Ruim 90% van het woningaanbod bestaat uit appartementen, in een markt die steeds homogener, gesegmenteerder en meer gericht is op midden- en hogere inkomensgroepen
SANTO DOMINGO. – Gegevens uit het Bouwtoeleveringsregister (ROE 2025-2) bevestigen dat meer dan 90% van de wooneenheden appartementen zijn. Deze trend is niet nieuw, maar wordt in deze meting geconsolideerd en herdefinieert de manier waarop de stad groeit.
De woningmarkt blijft de kern van de vastgoedmarkt in de metropoolregio, maar de veranderingen die in het rapport worden beschreven, geven niet zozeer aan hoeveel er wordt gebouwd, maar eerder welk type woning het aanbod domineert.
De gegevens tonen aan dat appartementen niet langer slechts de meerderheid vormen, maar praktisch de absolute meerderheid binnen het officiële aanbod, waardoor huizen worden verdrongen. Dit is een reactie op structurele factoren zoals de beperkte beschikbaarheid van stedelijke grond, de stijgende bouwkosten en de noodzaak om projecten met een hogere dichtheid te ontwikkelen.
Als gevolg hiervan verschuift de markt naar een dominante vorm van meergezinswoningen, gekenmerkt door een hogere dichtheid zonder volledige verticale expansie. Hoewel appartementen de boventoon voeren, blijven de gebouwhoogtes gematigd.
De meeste woningen worden gebouwd in gebouwen van één of twee verdiepingen, wat erop wijst dat de verdichting meer plaatsvindt door herbestemming van de grond dan door verticale groei.
Een patroon dat al zichtbaar was in de ROE 2025-1, zet zich voort in de nieuwe meting: meer eenheden per project, maar zonder een significante sprong voorwaarts richting intensieve verticalisering.
Standaardisatie en territorium
Door tekortkomingen in het openbaar vervoer is parkeren geen meerwaarde meer, maar een essentieel onderdeel van het vastgoedproduct.
Een ander belangrijk gegeven uit ROE 2025-2 is dat meer dan 80% van de woningen over een parkeerplaats beschikt. Dit element, naast de functionaliteit, definieert het profiel van de potentiële klant: kopers met toegang tot een auto, projecten gericht op de midden- en hogere middenklasse, in een stad die nog steeds is georganiseerd rondom privévervoer.
In het ROE 2025-2 is de geografische verdeling van het woningaanbod ook ongelijk, aangezien de gegevens een sterke concentratie laten zien in het Nationaal District met meer dan 40% van het totaal gebouwde aanbod en Santo Domingo Oost met 34,1% van de projecten, terwijl Santo Domingo Noord, hoewel het een gebied is dat volop in ontwikkeling is, tot het moment van de meting een concentratie van 16,1% vertegenwoordigt.
Deze gegevens bevestigen een patroon dat in eerdere edities al werd waargenomen, waarbij het centrum waarde concentreert terwijl de periferie de groei absorbeert. Dit gedrag versterkt de marktsegmentatie niet alleen op basis van prijs, maar ook op basis van locatie.
Hoewel woningbouw de belangrijkste bestemming voor de bouw blijft, kunnen aanbodnormen worden afgestemd op efficiëntie- en winstgevendheidscriteria, maar ze beperken tegelijkertijd ook de verscheidenheid aan opties die op de markt beschikbaar zijn.
Momenteel is het aanbod vrijwel homogeen, waarbij appartementen en projecten met parkeergelegenheid de boventoon voeren, in vergelijkbare configuraties qua grootte en kenmerken. Dit suggereert een efficiëntere markt vanuit het perspectief van de ontwikkelaar, maar met minder diversiteit aan opties voor kopers.
In de macro-economische context van hogere rentes, strengere financieringsvoorwaarden en gestegen materiaalkosten richten projectontwikkelaars zich op producten met een hogere omloopsnelheid of winstgevendheid, waarbij ze risico's beperken en kiezen voor beproefde typen, zoals appartementen.
Het resultaat is een stad met meer woningen per project en een markt die zich steeds meer richt op specifieke segmenten, voornamelijk midden- en hogere middeninkomens.
Het appartement is niet alleen het dominante product. Het is de uitdrukking van een markt die zich aanpast aan nieuwe economische en stedelijke omstandigheden.
Het is meer dan een specifieke verandering; het is een trend die al aanwezig was in ROE 2025-1 en die zich nu verder ontwikkelt, waarmee de manier waarop Santo Domingo wordt gebouwd en bewoond, wordt gemarkeerd.
Aanbevolen lectuur:
- De bouwsector groeit, maar er zijn minder projecten; het aantal nieuwe projecten is met 22% gedaald
- Volgens het ROE-rapport hebben bouwprojecten voor eengezinswoningen het hoogste percentage werkonderbrekingen
