Een recente uitspraak van het Constitutioneel Hof, gebaseerd op jurisprudentie uit Colombia en Peru, stelt de eisen vast waaraan een aanmaning in een woongebouw moet voldoen om geen schending van de grondrechten te vormen
SANTO DOMINGO – Het Constitutioneel Hof (TC) heeft geoordeeld dat de verspreiding van achterstallige onderhoudsbetalingen via sociale netwerken, audio- en video-opnamen en foto's van wanbetalende eigenaren een schending is van het recht op privacy, eer en goede naam, wanneer deze informatie de persoonlijke ruimte van de appartementseigenaren overstijgt en derden buiten het wooncomplex bereikt.
De uitspraak, met nummer TC/0684/26 en gedateerd 27 juli 2026, beëindigt het dossier TC-05-2026-0032, dat voortvloeide uit een conflict tussen een groep eigenaren en de wijkraad van het wooncomplex Estrella Marina in La Romana.
Toegepast op de zaak Estrella Marina concludeerde het Constitutioneel Hof dat de fout niet lag in het melden van de wanbetaling, maar in de middelen en de reikwijdte die het bestuur had gekozen. Het publiceren van audio-, video- en fotomateriaal op sociale media, zo merkte het hof op, overschreed de grenzen van de legitieme bevoegdheid van het bestuur, die beperkt is tot het informeren van de andere eigenaren over de status van de gemeenschappelijke verplichtingen.
Bijgevolg gaf hij de Estrella Marina Residential Neighborhood Association opdracht om met die praktijken te stoppen en ze niet meer te herhalen.
In de praktijk biedt het criterium een leidraad voor de appartementseigenaren en wooncomplexen : een fysieke mededeling op het prikbord of in gemeenschappelijke ruimtes, gericht aan eigenaren met een bepaalde en niet-rechtsbetwistbare schuld, is toegestaan; publicatie ervan op sociale media of verspreiding ervan onder mensen buiten de vereniging van eigenaren is dat niet.
Volgens gegevens van de Nationale Raad voor Appartementencomplexen (CONACO), geciteerd door El Inmobiliario in mei 2025, heeft 47% van de appartementencomplexen in het Nationaal District aanzienlijke achterstanden in de inning van onderhoudskosten. Deze wanbetaling kan leiden tot achteruitgang van de voorzieningen en onderbrekingen van diensten zoals afvalinzameling en beveiliging.
Het is dit soort financiële druk dat sommige besturen ertoe heeft aangezet om debiteuren publiekelijk aan de kaak te stellen. Wat deze uitspraak onderscheidt van een simpel verbod, is dat het Grondwettelijk Hof de deur niet voor alle ingebrekestellingen heeft gesloten.
De rechtbank verduidelijkte, en herhaalde de criteria die in haar uitspraak TC/0198/23 waren vastgesteld, dat het plaatsen van kennisgevingen van schulden voor onderhoud in de gebouwen geen inbreuk maakt op het recht op privacy van de schuldenaar, mits het een zekere en afdwingbare schuld betreft en er geen gerechtelijke procedure loopt.
De reden hiervoor is volgens de beroepsvereniging dat de onderhoudskosten een fonds vormen voor gemeenschappelijke uitgaven, iets wat de andere mede-eigenaren ook aangaat.
Vergelijkend recht
Om dit onderscheid te onderbouwen, baseerde het Constitutioneel Hof zich op vergelijkende jurisprudentie en verwees naar het Constitutioneel Hof van Colombia, dat in zijn arrest T-106/02 vaststelde dat de publicatie van debiteurenlijsten op zich geen schending van het recht op goede naam en privacy vormt, omdat slechts een bepaald feit bekend wordt gemaakt, namelijk de wanbetaling van administratiekosten.
Dat criterium werd door dezelfde rechtbank herhaald in arrest C-328 van 2019, gebaseerd op een uitspraak uit 2002.
De Dominicaanse rechtbank ging ook in beroep bij het Constitutioneel Hof van Peru, dat in zijn uitspraak STC 05903-2014-PA/TC de geldigheid van deze lijsten afhankelijk stelde van de eis dat de schuld uitvoerbaar is, zonder enige twijfel over het bestaan ervan, aangezien deze niet onderworpen is aan een gerechtelijke procedure.
In diezelfde uitspraak stelde de Peruaanse rechtbank drie aanvullende criteria vast, die ook door het Constitutionele Hof van Colombia werden overgenomen in zijn arrest T-630 uit 1997, en die dienen als praktische richtlijn voor beheerders van wooncomplexen: dat de informatie betrekking heeft op alle bewoners van de wooneenheid, dat deze geen strikt persoonlijke of familiale aspecten beschrijft, en dat deze economische relevantie heeft voor het gehele complex.
Aanbevolen lectuur:
