De nieuwe wet belast de winst op de verkoop van onroerend goed tegen een vast tarief, maar definieert niet de drempelwaarde waaronder deze belasting van toepassing is. Totdat de uitvoerende macht de regelgeving vaststelt, blijft elke transactie op de secundaire markt een onduidelijke belastingvariabele
SANTO DOMINGO – Wet 30-26 introduceerde een nieuwe belasting, waarvan het tarief duidelijk is, maar de grondslag onduidelijk. Artikel 14 van die wet, die op 18 juni 2026 van kracht werd, bepaalt dat de winst uit de verkoop van onroerend goed in particulier bezit onderworpen is aan een belasting van 10%, die in één keer en definitief betaald moet worden.
Het percentage staat zwart op wit. Wat er niet in staat, is het antwoord op de vraag die elke huizenverkoper zich moet stellen voordat hij tekent: 10% over wat?
Die vraag heeft nog steeds geen officieel antwoord. En totdat dat er wel is, opereert de secundaire vastgoedmarkt met een onopgeloste fiscale variabele die direct van invloed is op de prijsonderhandelingen bij elke transactie.
| Concept | Wat de wet wel/niet definieert |
|---|---|
| Tarief | 10% belasting op vermogenswinsten (Art. 14, Wet 30-26) |
| Karakter | Eenmalige en definitieve betaling |
| Afwikkelingsperiode | Zes maanden vanaf de datum waarop de overdracht is voltooid |
| Belastbare basis | Niet gedefinieerd in de wettekst — regelgeving in behandeling |
| Inflatiecorrectie | Er wordt niet vermeld of het van toepassing is of dat er wordt verwezen naar artikel 289 van de belastingwet |
| Geërfd eigendom | Aanschaffingskosten niet gespecificeerd |
| Aftrekbare verbeteringen | Niet vastgesteld |
| Verordening | Nog niet gepubliceerd op de datum van dit rapport |
Wat stond er voorheen in de belastingwetgeving?
Om de omvang van het verschil te begrijpen, is het nuttig om te beginnen met hoe het Dominicaanse belastingstelsel er voorheen uitzag. Artikel 289 van Titel II van de Belastingwet, gepubliceerd in de wetgevende bibliotheek van de Algemene Directie Binnenlandse Belastingen, definieert nauwkeurig hoe vermogenswinsten die aan belasting onderworpen zijn, worden vastgesteld onder het algemene regime: de aanschaf- of productiekosten, gecorrigeerd voor inflatie, worden afgetrokken van de prijs of waarde van het betreffende goed, overeenkomstig de bepalingen van artikel 327 van deze titel en de bijbehorende voorschriften.
Met andere woorden: winst is niet de verkoopprijs. Het is het verschil tussen wat de verkoper vandaag ontvangt en wat hij oorspronkelijk voor het artikel heeft betaald, gecorrigeerd voor de inflatie.
Als iemand in 2010 een appartement kocht voor RD$ 3.000.000 en het vandaag verkoopt voor RD$ 9.000.000, is de belastbare winst niet RD$ 9.000.000 of RD$ 6.000.000, maar het verschil tussen de verkoopprijs en de oorspronkelijke aankoopprijs, gecorrigeerd voor inflatie over de afgelopen 15 jaar. Dit zou de belastbare basis aanzienlijk verlagen.
Dit inflatiecorrectiemechanisme heeft een precies technisch doel. Wanneer economen spreken over het belasten van reële winsten in plaats van nominale winsten, bedoelen ze precies dit: zonder inflatiecorrectie zou de overheid een deel van de waardestijging belasten dat geen nieuwe rijkdom vertegenwoordigt, maar simpelweg het effect van tijd op de koopkracht van geld.
De Centrale Bank van de Dominicaanse Republiek documenteert in haar werkdocument "Constructie van een woningprijsindex voor de Dominicaanse Republiek", opgesteld door Johán Félix Rosa van de afdeling Monetaire Programmering en Economische Studies in augustus 2021, dat het monitoren van de waarde van vastgoed relevant is voor het economisch beleid, omdat de schommelingen ervan een mix zijn van reële en nominale componenten die voor een correcte meting gescheiden moeten worden.
Wat artikel 296-1 wel en niet zegt
Het nieuwe artikel 296-1, ingevoerd door artikel 14 van Wet 30-26, bepaalt dat vermogenswinsten die worden gegenereerd bij de vervreemding van onroerend goed door particulieren onderworpen zullen zijn aan een eenmalige en definitieve betaling van 10%.
Het artikel stelt de afwikkelingstermijn vast op zes maanden na de voltooiing van de overdracht en bepaalt de van toepassing zijnde uitzonderingen: de hoofdverblijfplaats die binnen dezelfde periode opnieuw wordt belegd in een nieuwe hoofdverblijfplaats, personen ouder dan 65 jaar die hun hoofdverblijfplaats overdragen, en rechtspersonen waarvan de activiteit uitsluitend bestaat uit het bezit van onroerend goed dat niet bestemd is voor commerciële doeleinden.
Wat artikel 296-1 niet doet, is de belastbare basis definiëren. Het specificeert niet of de winst wordt berekend als de verkoopprijs minus de voor inflatie gecorrigeerde aanschaffingskosten, zoals de formule in artikel 289 van de belastingwet voor het algemene regime voorschrijft. Het specificeert niet of de kadastrale waarde als referentie wordt gebruikt. Het stelt niet vast welk document de oorspronkelijke aanschaffingskosten bewijst wanneer het onroerend goed decennia geleden werd gekocht, toen de gegevens anders waren, of wanneer de akte een waarde weergeeft die sterk afwijkt van de werkelijke betaalde prijs – een praktijk die historisch gezien gebruikelijk is op de Dominicaanse markt.
Artikel 296-1 verwijst evenmin expliciet naar artikel 289 voor de berekening van de belastinggrondslag. Dit ontbreken van een verwijzing is technisch gezien significant: de nieuwe regeling van 10% wordt ingevoerd als een eenmalige en definitieve betaling, los van de algemene inkomstenbelastingregeling, en neemt de winstbepalingsregels van de vorige regeling niet door middel van een verwijzing over.
Drie scenario's om te verwerken
Het eerste geval betreft een onroerend goed dat vele jaren geleden is aangekocht met een akte tegen de kadastrale waarde. Als de DGII (Directoraat-Generaal Belastingdienst) de waarde in de akte als aankoopprijs hanteert, die aanzienlijk lager kan liggen dan de werkelijke betaalde prijs, wordt de belastbare basis kunstmatig verhoogd. Dit leidt tot belastingheffing over een winst die in de praktijk in die mate niet bestond.
Het tweede geval betreft geërfd onroerend goed. Wanneer iemand onroerend goed erft en dit vervolgens verkoopt, wat is dan de aanschafprijs? Is dat de waarde die in de boedelprocedure is aangegeven? De kadastrale waarde op het moment van overlijden? De prijs die de overledene oorspronkelijk betaalde? Wet 30-26 geeft hier geen uitsluitsel over, en het nieuwe artikel 296-1 bevat geen mechanisme om deze situatie op te lossen.
Het derde scenario komt het meest voor op de huidige markt: de koper die een woning in de voorverkoop heeft gekocht, tijdens de bouw in termijnen heeft betaald en de voltooide woning nu verkoopt. In dit geval is de aankoopprijs de som van de betaalde termijnen plus de oorspronkelijke afsluitkosten. De wettekst definieert niet hoe deze kosten aan de DGII (Directoraat-Generaal Belastingdienst) moeten worden bewezen en of aftrekposten voor verbeteringen aan de woning zijn toegestaan.
Het effect op prijsonderhandelingen
Onzekerheid over de belastinggrondslag heeft een onmiddellijk en meetbaar gevolg op de secundaire markt: de onzekere belastingdruk wordt doorberekend in de prijsonderhandelingen.
Als de verkoper niet weet hoeveel belasting hij moet betalen, neemt hij dat risico vaak mee in de vraagprijs. Als de koper ook niet weet hoeveel hij bij de transactie moet betalen, wordt de onzekerheid een risicopremie die de deal voor beide partijen duurder kan maken.
De Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) waarschuwt in haar werkdocument 'Taxing capital gains: Country experiences and challenges' (Diana Hourani en Sarah Perret, OECD Taxation Working Paper No. 72, februari 2025) dat systemen voor de belastingheffing op vermogenswinsten die de bepaling van de belastinggrondslag niet adequaat regelen, de rechtvaardigheid ondermijnen, economische verstoringen introduceren en het inkomstenpotentieel beperken.
In hetzelfde document wordt gesteld dat een van de technisch sterkste argumenten voor een zorgvuldige behandeling van deze winsten juist de noodzaak is om de inflatoire component te scheiden van de reële waardestijging, hetzelfde onderscheid dat artikel 289 van de Dominicaanse belastingwet in het algemene regime heeft opgenomen en dat het nieuwe artikel 296-1 noch herhaalt noch expliciet verwerpt.
Wat de wet wél duidelijk definieert
Niet alles is dubbelzinnig. Artikel 296-1 is op drie punten precies, en daar dienen belanghebbenden in de sector rekening mee te houden.
- De deadline: de belasting moet binnen zes maanden na de voltooiing van de overdracht worden betaald, wat in de praktijk neerkomt op zes maanden vanaf de datum van de notariële akte of de inschrijving bij het kadaster, al naar gelang van toepassing.
- Uitzonderingen: De winst is vrijgesteld wanneer het volledige bedrag verkregen uit de verkoop van de hoofdverblijfplaats binnen zes maanden wordt herbelegd in de aankoop van een nieuwe hoofdverblijfplaats. De vrijstelling is evenredig wanneer de herbelegging gedeeltelijk is. De vrijstelling is volledig, zonder herbeleggingsvoorwaarde, wanneer de verkoper een persoon van 65 jaar of ouder is die zijn of haar hoofdverblijfplaats overdraagt.
- Het definitieve karakter: de 10% is een eenmalige en definitieve betaling, wat betekent dat dit inkomen niet wordt opgenomen in de progressieve schaal van de ISR van de verkoper en ook geen extra verplichtingen voor dit concept met zich meebrengt.
Vragen over de regelgeving
De uitvoerende macht is verantwoordelijk voor het vaststellen van de uitvoeringsvoorschriften van Wet 30-26. Deze voorschriften moeten onder meer bepalen: hoe de belastbare basis van de vermogenswinst uit onroerend goed wordt vastgesteld, welke documenten de aanschaffingskosten bewijzen, of de inflatiecorrectie zoals bedoeld in artikel 289 van het Wetboek van Belastingen van toepassing is op het nieuwe tarief van 10%, hoe geërfd onroerend goed wordt behandeld en of aftrek voor gedocumenteerde verbeteringen is toegestaan.
Zolang dergelijke regelgeving niet bestaat, is er bij elke transactie op de secundaire vastgoedmarkt een fiscaal risico verbonden dat verkopers, kopers, makelaars en financiers expliciet in hun analyse moeten meenemen. Het negeren ervan elimineert het risico niet; het maakt er simpelweg een verborgen kostenpost van die uiteindelijk door iemand – de verkoper, de koper of beiden – moet worden gedragen.
Geraadpleegde bronnen:
- Wet nr. 30-26 betreffende maatregelen voor economische groei, belastingvereenvoudiging en verlichting van de internationale crisis, art. 14 (nieuw art. 296-1 van het belastingwetboek), afgekondigd op 18 juni 2026.
- Belastingwetboek van de Dominicaanse Republiek, Titel II, Artikel 289 — Vermogenswinsten. Algemene Directie Binnenlandse Belastingen. dgii.gov.do
- Centrale Bank van de Dominicaanse Republiek. “Constructie van een woningprijsindex voor de Dominicaanse Republiek.” Johán Félix Rosa, Afdeling Monetaire Programmering en Economische Studies. Werkdocument, augustus 2021. cdn.bancentral.gov.do
- Hourani, D. en Perret, S. (2025). «Belastingheffing op vermogenswinsten: Landenervaringen en uitdagingen». OECD Taxation Working Papers, nr. 72. OECD Publishing, Parijs. https://doi.org/10.1787/9e33bd2b-en
Aanbevolen lectuur:
- Wat houdt de onroerendgoedbelasting, die deel uitmaakt van het maatregelenpakket van de overheid, precies in?
- DGII stelt nieuwe limiet vast voor contante betalingen bij de aankoop, verkoop of overdracht van onroerend goed
- Dit is het pakket maatregelen dat de regering afgelopen donderdag heeft aangekondigd om de internationale crisis te verzachten
