Ratingbureau Fitch voorspelt ook een nominale daling van 5% in de Amerikaanse huizenprijzen. Dit betekent dat de prijzen met 5% zullen dalen, ongeacht de inflatie, wat in reële termen een nog grotere daling van de vastgoedprijzen tot gevolg zal hebben.
Analisten en erkende bedrijven stellen dat de Amerikaanse vastgoedmarkt steeds dichter bij een harde landing komt. Hoewel experts een crash zoals die van 2007-2008 uitsluiten, voorspellen sommige toonaangevende marktindicatoren een aanzienlijke piek in de huizenprijzen en de vastgoedactiviteit in het algemeen. Dit zou op zijn beurt de verwachte recessie in de VS in de komende kwartalen kunnen verergeren.
De index voor het aantal lopende woningverkopen (PHSI) daalde in oktober met 4,6%, met een daling van bijna 37% op jaarbasis. Dit is de grootste daling in de geschiedenis van dit cijfer, aldus de Spaanse financiële krant El Economista.es.
Deze indicator wordt nauwlettend gevolgd door investeerders en economen, omdat hij vaak bewegingen op de vastgoedmarkt voorspelt, zowel wat betreft prijzen als de algehele activiteit binnen de sector. De National Association of Realtors (NAR), de organisatie die deze indicator publiceert, legt uit dat de index voor lopende woningverkopen een belangrijke indicator is voor de woningmarkt, gebaseerd op de lopende verkopen van bestaande woningen.
Een verkoop wordt als 'in behandeling' weergegeven wanneer het contract is getekend, maar de transactie nog niet is afgerond. De verkoop wordt doorgaans binnen één of twee maanden na ondertekening voltooid. Wanneer deze indicator sterk daalt, komt dat doordat de koop- en verkoopactiviteit om de een of andere reden begint af te nemen.
Fitch Ratings merkt in een deze week gepubliceerd rapport el inmobiliario op dat "de vraag in de VS tot en met 2023 zal blijven dalen, waardoor de huizenprijzen verder zullen afnemen. De aanzienlijk hogere hypotheeklasten (de gemiddelde maandelijkse betaling is sinds 2021 met meer dan 50% gestegen) zullen starters op de woningmarkt en mensen die hun woning willen upgraden treffen." Het rapport voegt eraan toe: "Vastgoedbeleggers zijn zich al aan het terugtrekken en zullen tot en met 2023 aan de zijlijn blijven staan.".
Een stortvloed aan negatieve gegevens
De stortvloed aan gegevens die maandelijks overel inmobiliario wordt gepubliceerd, weerspiegelt dezelfde trend. Te midden van de vele negatieve indicatoren vallen de cijfers over de verkoop van bestaande woningen in oktober, die medio november worden vrijgegeven, echter op. Dit is wederom een belangrijke statistiek van de NAR (National Association of Realtors) voor het bestuderen van de markt, aangezien de verkoop van bestaande woningen – geregistreerd op het moment dat een contract wordt getekend – ongeveer 90% van de Amerikaanse woningmarkt vertegenwoordigt.
In oktober daalde de verkoop van bestaande woningen voor de negende maand op rij. Het aantal afgesloten contracten daalde met 5,9% tot een geannualiseerd tempo van 4,43 miljoen, het laagste niveau sinds mei 2020. De verkoop van eengezinswoningen daalde met 6,4% ten opzichte van de voorgaande maand en bereikte daarmee het laagste niveau sinds mei 2020. De cijfers op jaarbasis zijn alarmerend: de verkoop van alle bestaande woningen daalde met 28,4%, terwijl de verkoop van eengezinswoningen met 28,2% afnam.
Dit sluit aan bij het model dat is ontwikkeld door analisten van Apollo IM, die een daling van bijna 24% in de verkoop van bestaande eengezinswoningen voorspellen in de maanden sinds de Federal Reserve dit voorjaar de rentetarieven weer is gaan verhogen. Dit is de meest agressieve en kortste daling in de verkoop sinds de eerste renteverhoging in een periode van renteverlaging door de Fed, volgens historische gegevens die zijn verzameld door de onderzoekers van de vermogensbeheerder, in dit geval gegevens die teruggaan tot de jaren zeventig.
De daling op jaarbasis is de grootste in de Amerikaanse geschiedenis
De huizenverkoop is sinds februari elke maand gedaald, de langste reeks dalingen sinds de gegevens van het National Housing Amounts Report (NAR) in 1999 werden verzameld. De pogingen van de Fed om de inflatie te bestrijden via renteverhogingen hebben geleid tot een snelle stijging van de leenkosten, waardoor de vraag is ingestort en het voor veel gezinnen onbetaalbaar is geworden om een eigen huis te bezitten.
"In oktober konden meer potentiële huizenkopers zich geen hypotheek meer veroorloven doordat de hypotheekrente steeg", aldus Lawrence Yun, hoofdeconoom bij de NAR, in een verklaring na de publicatie van de gegevens. "De hypotheekrente is gedaald sinds de piek medio november, dus de huizenverkoop nadert mogelijk het dieptepunt in de huidige huizenmarktcyclus." De hypotheekrente is recentelijk onder de 7% gezakt, maar blijft extreem hoog en analisten zijn niet optimistisch. Het is belangrijk om te weten dat deze rente (doorgaans de vaste rente voor 30 jaar) begin 2022 rond de 3% lag.
"De verkoop van bestaande woningen daalde in oktober met 5,9% ten opzichte van de vorige maand tot een geannualiseerd aantal van 4,43 miljoen, een daling van 32% ten opzichte van de piek die eerder dit jaar werd bereikt. De daling van de verkoop weerspiegelt een verdere verslechtering van de koopomstandigheden, aangezien de stijgende hypotheekrentes de betaalbaarheid tot het laagste niveau sinds 1985 hebben gebracht", vat Sam Hall van Capital Economics samen na de publicatie van de oktobercijfers.
Onder druk in 2023
"We verwachten dat de huizenverkoop gedurende het grootste deel van 2023 onder druk zal blijven staan, als gevolg van de afnemende betaalbaarheid, de recessie en een nog steeds krappe aanbod," voorspelde Nancy Vanden Houten, hoofdstrateeg voor de VS bij Oxford Economics, na de publicatie van de bestaande cijfers over de huizenverkoop. "We verwachten dat de jaarlijkse groei van de huizenprijzen in 2023 negatief zal worden en in het tweede kwartaal een dieptepunt van -5% op jaarbasis zal bereiken," voegde ze eraan toe.
Ratingbureau Fitch voorspelt ook een nominale daling van 5% in de Amerikaanse huizenprijzen. Dit betekent dat de prijzen met 5% zullen dalen, ongeacht de inflatie, wat in reële termen een nog grotere daling van de vastgoedprijzen zal betekenen. "Met een verdeeld Amerikaans Congres zou elke interventie om de betaalbaarheid van woningen te verbeteren van de banken moeten komen, aangezien aanzienlijke overheidssteun onwaarschijnlijk is. Regio's die sinds de pandemie de grootste prijsstijgingen hebben gekend, zullen naar verwachting een grotere prijsdaling ervaren dan het landelijk gemiddelde", stellen deze experts.
Andreas Steno Larsen, voormalig hoofdstrateeg bij Nordea, is van mening dat "op basis van hun modellen een daling van 15-20% van de woningprijsindex van de Bank voor Internationale Betalingen (BIS) waarschijnlijk lijkt." De BIS beschikt over een van de langste en meest uitgebreide historische reeksen van huizenprijzen, gebaseerd op gegevens van centrale banken, particuliere instellingen en nationale statistische instituten. Volgens deze database daalden de reële huizenprijzen (gecorrigeerd voor inflatie) op jaarbasis al in het tweede kwartaal van 2022 in landen als Zweden, Finland, Denemarken en Spanje, maar bleven ze positief in de VS.
Volgens Hall van Capital Economics betekent de stijging van de hypotheekrente naar 7% in oktober dat er nog meer ruimte is voor een daling van de verkoop: "De rentestijging leidde in oktober tot een nieuwe daling van het aantal hypotheekaanvragen voor de aankoop van een woning, wat normaal gesproken een maand voorafgaat aan de verkoop van bestaande woningen. Op basis hiervan verwachten we dat de verkoop van bestaande woningen tegen het einde van 2022 zal dalen tot ongeveer 4,2 miljoen op jaarbasis.".
Sam Hall (Capital Economics): "De huizenprijzen zullen het komende jaar verder moeten dalen wil het voor de meeste huishoudens een realistische optie zijn om een eigen huis te bezitten."
“Vooruitkijkend zullen betaalbaarheidsproblemen de verkoop volgend jaar blijven drukken, en kopers zullen ook met andere beperkingen te maken krijgen. Gezien onze voorspelling van een aanhoudende daling van de huizenprijzen, verwachten we dat banken de kredietvoorwaarden streng zullen houden, waardoor veel kopers de markt niet meer kunnen betreden. En nu de economie afstevent op een milde recessie, zullen kopers terughoudend zijn met de aankoop van een woning”, voegde Hall eraan toe, en benadrukte dat “2023 het zwakste jaar voor de verkoop van bestaande woningen zal zijn sinds 2011.”.
Een paar dagen later werden de cijfers voor september van de nauwlettend gevolgde Case-Shiller huizenprijsindex . Hoewel met een duidelijke vertraging, bevestigden de cijfers de aanwijzingen. Na seizoenscorrectie registreerde de algemene Case-Shiller-index een daling van 0,8% op maandbasis in september. Op jaarbasis betekent dit dat de groei daalde naar 10,6%, van 13,0% in augustus. En hierbij moet rekening worden gehouden met het feit dat de Case-Shiller een gemiddelde is van de gegevens van de afgelopen drie maanden, waardoor deze publicatie niet het volledige effect weergeeft van de hypotheekrente die boven de 7% is gestegen.
"De huizenprijzen zullen het komende jaar verder moeten dalen wil het voor de meeste huishoudens een realistische optie blijven om een huis te kopen. Daarom zullen banken waarschijnlijk de beschikbaarheid van hypotheken met een hogere loan-to-value ratio beperken om het risico op een negatieve eigenwaarde te verkleinen. Dit zal de koopkracht en de prijzen verder onder druk zetten", aldus Hall in een recentere analyse. De expert verwacht dat de jaarlijkse groei van de huizenprijzen begin 2023 negatief zal worden en dat de prijzen tussen piek en dal met 8% zullen dalen.
Impact op de economie
De neergangel inmobiliario kan een negatieve impact hebben op de Amerikaanse economie. Investeringen in woningen zullen het Amerikaanse bbp drukken, terwijl de daling van de huizenprijzen de bestedingsbeslissingen van huishoudens zal beïnvloeden via het vermogenseffect. De waardedaling van woningen, het belangrijkste bezit voor huishoudens, leidt doorgaans tot een lagere consumptie, omdat gezinnen geneigd zijn te sparen om de waardevermindering van hun bezittingen te compenseren. Zoals Steno Larsen opmerkt, verwijzend naar gegevens van de National Association of Home Builders (NAHB), vertegenwoordigt de woningmarkt tussen de 15 en 18% van het bbp van het land en blijft daarmee "de belangrijkste motor van de Amerikaanse economie".
Allianz verwacht dat de huizenmarkt dit jaar met 6,3% zal krimpen en volgend jaar met nog eens 6,4%, maar dit zou de jaarlijkse bbp-groei slechts met 0,2 procentpunt verminderen. De impact op de vastgoedsector is echter veel groter. Een afname van deze activiteiten en de daaropvolgende prijsdalingen zouden de toegevoegde waarde die deze sector voor de economie genereert aanzienlijk kunnen verminderen. Volgens de berekeningen van Allianz zou de correctie op de huizenmarkt het bbp begin 2024 met maximaal 1,7 procentpunt kunnen verlagen, waardoor het risico op een langdurigere recessie toeneemt.
“De zwakke economische vooruitzichten wijzen ook op verdere dalingen van de huizenprijzen. Naarmate de stijgende rentetarieven de economische activiteit afremmen en de werkgelegenheid verminderen, zullen huishoudens terughoudender zijn om hun spaargeld te besteden aan een grote aankoop zoals een huis. Negatieve verwachtingen over de huizenprijzen zullen velen er ook toe aanzetten de aankoop uit te stellen”, aldus Hall van Capital Economics.
Een indicator van de eerdergenoemde NAHB bevestigde onlangs de onzekere middellange termijn toekomst van de Amerikaanse economie. De Housing Market Index (HMI) van de organisatie liet een laatste stand zien van 33 punten, gepubliceerd medio november (een waarde onder de 50 wordt als krimpend beschouwd). De bezorgdheid van experts over dit gebrek aan vertrouwen onder bouwers komt voort uit de bewezen correlatie tussen een scherpe daling van de index en een stijging van de werkloosheid, die doorgaans 9 tot 12 maanden later optreedt.
Analisten voorspellen dat de werkloosheid binnen die periode zal stijgen van de huidige 3,7% naar 6-8%, wat de vrees voor een recessie in het voorjaar van 2023 heeft aangewakkerd. Een van deze strategen, Alfonso Peccatiello, strateeg bij The Macro Compass en voorheen werkzaam bij ING, plaatste het begin van de recessie, door de zogenaamde Sahm-regel toe te passen in het tweede kwartaal van volgend jaar, en wees specifiek naar mei.
Bron: El Economista.es
