Dopo 70 anni di una legge obsoleta, la Repubblica Dominicana ha finalmente una nuova legge sugli affitti. Ma è davvero il miglioramento completo di cui avevamo bisogno?
In qualità di avvocato specializzato in diritto immobiliare e Segretario del Consiglio di Amministrazione dell'Associazione degli Agenti e delle Società Immobiliari (AEI), sono onorato e grato di aver contribuito, insieme al nostro presidente Alberto Bogaert e a tutto il suo team, alla promozione di questa legge. Ora che è al vaglio del potere esecutivo per la sua promulgazione, è giunto il momento di condurre un'analisi onesta e tecnica.
La domanda che tutti si pongono è semplice: è davvero questo il progresso di cui avevamo bisogno?
I progressi innegabili
Siamo onesti: questa legge rappresenta un notevole passo avanti dopo settant'anni di regolamenti obsoleti che non rispecchiavano la realtà attuale del mercato immobiliare dominicano.
Gli aspetti positivi sono evidenti. L'unificazione normativa era urgentemente necessaria. In precedenza, avevamo disposizioni frammentarie che creavano confusione e lacune legali. Ora disponiamo di un quadro normativo completo che disciplina i contratti di locazione per abitazioni, attività commerciali e organizzazioni non profit in un unico documento.
Anche la regolamentazione dei depositi cauzionali rappresenta un passo positivo (sebbene necessiti di ulteriori chiarimenti). Il Senato ha saggiamente ridotto il limite di tre mesi (proposto dalla Camera) a due mesi per i mutui immobiliari, trovando un equilibrio più ragionevole (anche in questo caso, tuttavia, sono necessari ulteriori chiarimenti). Le opzioni bancarie flessibili per i depositi e la possibilità di utilizzare le polizze assicurative come garanzia sono innovazioni che modernizzano le prassi del settore.
Preoccupazioni che non possiamo ignorare
Tuttavia, in qualità di avvocato specializzato in diritto immobiliare, devo sottolineare gli aspetti problematici che possono creare più complicazioni che soluzioni.
La questione più grave è la violazione dell'articolo 1593 del Codice Civile. La nuova legge stabilisce che le spese legali saranno ripartite equamente tra il locatore e il conduttore. Ciò è in diretta contraddizione con il nostro Codice Civile, che stabilisce chiaramente il principio secondo cui le spese spettano alla parte che ha il principale interesse nella transazione. Questa alterazione arbitraria di un principio giuridico fondamentale mi preoccupa profondamente.
La regola "chi assume paga" per le commissioni, pur apparendo logica, potrebbe avere conseguenze indesiderate. Come settore, temiamo che ciò possa creare un precedente sfavorevole che si estenda alle transazioni di vendita e influisca negativamente sul disegno di legge che regola i servizi immobiliari attualmente all'esame del Congresso.
Il vero impatto sugli agenti immobiliari
È qui che la legge incide direttamente sulla nostra professione, e le implicazioni sono più complesse di quanto appaiano in superficie.
La nuova realtà sarà questa: quando un potenziale cliente richiederà i nostri servizi per trovare un immobile in affitto, se non lo abbiamo disponibile nel nostro catalogo o tra i nostri annunci, dovremo informarlo che sarà tenuto a pagare le nostre spese professionali. Allo stesso tempo, l'agente che ha a disposizione l'immobile riceverà la sua commissione dal proprietario, come avviene attualmente.
Ma ecco il vero problema: che dire della collaborazione tra colleghi? Quando un agente chiama un altro perché ha un cliente interessato al suo immobile, l'agente che ha segnalato il cliente può sostenere che, secondo la nuova legge, "chi ingaggia paga" e quindi non condivideranno la commissione.
Ciò potrebbe frammentare la collaborazione professionale che è sempre stata un punto di forza del nostro settore.
Le lacune che preoccupano
La legge non distingue chiaramente tra deposito cauzionale e pagamento anticipato dell'affitto. Ciò ostacola il sistema "2+1" (due mesi di deposito più un mese di affitto anticipato) che è standard sul mercato. Ci auguriamo che i regolamenti attuativi chiariscano che il limite dei due mesi non include il primo mese di affitto, che tradizionalmente viene pagato in anticipo.
È inoltre degno di nota il fatto che la legge ometta completamente gli interessi maturati sul deposito cauzionale. La precedente legge 4314 riconosceva questi diritti degli inquilini. Si tratta di un passo indietro?
Ci adatteremo al cambiamento?
Come professionisti, dobbiamo essere onesti: l'adattamento sarà inevitabile e necessario. La questione non è se ci adatteremo, ma con quale rapidità ed efficacia lo faremo.
La formazione dei clienti sarà fondamentale. Dovremo spiegare chiaramente le nuove regole fin dal primo contatto. Gli agenti che sapranno comunicare al meglio il valore dei propri servizi e giustificare le proprie tariffe saranno quelli che avranno successo in questo nuovo contesto.
Dovremo inoltre ripensare la collaborazione tra colleghi. Forse dovremo sviluppare nuovi modelli di lavoro congiunto che siano compatibili con le nuove normative, oppure trovare soluzioni creative per mantenere la cooperazione professionale che ci ha tanto avvantaggiato.
Il mio verdetto legale
Dopo aver analizzato a fondo queste normative, la mia conclusione è più articolata: abbiamo compiuto un passo avanti necessario, ma incompleto.
La modernizzazione era urgente e benvenuta. Settant'anni di legge obsoleta avevano creato troppa incertezza giuridica. In tal senso, questa legge rappresenta senza dubbio un passo avanti in termini di certezza del diritto in materia immobiliare.
Non possiamo però ignorare le incongruenze giuridiche e le potenziali conseguenze indesiderate. La violazione dell'articolo 1593 del Codice Civile non è una questione di poco conto. I principi giuridici fondamentali non dovrebbero essere modificati senza una valida giustificazione e un ampio dibattito.
È un progresso? Sì. È perfetto? Assolutamente no.
La via da seguire
Come settore, abbiamo due opzioni: resistere al cambiamento o adattarci in modo intelligente. Io voto per l'adattamento intelligente.
Questo significa educare i nostri clienti, adattare i nostri modelli di business e collaborare per massimizzare i vantaggi delle nuove normative, riducendo al minimo gli aspetti problematici.
Significa anche rimanere attivi nel processo normativo e proporre le correzioni necessarie per future modifiche.
Perché, in fin dei conti, una legge imperfetta che può essere migliorata è meglio di altri 70 anni con una legge obsoleta.
Il mercato immobiliare dominicano aveva bisogno di questa modernizzazione. Ora tocca a noi, in quanto professionisti, far sì che funzioni per tutti: proprietari, inquilini e agenti immobiliari.
La questione non è più se la legge sia perfetta. La questione è: siamo pronti a farla funzionare?
Cosa ne pensate di questi cambiamenti? Come credete che dovremmo adattarci come settore? La discussione è appena iniziata e abbiamo bisogno di tutte le voci per individuare il percorso migliore da seguire.
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