Door Melchor Alcántara Damiron
Speciaal voor El Inmobiliario
De afgelopen dagen is de situatie rond het WestSide Residences Punta Cana-project en ingenieur Joan González aan het licht gekomen, naar aanleiding van rechtszaken aangespannen door kopers van het eerdergenoemde project.
De zaak heeft bezorgdheid gewekt en, zoals vaak het geval is in economisch gevoelige situaties, ook aanleiding gegeven tot interpretaties die grondig geanalyseerd moeten worden. De kern van het debat is de vraag of het niet nakomen van leveringstermijnen voor vastgoedeenheden automatisch fraude vormt.
Vanuit technisch en juridisch oogpunt is het antwoord vrij eenvoudig, hoewel de situatie in het kort een opmerkelijke wending heeft genomen. Fraude houdt over het algemeen in dat er sprake is van opzettelijke misleiding met als doel iemand ertoe te bewegen een betaling te verrichten of eigendom over te dragen onder valse voorwendsels. Met andere woorden, er moet opzet zijn: de bewuste wil om te frauderen.
In de vastgoedsector komt dit doorgaans voor wanneer een zogenaamde projectontwikkelaar niet-bestaande projecten aanbiedt, zonder de technische capaciteit of de oprechte intentie om ze uit te voeren, met als enig doel investeringen van derden aan te trekken. De onderhavige zaak vertoont echter wezenlijk andere elementen.
Het WestSide Residences Punta Cana-project is geen fictie. Integendeel, volgens de beschikbare informatie zijn er al ongeveer 120 wooneenheden opgeleverd, wat aantoont dat er een onmiskenbaar solide operationele structuur bestaat, dat er aanzienlijke materiële investeringen zijn gedaan en dat de ontwikkeling doorgaat, met talloze opleveringen die zelfs door de kopers zelf zijn bevestigd. Dit feit is cruciaal, omdat het de hypothese van frauduleuze activiteiten tegenspreekt.
Het lijkt er eerder om te gaan dat er sprake is van een aanzienlijke vertraging in de levering van woningen aan een kleine groep kopers die tijdens de pandemie met hun betalingsregelingen zijn begonnen. Deze vertraging veroorzaakt ongetwijfeld financiële verliezen en legitieme claims van klanten. Juridisch gezien valt dit echter eerder onder contractbreuk of, hoogstens, administratieve of civiele overtredingen dan onder strafbare feiten.
Los van dit specifieke geval is het echter vooral zorgwekkend welk precedent er zou kunnen worden geschapen als er een trend ontstaat om situaties die van nature onder de civiele jurisdictie vallen, strafbaar te stellen. In geen enkel handelsrecht kan niet-naleving als een strafbaar feit worden aangemerkt.
In de periode na de pandemie hebben diverse factoren een directe invloed gehad op de planning van projectuitvoeringen. Tot de meest relevante behoren:
-Aanhoudende stijging van materiaalkosten als gevolg van wereldwijde inflatiedruk, wat een directe impact had op de oorspronkelijk geprojecteerde budgetten.
-Congestie en hogere kosten van zeevracht als gevolg van logistieke redenen.
- Vertragingen in vergunningsprocedures, als gevolg van zowel institutionele overbelasting als aanpassingen in de regelgeving in verschillende rechtsgebieden.
-Tekort aan geschoolde arbeidskrachten, met name in toeristische trekpleisters zoals Punta Cana, waar de vraag naar bouwwerkzaamheden groter is dan het beschikbare aanbod. Dit komt door een proces van het uitbannen van illegale arbeid, wat het bouwtempo aanzienlijk heeft beïnvloed, vooral in dat gebied.
Deze factoren zijn niet geïsoleerd of exclusief voor één enkele ontwikkelaar. Ze zijn uitgebreid gedocumenteerd door diverse belanghebbenden in de sector en media, en hebben invloed op de timing van talloze vastgoedprojecten in het hele land.
In deze context is het cruciaal om te waarschuwen voor het systemische risico van overreactie op de wet. Als klachten (die veel voorkomen en te verwachten zijn in een langdurige activiteit zoals de bouw) zonder een grondige beoordeling van de intentie worden geïnterpreteerd als bewijs van strafbaar gedrag, kan een domino-effect met ernstige gevolgen ontstaan:
- Ontmoediging voor investeringen: Kapitaal, met name institutioneel kapitaal, is afkerig van juridische onzekerheid. De mogelijkheid om strafrechtelijk vervolgd te worden voor zakelijke incidenten vergroot het waargenomen risico en vermindert de investeringsbereidheid.
- Verlamming in de voorverkoop: Het vastgoedontwikkelingsmodel in de Dominicaanse Republiek is sterk afhankelijk van voorverkoop aan buitenlanders en Dominicanen die in het buitenland wonen als financieringsmechanisme. Als ontwikkelaars te maken krijgen met onevenredig hoge criminaliteitsrisico's, zullen ze deze regeling waarschijnlijk beperken, wat de haalbaarheid van nieuwe projecten beïnvloedt.
- Verhoogde financieringskosten: Financiële instellingen passen hun tarieven aan op basis van risico. Een klimaat van strafrechtelijke vervolging verhoogt de kredietkosten, waardoor de last uiteindelijk op de consument wordt afgewenteld.
- Marktkrimp: De combinatie van lagere investeringen, minder projecten en hogere financieringskosten leidt tot een vertraging in de sector, met directe gevolgen voor de werkgelegenheid, de economische groei en de stedelijke ontwikkeling.
- Vertekening van de rol van het Openbaar Ministerie: Hoewel het onbetwistbaar is dat het Openbaar Ministerie handelt met de legitieme intentie om kopers te beschermen, kan een ongerechtvaardigde uitbreiding van het strafrecht naar voornamelijk contractuele conflicten de functie ervan verstoren en het systeem overbelasten met zaken die in civiele rechtszaken zouden moeten worden afgehandeld.
In de praktijk zou een "heksenjacht" in de sector – opgevat als de willekeurige vervolging van projectontwikkelaars wegens contractbreuk – niet alleen oneerlijk zijn in gevallen zonder kwade opzet, maar ook een ineenstorting van de vastgoedmarkt kunnen veroorzaken.
Niets van het bovenstaande impliceert dat vertragingen tot een minimum beperkt moeten worden of dat kopers onbeschermd en zonder effectieve mechanismen om naleving, compensatie of zelfs beëindiging van hun contracten te eisen, zouden moeten worden achtergelaten. De verantwoordelijkheid van de projectontwikkelaar jegens zijn klanten is onbetwistbaar. De effectieve bescherming van de rechten van kopers is essentieel voor het vertrouwen in de markt. Maar dergelijke bescherming moet plaatsvinden via passende juridische mechanismen, waarbij duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen fraude en bedrijfsrisico. Het is daarom van cruciaal belang om de simplificatie te vermijden die vertraging automatisch gelijkstelt aan fraude, aangezien dit de analyse verstoort en onevenredige gevolgen kan hebben.
Vastgoedontwikkeling is van nature een risicovolle activiteit die afhankelijk is van talrijke externe variabelen. Kopers zijn zich hiervan bewust. Daarom geven ze er de voorkeur aan om op plan te kopen, omdat dit risico een besparing oplevert bij hun aankoop vóór de officiële verkoop. Wanneer deze variabelen niet meer in balans zijn, ondervinden zowel ontwikkelaars (die hun winst en de garantie op tijdige oplevering zien afnemen) als kopers (die verliezen lijden door de lange wachttijd) de gevolgen. De sleutel ligt in het beheersen van deze risico's met transparantie, verantwoordelijkheid en naleving van de wet. Het is aan de autoriteiten en de rechterlijke macht om specifieke verantwoordelijkheden vast te stellen, maar als Observatorium zullen wij ernaar streven ervoor te zorgen dat het debat gebaseerd is op solide juridische en technische criteria die de stabiliteit van de sector garanderen.
Het vinden van een evenwicht tussen de bescherming van de koper en de juridische zekerheid van de projectontwikkelaar is niet alleen wenselijk, maar essentieel voor de duurzaamheid van de Dominicaanse vastgoedmarkt.
De inhoud en meningen die hier worden geuit, zijn uitsluitend die van de auteur. Inmobiliario.do aanvaardt geen verantwoordelijkheid voor deze uitspraken en beschouwt ze niet als bindend voor haar redactionele standpunt.
Aanbevolen lectuur:
