Zij stellen dat de echte uitdaging niet langer ligt in het aanleggen van meer parkeerplaatsen, maar in het veranderen van de manier waarop steden worden gepland
SANTO DOMINGO — In de Dominicaanse Republiek is parkeren voor een winkelcentrum vaak een van de grootste uitdagingen voor zowel winkeliers als klanten. De meest voor de hand liggende oplossing lijkt: meer parkeerplaatsen aanleggen. Twee specialisten die door El Inmobiliario , stellen echter dat deze oplossing mogelijk slechts het symptoom aanpakt in plaats van het probleem.
Architect Yermys Peña, CEO van Construger en Studio YP, en stedenbouwkundige Esther Morillo, voormalig voorzitter van het Dominicaanse College van Ingenieurs, Architecten en Landmeters (CODIA), zijn het erover eens dat het land het model waarmee het al decennialang zijn vastgoedprojecten ontwerpt, moet herzien.
Zijn diagnose begint bij een eenvoudige premisse, maar heeft diepgaande implicaties: het debat zou niet langer moeten gaan over hoeveel voertuigen er in een winkelcentrum passen, maar over hoe mensen er komen en hoe die stedelijke ruimte waarde creëert.
Het paradigma dat begon te veranderen
Decennialang schreven stedenbouwkundige voorschriften een minimumaantal parkeerplaatsen voor op basis van het type en de grootte van elk gebouw. De logica leek onomstotelijk: hoe meer parkeergelegenheid een project bood, hoe concurrerender het zou zijn.
Maar voor Peña weerspiegelt dat model een realiteit die niet meer bestaat.
Hij legt uit dat deze regelgeving is bedacht in een stad die volledig afhankelijk was van auto's, waar elke activiteit afzonderlijk werd bekeken. In de praktijk moest een kantoor, een restaurant of een winkel voldoende parkeergelegenheid hebben om aan de piekvraag te voldoen, zelfs als die pieken op verschillende tijdstippen voorkwamen.
"Dat model meet het verkeerde," betoogt hij.
In plaats van te berekenen hoeveel voertuigen er tijdens de spitsuren tegelijkertijd aanwezig zouden kunnen zijn, begrijpt de architect dat hedendaagse stadsplanning zich richt op het beheersen van de werkelijke vraag en het benutten van de complementariteit van functies, waarbij zelfs verschillende activiteiten afhankelijk van het tijdstip van de dag parkeerplaatsen kunnen delen.
Morillo is van mening dat deze transformatie ook in de regelgeving moet worden weerspiegeld. Volgens hem geeft de huidige regelgeving nog steeds prioriteit aan ruimte voor auto's, in die mate dat sommige projecten meer ruimte reserveren voor parkeerplaatsen dan voor woon- of bedrijfsruimte.
"We moeten evolueren naar flexibelere en dynamischere regelgeving die niet langer prioriteit geeft aan de ruimte voor voertuigen boven de levenskwaliteit van mensen," zegt hij.
De duurste vierkante meter… en degene die het minst oplevert
Voor een projectontwikkelaar is elke beslissing over het gebruik van een stuk grond een economische afweging.
Yermys Peña legt uit dat een parkeergarage die in een kelder of op verhoogde constructies wordt gebouwd, tot de duurste bouwprojecten behoort, vanwege de benodigde graafwerkzaamheden, speciale constructies en de technische omstandigheden van de grond.
Diezelfde vierkante meters zouden echter ook kunnen worden bestemd voor commerciële ruimtes, kantoren of woningen die een permanent inkomen kunnen genereren.
De discussie, zo legt hij uit, was niet langer uitsluitend technisch van aard, maar werd ook een financiële beslissing.
Daarom zijn er in sommige internationale projecten al flexibele parkeerterreinen opgenomen, die vanaf het begin ontworpen zijn om te worden omgevormd tot kantoren, woningen of andere doeleinden wanneer de behoefte aan parkeerplaatsen afneemt.
"Er wordt minder gebouwd, maar het wordt op een flexibele manier gebouwd," vat hij samen.
Het voorstel weerspiegelt een trend die steeds meer terrein wint in markten waar de groei van het openbaar vervoer, gedeelde mobiliteit en technologische veranderingen ons dwingen na te denken over gebouwen die in de loop der tijd kunnen meegroeien.
Wanneer de auto de stad begint te verdringen
Voor Morillo overstijgt de discussie de grenzen van elk afzonderlijk vastgoedproject.
Het rapport waarschuwt dat het tekort aan parkeerplaatsen leidt tot files, vervuiling, een hoger brandstofverbruik en veel stress bij automobilisten die meerdere straten moeten doorkruisen voordat ze een beschikbare plek vinden.
Maar de meest verontrustende gevolgen doen zich voor in de openbare ruimte.
De bezetting van trottoirs, de verkleining van de voor voetgangers bestemde ruimte en de inname van rijstroken leiden uiteindelijk tot een verslechtering van de stedelijke mobiliteit en een verandering in de manier waarop steden worden gebouwd.
"De ernstigste gevolgen zijn van menselijke aard: onze steden worden uiteindelijk ontworpen voor auto's en niet voor mensen," betoogt hij.
Vanuit hun perspectief moet de ruimtelijke ordening stoppen met het analyseren van elk gebouw afzonderlijk en in plaats daarvan hele sectoren identificeren waar gezamenlijke oplossingen kunnen worden geïmplementeerd.
Dit omvat onder meer strategisch gelegen parkeergarages met meerdere verdiepingen, gedeelde parkeersystemen tussen gebouwen met complementaire openingstijden, parkeermeters in commerciële gebieden, stimulansen voor particuliere investeringen en een versterking van het openbaar vervoer.
De waarde ligt niet meer waar hij vroeger lag
Hoewel parkeergelegenheid nog steeds een belangrijk element is voor veel commerciële projecten in de Dominicaanse Republiek, is Peña van mening dat het niet langer de belangrijkste indicator voor concurrentievermogen is.
Hij legt uit dat de markt tegenwoordig meer waarde hecht aan een strategische locatie, goede bereikbaarheid en een constante stroom mensen.
Aanbevolen lectuur:
- "De kwetsbaarheid van een woning hangt niet alleen af van het beton," waarschuwt een aardbevingsdeskundige
- Het gebrek aan veilige huisvesting vergroot de structurele kwetsbaarheid, waarschuwt Zoraima Cuello
- Deskundigen waarschuwen voor de kwetsbaarheid van huizen voor natuurverschijnselen in de Dominicaanse Republiek
