Negli ultimi anni, è diventato sempre più comune trovare contratti di compravendita immobiliare che prevedono una garanzia di un anno. Sebbene questa pratica venga spesso presentata come una condizione contrattuale, desta preoccupazione quando cerca di far credere all'acquirente che, una volta scaduto tale periodo, il costruttore sia completamente esonerato da ogni responsabilità.
Questa percezione non solo crea incertezza giuridica, ma ignora anche una tutela che il legislatore dominicano ha istituito più di un secolo fa per salvaguardare coloro che investono i propri beni in un immobile.
L'articolo 1792 del Codice Civile della Repubblica Dominicana stabilisce che, quando un edificio perisce totalmente o parzialmente a causa di un difetto di costruzione o di un difetto del terreno, l'architetto e l'appaltatore sono responsabili per dieci anni (responsabilità decennale).
Questa garanzia decennale che tutela gli acquirenti di immobili trae origine dal Codice Napoleonico ed è rimasta in vigore, con oltre 140 anni di riconoscimento legale nel nostro Paese.
Ciò dimostra che la sicurezza degli edifici non è mai stata considerata un obbligo temporaneo, bensì un principio fondamentale del diritto civile.
È importante precisare che tale responsabilità non si estende a difetti minori, finiture o elementi soggetti a normale usura. Il suo scopo è quello di intervenire su guasti che compromettono l'integrità strutturale e la stabilità dell'opera.
Proprio perché si tratta di un meccanismo volto a tutelare l'interesse pubblico e la sicurezza delle persone, il suo ambito di applicazione non può essere lasciato alla discrezione delle parti mediante una semplice clausola contrattuale.
Pertanto, quando un contratto cerca di limitare a un anno una responsabilità che la legge stabilisce per dieci anni nei casi contemplati dall'articolo 1792 del Codice Civile, dobbiamo chiederci: può un contratto ridurre un diritto che la legge riconosce espressamente all'acquirente?
Dal punto di vista giuridico, la risposta va analizzata con cautela, ma il principio è chiaro: le clausole contrattuali non possono prevalere sulle disposizioni di legge che tutelano i diritti di ordine pubblico. La volontà delle parti è limitata quando è in conflitto con norme imperative stabilite dal legislatore.
Gli acquirenti hanno il diritto di conoscere questa realtà prima di firmare un contratto. Per la maggior parte delle famiglie, una casa rappresenta l'investimento più importante della loro vita. Tale decisione dovrebbe basarsi non solo sulla fiducia nel costruttore, ma anche sulla conoscenza delle garanzie previste dalla legge.
Analogamente, gli sviluppatori non dovrebbero percepire la responsabilità decennale come una minaccia. Al contrario, essa funge da incentivo a rafforzare i controlli di qualità, la supervisione tecnica, il rispetto delle normative edilizie e la corretta documentazione in ogni fase della costruzione.
Il modo migliore per ridurre i rischi legali non è limitare le garanzie tramite clausole contrattuali, ma costruire con il rigore tecnico che l'ingegneria moderna richiede.
La fiducia nel mercato immobiliare non si costruisce riducendo i diritti, ma rafforzando la trasparenza e il rispetto della legge.
Lo sviluppo del settore deve basarsi su edifici sicuri e su rapporti contrattuali equilibrati, in cui sia i costruttori che gli acquirenti conoscano e rispettino le responsabilità che l'ordinamento giuridico dominicano ha stabilito per tutelare i beni e, soprattutto, la vita delle persone.
Letture consigliate:
- La responsabilità decennale non è l'unico rischio legale per i costruttori
- Il settore edile dominicano non ha bisogno di ulteriori regolamentazioni; ha bisogno di dimostrare di essere conforme a quelle esistenti
- Infrastrutture e connettività: le fondamenta invisibili che determinano il successo di un investimento immobiliare
