Het voorstel betreft een wijziging van Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed, om nieuwe elementen op te nemen die de rechtszekerheid versterken.
SANTO DOMINGO– De aan- en verkoop van nieuwbouwprojecten en woningen in aanbouw vormt een belangrijk segment van de Dominicaanse vastgoedmarkt. Het ontbreken van een adequaat voorlopig en preventief registratiesysteem heeft echter geleid tot talloze gevallen van fraude en meervoudige verkoop van hetzelfde pand, waardoor het vertrouwen in de sector is ondermijnd en kopers miljoenen dollars aan verliezen hebben geleden.
Dit is de mening van vastgoedadvocaat Reyna Echenique, die stelt dat het Dominicaanse registratiesysteem, dat volgens haar in veel opzichten robuust is en vooruitgang boekt op het gebied van veiligheid, geen specifieke preventieve mechanismen kent voor de verkoop van nieuwbouwprojecten en woningen in aanbouw.
In dat verband adviseert hij om Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed te wijzigen en elementen zoals het Dubaii-model op te nemen, dat ervoor zorgt dat investeringen in onroerend goed met wettelijke garanties worden uitgevoerd.
De vastgoedadviseur stelt ook voor om een geleidelijk proces van juridische hervorming te starten, proefprojecten in specifieke gebieden te ontwikkelen, technische samenwerking met Dubai op te zetten en opleidings- en bewustwordingsprogramma's te creëren.
Reyna Echenique. (EXTERNE BRON).
Echenique legde uit dat ze in haar hoedanigheid als secretaris van de raad van bestuur van de Vereniging van Makelaars en Vastgoedbedrijven (AEI) een voorstel had opgesteld om Wet 108-05 betreffende de Registratie van Vastgoed te wijzigen. Dit voorstel identificeert drie essentiële pijlers van het Dubai-model die de bestaande juridische lacunes in de Dominicaanse Republiek zouden moeten dichten.
De eerste aanbeveling is de realisatie van het appartementencomplex op basis van een bouwplan. Dit vereisteen voorafgaande vergunning die de haalbaarheid van het project garandeert en een veilige verkoop van toekomstige wooneenheden mogelijk maakt.
“ Het tweede element maakt het mogelijk om al in een vroeg stadium, met het voorlopige contract , overdrachtsbelasting te betalen. Dit toont de formele betrokkenheid van de koper en het project aan en genereert bovendien vroegtijdig inkomsten voor de staat . Voor gevallen met een CONFOTUR-voorlopig contract is een voorlopige vrijstellingsverklaring vereist”, aldus de specialist tegenover El Inmobiliario .
Het derde aspect zou bestaan uit de invoering van een voorlopig registratiesysteem voor contracten betreffende bouwplannen en -uitvoering, ter onmiddellijkebescherming van de rechten van de koper en ter effectieve voorkoming van meervoudige verkoop.
"Deze door de AEI voorgestelde maatregelen pakken direct de zwakke punten van het huidige systeem aan, zoals het dichten van juridische mazenen het wegnemen van onduidelijkheden die worden uitgebuit door gewetenloze projectontwikkelaars en die de reputatie schaden van degenen die het wel goed doen", benadrukt hij.
"Het verwijst ook naar devolledige traceerbaarheid die het mogelijk maakt het project van begin tot eind te volgen, inclusiefbescherming vanaf het allereerste begin, waardoor de rechten van de koper op de plannen en de bouw vanaf het moment zelf gewaarborgd zijn," aldus de CEO van Echenique Real Estate.
Volgens Echenique zouden deze maatregelen een impact hebben op buitenlandse investeringen. "De invoering van het voorlopige en preventieve registratiesysteem van Dubai, in combinatie met de modernisering van Wet 16-95 inzake buitenlandse investeringen, zou de Dominicaanse Republiek positioneren als een aantrekkelijke bestemming voor internationale vastgoedinvesteringen", aldus Echenique.
Hij gaf aan dat deze versterking van het juridische kader positieve gevolgen zou hebben , zoals meer vertrouwen van buitenlandse investeerders in de Dominicaanse vastgoedmarkt , een vermindering van het waargenomen risico bij investeringen in nieuwbouwprojecten en afstemming op internationale normen voor rechtszekerheid.
Het benadrukt tevens de onderscheidende kenmerkenvan andere Caribische markten, depositionering als centrum voor vastgoedinvesteringen ende aantrekkingskracht op vooraanstaande internationale projectontwikkelaars.
In het geval van kopers noemt Reyna Echenique de voordelen van rechtszekerheid vanaf het begin van de aankoop, bescherming tegen doorverkoop en investeringsgarantie.
Voor de vastgoedmarkt zou het leiden tot meervertrouwen in de aankoop van nieuwbouwprojecten,minder rechtszaken en eenheropleving van de sector; terwijl het voor de staat zou resulteren in een beterefinanciële controle, minderrechtszaken wegens vastgoedfraude en eenmodernisering van het registratiesysteem.
“De invoering van een preventief registratiesysteem naar Dubai-model, ondersteund door concrete voorstellen van de AEI, biedt een historische kans om de Dominicaanse vastgoedmarkt te transformeren. De samenwerking tussen de private sector en de autoriteiten heeft concrete oplossingen opgeleverd die vastgoedfraude met nieuwbouwprojecten vrijwel volledig zouden elimineren”, concludeert de specialist in vastgoedrecht.
