A cosa serve un progetto spettacolare con vista sull'oceano se la proprietà è contestata?
Che senso ha vendere un appartamento se il contratto contiene clausole abusive e l'acquirente si trova in una situazione di rischio?
E che senso ha vendere un progetto se il terreno su cui sorge non è nemmeno stato sottoposto a rilievo topografico?
Queste sono state le domande con cui ho iniziato il mio intervento al forum "Safe Subways, Real Estate Investment Squared". E la reazione degli oltre 200 professionisti presenti mi ha confermato un dato di fatto: tutti sappiamo che questi problemi esistono, ma pochi agiscono per prevenirli.
Il nemico che tutti ignoriamo
Nei miei 20 anni di esperienza nella tutela degli investimenti immobiliari, ho individuato quattro minacce ricorrenti che ho definito "i predatori della certezza del diritto". Non si tratta di concetti astratti, bensì di problemi reali che compromettono le transazioni, rovinano la reputazione e lasciano i clienti senza protezione. E la cosa peggiore è che sono completamente evitabili.
Vorrei condividere un caso reale che ho presentato alla conferenza. A Punta Cana, un costruttore ha venduto in anticipo decine di unità abitative senza avere il titolo di proprietà del terreno. Il risultato è stato un provvedimento di tutela dei consumatori da parte di ProConsumidor per rimborsi e risarcimenti, nonché l'applicazione della Legge 126-02 sul commercio elettronico e della Legge 108-05 sulla registrazione immobiliare.
Quando un attore all'interno del sistema non rispetta la certezza del diritto, ciò comporta una serie di conseguenze.
Predatore n. 1: Titoli intestati a terzi o a persone decedute
Questo è il classico scenario del "non preoccuparti, ci penseremo dopo". Un proprietario di casa sta vendendo un immobile che risulta ancora intestato al padre defunto, o peggio, a qualcuno che non è nemmeno coinvolto nella transazione.
Il pericolo: chi acquista si ritrova con un problema che può esplodere quando eredi sconosciuti si presentano rivendicando dei diritti.
Come tutelarsi: Verificate che il venditore sia l'attuale proprietario registrato. Non accettate promesse di "trasferimento successivo". Il titolo di proprietà deve essere intestato a vostro nome prima di qualsiasi impegno finanziario.
Predatore n. 2: Terreno senza delimitazione dei confini o regolamentazione catastale
Vendere un terreno senza confini ben definiti è come costruire su sabbie mobili. Non importa quanto sia bello il progetto se mancano le basi legali.
Il pericolo: in assenza di un rilievo catastale approvato, non vi è certezza sui confini esatti del terreno, non esiste un regime condominiale, il che apre la porta a conflitti con i vicini e, nel peggiore dei casi, all'impossibilità di registrare la comproprietà.
Come tutelarsi: Richiedete il certificato di proprietà definitivo, già individualizzato ed elaborato dalla Direzione Regionale del Catasto. Non si tratta di una "procedura in sospeso", bensì di un requisito fondamentale.
Predatore n. 3: Proprietà soggette a contenzioso
Ho visto pubblicità di progetti "spettacolari" quando il terreno su cui dovrebbero essere costruiti è oggetto di una controversia legale in corso e i diritti di proprietà sono contestati in tribunale. E qui voglio essere assolutamente chiaro: questi immobili non dovrebbero essere sul mercato. Non si tratta di "menzionarlo nel contratto", di "essere trasparenti" o di "fornire un certificato che lo attesti". Non dovrebbero essere venduti finché la controversia non sarà risolta. Vendere con la promessa che "la controversia sarà risolta prima della consegna" è pura irresponsabilità. A volte nemmeno i giudici sanno quando e come si risolverà il conflitto tra le parti. E finché esiste: la banca non finanzierà un immobile con una controversia in corso, nessun acquirente informato lo comprerà, non ci sono permessi, né licenze, né regime condominiale. Non si sta vendendo un immobile. Si sta vendendo un problema legale con una data di risoluzione sconosciuta.
Ecco un aspetto che molti agenti trascurano: se siete stati informati, o notificati tramite certificazione, una causa legalee avete comunque venduto l'immobile, non potete invocare l'ignoranza delle conseguenze future. Quando il progetto non viene realizzato, quando il vostro cliente non riceve ciò che ha acquistato, quando il vostro cliente perde il suo investimento, voi, in qualità di agenti, siete stati parte attiva del problema. L'ignoranza non costituisce una difesa legale quando le informazioni erano disponibili e accessibili.
Il pericolo: una proprietà oggetto di controversia può cambiare di proprietà per ordine del tribunale. L'acquirente potrebbe perdere l'intero investimento se la sentenza è favorevole all'altra parte. E l'agente immobiliare che ha venduto l'immobile, pur essendo a conoscenza del problema, potrebbe subire conseguenze legali.
Come tutelarsi: richiedete il certificato di stato legale dell'immobile rilasciato dal Catasto. Questo documento rivela eventuali ipoteche, restrizioni o procedimenti legali a carico dell'immobile. E se rivela contenziosi in corso: non vendete. Punto.
Predatore n. 4: Progetti non autorizzati
Vendere unità immobiliari in progetti senza i permessi di costruzione necessari è come giocare alla roulette russa con i soldi dei propri clienti.
Il pericolo: senza i permessi necessari, il progetto non partirà; se dovesse partire, potrebbe essere bloccato, sanzionato con multe o addirittura demolito. Gli acquirenti si troverebbero in un limbo legale, senza una data di consegna e con il loro investimento a rischio.
Come tutelarsi: verificate di avere tutti i permessi di costruzione, le autorizzazioni comunali e le licenze ambientali necessarie. Non fate promesse, offrite certezze supportate da documentazione.
Il contrasto che dice tutto
Alla stessa conferenza ho condiviso il caso opposto: un costruttore che è riuscito a vendere il 90% delle sue unità prima ancora di iniziare la costruzione e ha consegnato il progetto con 6 mesi di anticipo rispetto alla data prevista.
La differenza? Tutta la documentazione è legalmente impeccabile e tutti i permessi sono approvati. La certezza del diritto in azione.
Due progetti. Due destinazioni. Il fattore determinante: il rispetto della certezza del diritto.
Una scomoda verità
Durante la mia lezione, ho detto qualcosa che ha provocato il silenzio nella sala:
"I nostri portafogli possono aspettare, ma il rischio a cui esponiamo un cliente quando gli vendiamo un problema non aspetta a esplodere."«.
In qualità di professionisti di questo settore, abbiamo una responsabilità che va oltre la semplice conclusione di una vendita. Siamo custodi degli investimenti più importanti dei nostri clienti: le loro case, i loro beni, i loro sogni.
Il tuo arsenale di protezione
La legge 108-05 sulla registrazione degli immobili ci fornisce quattro pilastri:
- Registrazione del titolo: certezza in merito alla proprietà
- Pubblicità del registro: trasparenza dei diritti
- Inapplicabilità nei confronti di terzi: protezione contro le rivendicazioni
- Certezza catastale: delimitazione precisa delle proprietà
Questi sono strumenti che dobbiamo utilizzare in ogni transazione.
L'invito all'azione
Se sei un agente immobiliare, un costruttore o un investitore, poniti queste domande:
La tua ultima transazione ha coinvolto qualcuno di questi quattro predatori?
Se la risposta è sì, è ora di alzare i vostri standard. Perché la certezza del diritto non si fonda da sola. Ha bisogno di attori impegnati per essere rafforzata.
E se non lo facciamo, gli investitori porteranno le loro risorse in altri paesi.
Secondo The Global Economy, la Repubblica Dominicana ha raddoppiato il suo punteggio in materia di diritti di proprietà, passando da 25 a 56 punti tra il 2016 e il 2024, superando la media mondiale.
Abbiamo gli strumenti. Abbiamo il quadro giuridico. Dobbiamo solo usarli.
La certezza giuridica è la chiave maestra che permette di ottenere vendite prevedibili, flussi di cassa stabili, clienti fiduciosi e una solida reputazione.
La domanda finale: farai parte del problema o della soluzione?
Perché, in fin dei conti, un predatore può attaccare solo se gli si apre la porta.
