Het kan de winstgevendheid verbeteren, maar het vervangt niet de vraag, de bedrijfsvoering of een gezonde financiële structuur
CONFOTUR kan een krachtig instrument zijn voor een toeristisch project, maar het maakt van een slecht idee geen haalbare investering. Fiscale stimuleringsmaatregelen helpen de kosten te verlagen en het rendement te verbeteren, maar de basis van de onderneming blijft hetzelfde: reële vraag, de juiste prijs, duurzame bedrijfsvoering en een financiële structuur die minder gunstige scenario's kan doorstaan.
De fout ontstaat wanneer de ontwikkelaar begint met de stimulans en vervolgens probeert het project aan te passen aan de eisen ervan. In die volgorde kan het project weliswaar vooruitgang boeken, maar de investering blijft blootgesteld aan een fundamentele vraag: wie zal het product kopen, gebruiken of bewonen zodra de promotiefase voorbij is?
Die stimulans is niet goed voor de zaak
CONFOTUR kan de belastingdruk verlichten en de winstgevendheid van een in aanmerking komend toeristisch initiatief versterken. Deze voordelen gelden echter alleen voor een project dat al een solide commerciële en financiële basis heeft. Ze creëren geen vraag, garanderen geen bezettingsgraad en zorgen er niet voor dat de koper de voorgestelde prijs accepteert.
Een aparthotel, condohotel of villacomplex kan aan alle formele eisen voldoen en toch slecht ontworpen zijn. Dit gebeurt wanneer de verwachte tarieven niet overeenkomen met de markt, de bezettingsgraad wordt berekend op basis van oppervlakkige maatstaven, of voorzieningen de kosten verhogen zonder voldoende inkomsten te genereren.
Dit gebeurt ook wanneer de projectontwikkelaar de verkoop van onroerend goed verwart met de exploitatie van toeristische diensten. De verkoop van wooneenheden kan een deel van de bouw financieren, maar de uiteindelijke prestaties hangen af van boekingen, service, onderhoud, marketing en beheer. Zonder een duidelijk operationeel plan kan het project mislukken en problemen veroorzaken.
De evaluatie mag daarom niet beperkt blijven tot de verwachte belastingbesparing. Er moet worden onderzocht hoeveel het rendement daadwerkelijk verbetert, wat er zou gebeuren zonder de stimulans en of het project nog steeds levensvatbaar zou zijn bij een daling van de omzet, bezettingsgraad of tarieven.
Eerst de haalbaarheid, dan het dossier
Voordat een CONFOTUR-aanvraag wordt opgesteld, is het raadzaam om het product, de doelgroep, de prijs, de absorptiesnelheid en het bedrijfsmodel te valideren. De absorptiesnelheid verwijst naar de snelheid waarmee de markt de units kan kopen of leasen zonder gebruik te maken van permanente kortingen.
Het financiële model moet ook de operationele kosten, de vervanging van apparatuur, het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, marketing en administratie omvatten. Als deze kosten worden geminimaliseerd om de winst te verhogen, kan het project op papier winstgevend lijken, maar instabiel blijken zodra het operationeel is.
Een andere cruciale factor is de exploitant. Hun betrokkenheid kan van invloed zijn op het ontwerp, de mix van accommodaties, de diensten, de gastervaring en de verkoopkanalen. Door deze beslissing tot het laatste moment uit te stellen, moet je vaak te laat nog dingen corrigeren die vanaf het begin vastgelegd hadden moeten worden.
CONFOTUR moet worden gezien als een hulpmiddel, niet als een reddingslijn. Het kan een goed gestructureerd project versterken, de concurrentiepositie verbeteren en investeringen vergemakkelijken, maar het vervangt geen marktthese, een geloofwaardige bedrijfsvoering of een goed geplande kasstroom.
De juiste vraag is niet alleen hoeveel de stimulans zal besparen. Het gaat erom of er vóór en ná het ontvangen van de stimulans sprake is van een duurzaam toeristisch bedrijf. Als het antwoord daarop overtuigend is, is CONFOTUR een positieve aanvulling. Zo niet, dan vertraagt het belastingvoordeel slechts het moment waarop de zwakke punten aan het licht komen.
Aanbevolen lectuur:
