De laatste jaren is het steeds vaker voorgekomen dat koopovereenkomsten voor onroerend goed een garantie van één jaar bevatten. Hoewel dit vaak wordt gepresenteerd als een contractuele voorwaarde, is het zorgwekkend wanneer het de koper de indruk probeert te geven dat de projectontwikkelaar na afloop van deze periode volledig van aansprakelijkheid is ontheven.
Deze opvatting creëert niet alleen juridische onzekerheid, maar negeert ook een bescherming die de Dominicaanse wetgever meer dan een eeuw geleden heeft ingesteld om diegenen te beschermen die hun vermogen in een gebouw investeren.
Artikel 1792 van het Burgerlijk Wetboek van de Dominicaanse Republiek bepaalt dat, wanneer een gebouw geheel of gedeeltelijk teniet wordt gedaan als gevolg van een constructiefout of een gebrek in de grond, de architect en de aannemer gedurende tien jaar aansprakelijk zijn (tienjarige aansprakelijkheid).
Deze tienjarige aansprakelijkheidsgarantie, die kopers van gebouwen beschermt, vindt zijn oorsprong in de Code Napoléon en is al meer dan 140 jaar wettelijk erkend in ons land.
Dit toont aan dat de veiligheid van gebouwen nooit als een tijdelijke verplichting is beschouwd, maar als een fundamenteel beginsel van het burgerlijk recht.
Het is belangrijk te verduidelijken dat deze garantie geen betrekking heeft op kleine gebreken, afwerkingen of elementen die onderhevig zijn aan normale slijtage. Het doel ervan is om gebreken aan te pakken die de structurele integriteit en stabiliteit van het werk in gevaar brengen.
Juist omdat het een mechanisme is ter bescherming van het algemeen belang en de veiligheid van mensen, kan de reikwijdte ervan niet aan de willekeur van de partijen worden overgelaten door middel van een simpele contractuele clausule.
Wanneer een contract tracht de aansprakelijkheid te beperken tot één jaar, terwijl de wet in de gevallen bedoeld in artikel 1792 van het Burgerlijk Wetboek een aansprakelijkheid van tien jaar vaststelt, moeten we ons afvragen: kan een contract een recht beperken dat de wet uitdrukkelijk aan de koper toekent?
Vanuit juridisch oogpunt moet het antwoord met de nodige voorzichtigheid worden geanalyseerd, maar het principe is duidelijk: contractuele bepalingen kunnen wettelijke bepalingen die rechten van algemeen belang beschermen, niet terzijde schuiven. De wil van de partijen is beperkt wanneer deze in strijd is met dwingende regels die door de wetgever zijn vastgesteld.
Kopers hebben het recht om deze realiteit te kennen voordat ze een contract tekenen. Voor de meeste gezinnen is een huis de belangrijkste investering van hun leven. Die beslissing moet niet alleen gebaseerd zijn op vertrouwen in de projectontwikkelaar, maar ook op kennis van de garanties die de wet biedt.
Ontwikkelaars moeten de aansprakelijkheidstermijn van tien jaar evenmin als een bedreiging zien. Integendeel, het dient als een stimulans om de kwaliteitscontrole, het technisch toezicht, de naleving van de bouwvoorschriften en de correcte documentatie in elke bouwfase te versterken.
De beste manier om juridische risico's te beperken is niet door garanties te beperken via contractuele bepalingen, maar door te bouwen met de technische nauwkeurigheid die moderne engineering vereist.
Vertrouwen in de vastgoedmarkt wordt niet opgebouwd door rechten te beperken, maar door transparantie en naleving van de wet te versterken.
De ontwikkeling van de sector moet gebaseerd zijn op veilige gebouwen en evenwichtige contractuele relaties, waarbij zowel ontwikkelaars als kopers de verantwoordelijkheden kennen en respecteren die het Dominicaanse rechtssysteem heeft vastgesteld om de bezittingen en, bovenal, de levens van mensen te beschermen.
Aanbevolen lectuur:
- Een aansprakelijkheid van tien jaar is niet het enige juridische risico voor aannemers
- De Dominicaanse bouwsector heeft geen behoefte aan meer regelgeving; ze moet aantonen dat ze aan de bestaande regelgeving voldoet
- Infrastructuur en connectiviteit: de onzichtbare fundamenten die het succes van een vastgoedinvestering bepalen
