Le autorizzazioni concesse per la torre violavano le normative comunali in materia di uso del suolo, densità, altezza e distanze dagli edifici circostanti, rendendo di fatto inefficaci i principali permessi urbanistici per il progetto
SANTO DOMINGO.– Una decisione del Tribunale Amministrativo Superiore (TSA) ha riportato alla ribalta una delle principali problematiche relative alla crescita urbana nel Distretto Nazionale: fino a che punto è possibile trasformare un progetto immobiliare senza violare le norme urbanistiche comunali?
La Quarta Sezione del Tribunale Supremo di Giustizia ha dichiarato nulle le principali autorizzazioni urbanistiche concesse per il Everest Towera Piantini, concludendo che le autorizzazioni rilasciate si discostavano dalle disposizioni comunali che regolano l'uso del suolo, la densità abitativa, l'altezza degli edifici e le distanze minime di rispetto richieste.
La decisione, contenuta nella sentenza n. 0030-1642-2026-SSEN-00280 del 9 luglio 2026, ha accolto il controverso ricorso amministrativo presentato dal Consiglio comunale del distretto nazionale (ADN), che contestava la legittimità dei certificati rilasciati per lo sviluppo immobiliare.
Al di là di un progetto specifico, la sentenza stabilisce che le normative in materia di pianificazione territoriale costituiscono un limite allo sviluppo urbano e che le autorizzazioni amministrative non possono discostarsene quando l'interesse pubblico è compromesso.
Un progetto che ha cambiato dimensione
Uno degli aspetti che ha avuto maggiore peso nella decisione giudiziaria è stata l'evoluzione del progetto, dalla sua ideazione iniziale fino alla versione finale autorizzata.
Secondo la valutazione del tribunale, il progetto originario prevedeva un residenziale di 64 unità. Tuttavia, successivi lavori di ristrutturazione e modifiche hanno portato alla realizzazione di un complesso a uso misto comprendente 238 suite condominiali-alberghiere, oltre a ristoranti, uffici, spazi per eventi, aree di servizio e un eliporto.
Per i giudici, queste modifiche rappresentavano una trasformazione sostanziale del progetto inizialmente approvato, aumentando considerevolmente l'intensità dell'occupazione del suolo.
La sentenza indica che la densità prevista ha raggiunto circa 3.763 abitanti per ettaro, una cifra superiore a quella consentita dalle normative vigenti per quella zona del Distretto Nazionale.
Altezza, distanze di rispetto e uso del suolo
Il tribunale ha inoltre concluso che il progetto autorizzato superava i parametri urbanistici stabiliti per quel settore di Piantini.
Tra le osservazioni spicca un edificio di 22 piani fuori terra, oltre ad aree complementari destinate a ristoranti, servizi, un soppalco e un eliporto, una configurazione che superava l'altezza massima consentita per le strade terziarie di tipo A.
Inoltre, la decisione evidenzia che alcune distanze laterali e posteriori approvate erano inferiori al minimo regolamentare di quattro metri, una condizione che, secondo la corte, incide direttamente su aspetti quali la ventilazione, l'illuminazione naturale, la sicurezza, la privacy e l'integrazione dell'opera con il contesto urbano.
I giudici hanno inoltre stabilito che i certificati contestati erano in contraddizione con le disposizioni contenute nella Risoluzione Municipale n. 94-98 e nell'Ordinanza n. 9/2019, con le quali è stato approvato il Piano di Pianificazione Territoriale del Distretto Nazionale.
Un conflitto finito in tribunale
Secondo quanto riportato nel comunicato, la costruzione della Everest Tower aveva generato opposizione tra i residenti e i rappresentanti della comunità del settore Piantini, che da diversi anni si interrogavano sulla portata del progetto e sull'impatto che avrebbe avuto su un'area caratterizzata prevalentemente da vocazione residenziale.
Tra le preoccupazioni sollevate figuravano l'aumento del traffico veicolare, la pressione sulle infrastrutture esistenti e gli effetti che le costruzioni ad alta densità potrebbero avere sulla mobilità e sulla qualità della vita nella zona circostante.
La decisione giudiziaria concorda con queste argomentazioni, sostenendo che la pianificazione territoriale mira proprio a bilanciare la crescita immobiliare con la capacità urbana di ciascun settore.
Ambito di applicazione della sentenza
Nell'ambito della sentenza, il Tribunale Amministrativo Superiore ha annullato il Certificato di Non Obiezione al Progetto Preliminare n. ADN-DPU-2020-0466 (Risigillato), il Certificato di Uso del Suolo e di Arretramento Edilizio, il Certificato di Non Obiezione n. ADN-DPU-2021-1202, nonché i certificati DPU-CC-2023-0040, tutti collegati al progetto Everest Tower.
La sentenza specifica inoltre che qualsiasi eventuale autorizzazione da parte dell'Istituto Dominicano di Aviazione Civile (IDAC) relativa all'eliporto valuterà solo gli aspetti relativi alla sicurezza operativa del volo e non sostituirà la valutazione urbanistica di competenza del governo municipale.
Il tribunale ha concluso che la tutela dell'interesse pubblico in materia urbanistica comprende il rispetto della pianificazione territoriale, della mobilità, della sostenibilità ambientale, della sicurezza giuridica e della qualità della vita dei cittadini; per tali ragioni ha disposto l'annullamento delle autorizzazioni contestate e ha ordinato che la decisione fosse comunicata alle parti interessate, oltre alla sua pubblicazione nel Bollettino del Tribunale Amministrativo Superiore.
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