construtora.
Na minha opinião, o ativo mais valioso negociado em 2024 é a confiança, e as transações imobiliárias não são exceção. Por isso, como mencionei antes, a segurança absoluta não existe, mas devemos sempre buscar esse nível de segurança de diversas maneiras.
Para melhor compreender o ponto 2, referente à confiança, que é um dos mecanismos que mais nos ajuda a alcançar a famosa segurança de 100%; e que também não é uma garantia total, visto que até o Banco da Inglaterra faliu em 1992 graças a uma manobra de George Soros, explicarei um pouco mais.
Existem vários tipos de fundos fiduciários, mas o que eu recomendo é o Fundo Fiduciário Imobiliário, pois oferece maior segurança ao investir em um projeto, uma vez que o incorporador não pode acessar o dinheiro dos compradores até que três condições ou pontos de equilíbrio sejam atingidos, que podem ser resumidos da seguinte forma:
- Ponto de equilíbrio técnico: É quando o projeto consegue obter todas as licenças necessárias para iniciar a construção.
- Ponto de equilíbrio legal: Este ponto é atingido quando a propriedade onde o projeto será desenvolvido é transferida para o fundo fiduciário.
- Ponto de equilíbrio econômico: Esta condição visa garantir a viabilidade financeira do projeto e é atingida quando o número de unidades vendidas, juntamente com o investimento de recursos próprios do construtor ou investidor e, se necessário (o que geralmente ocorre), o financiamento de instituições financeiras (conhecido como empréstimos provisórios para a construção), são suficientes para entregar o projeto aos compradores.
Outro fator tranquilizador que o fundo fiduciário oferece ao comprador é a garantia de que seu dinheiro será usado para a construção do projeto e não será desviado para a compra de outro terreno para outro projeto, para a compra de veículos, viagens ou outros fins não relacionados à construção.
Nesse sentido, sugerimos que consulte seu consultor imobiliário para verificar se o projeto está inserido em um fundo fiduciário e, em caso afirmativo, para perguntar se ele atende às condições descritas acima.
Segurança e confiança são o que um comprador deve procurar; ao contatar o consultor imobiliário certo, ele estará cada vez mais perto de um projeto imobiliário que será concluído com sucesso.
O autor é: Consultor Sênior da Plusval Dominicana.
