Il caso, documentato da Global Property Guide e pubblicato lo scorso giugno, illustra agli investitori il percorso da seguire per acquisire immobili nel Paese
SANTO DOMINGO – Quando un investitore decide di acquistare un immobile in un altro Paese, cosa conta di più: l'intuizione o i numeri? Inizia cercando appartamenti o studiando i mercati? Su quali informazioni si basa per prendere una decisione che coinvolge centinaia di migliaia di dollari?
Queste sono alcune delle domande a cui risponde il caso di studio "Investimento immobiliare nella Repubblica Dominicana, Punta Cana (Caso di studio)", pubblicato il 3 giugno 2026 da Global Property Guide (GPG), una piattaforma specializzata nell'analisi dei mercati immobiliari internazionali.
A differenza dei suoi soliti report su prezzi o redditività, questa volta la pubblicazione documenta l'intero processo seguito da un investitore per selezionare, analizzare e acquistare un appartamento destinato all'affitto a breve termine a Punta Cana.
Anziché raccomandare un immobile specifico, lo studio illustra la metodologia utilizzata per ridurre i rischi prima di investire.
Qual era l'obiettivo dell'investimento?
Secondo Global Property Guide, l'investitore ha iniziato definendo i criteri finanziari prima ancora di prendere in considerazione un singolo immobile. Il suo obiettivo era ottenere un rendimento annuo netto di circa il 7%, al lordo delle imposte, tramite affitti a breve termine, privilegiando un bene in grado di generare reddito fin dal primo giorno.
Tale decisione ha portato ad accantonare i progetti in fase di pre-costruzione (sulla planimetria) e a concentrare la ricerca su immobili già completati, con una storia operativa consolidata e dati reali su occupazione e reddito.
Perché confrontare le destinazioni anziché gli appartamenti?
Lo studio dimostra che il passo successivo non è stato quello di esaminare gli annunci immobiliari, bensì di confrontare diversi mercati all'interno della Repubblica Dominicana.
Le località di Las Terrenas, Puerto Plata, Samaná, Cap Cana e Bávaro sono state analizzate considerando variabili quali il flusso turistico, le infrastrutture, la connettività, il profilo dei visitatori e il potenziale di redditività.
A seguito di tale analisi, l'investitore ha concluso che Bávaro offriva la combinazione più equilibrata di domanda turistica, liquidità e possibilità di ottenere il rendimento atteso.
È sufficiente consultare semplicemente le piattaforme dati?
No. Uno degli aspetti più interessanti del caso è che l'investitore ha utilizzato strumenti specializzati come AirDNA per ottenere una prima stima approssimativa di entrate e tasso di occupazione, ma non ha considerato tali dati definitivi.
Secondo quanto riportato da Global Property Guide, alcune stime sembravano eccessivamente ottimistiche, soprattutto in determinate categorie di immobili. Pertanto, il passo successivo è stato quello di confrontare le informazioni con quelle di agenti immobiliari locali e proprietari che già gestiscono case vacanza, al fine di verificare sia le entrate che le spese effettive.
La conclusione implicita è che le piattaforme servono come punto di partenza, ma non sostituiscono la verifica sul campo.
Quali fattori avete valutato prima di fare un'offerta?
Prima di presentare una proposta di acquisto, l'investitore ha incluso nell'analisi aspetti che spesso vengono trascurati.
Lo studio spiega di essersi avvalso di un avvocato locale per calcolare l'onere fiscale applicabile agli affitti a breve termine e valutare l'impatto di tali imposte sulla redditività prevista.
Ha quindi effettuato visite di persona alle proprietà selezionate per verificare elementi impossibili da apprezzare in fotografie o pubblicità, come la qualità della costruzione, i dintorni immediati, le condizioni delle aree comuni e l'esperienza che un futuro ospite avrebbe potuto vivere.
Come si è svolta la trattativa?
Secondo quanto riportato da Global Property Guide, l'immobile scelto era pubblicizzato al prezzo di 295.000 dollari statunitensi.
L'investitore inizialmente presentò un'offerta di 257.000 dollari, che fu respinta. Successivamente, aumentò l'offerta a 280.000 dollari, che fu accettata a determinate condizioni.
Da quel momento, è iniziato il processo di due diligence. La caparra è stata depositata in un conto fiduciario mentre venivano verificati il titolo di proprietà, la documentazione legale e le informazioni finanziarie relative alla redditività dell'immobile come casa vacanze.
Cosa è successo dopo l'acquisto?
Lo studio non si conclude con la firma del contratto. Global Property Guide sta seguendo la transazione e spiega che il nuovo proprietario ha deciso di mantenere la società di gestione che si occupava dell'appartamento, vista la sua comprovata affidabilità. Ha inoltre incaricato un commercialista per garantire il rispetto degli obblighi fiscali.
Secondo i dati pubblicati, l'investimento ha successivamente generato un utile netto annualizzato di quasi 21.400 dollari USA, equivalente a un rendimento approssimativo del 7,4% al lordo delle imposte, su un prezzo di acquisto di 290.000 dollari USA.
Quali implicazioni ha questo caso per gli altri investitori?
Sebbene lo studio si concentri su una transazione specifica, la lezione principale risiede nel processo seguito per giungere all'acquisizione dell'immobile.
Invece di partire dall'appartamento, l'investitore ha prima definito i suoi obiettivi finanziari; prima di affidarsi a una piattaforma, ha verificato le informazioni con gli interlocutori locali; prima di concludere l'acquisto, ha sottoposto la transazione a una revisione legale e fiscale; e prima di cambiare la gestione immobiliare, ha valutato le prestazioni già dimostrate.
In tal senso, il caso pubblicato da Global Property Guide offre uno sguardo insolito su come un investitore internazionale struttura una decisione immobiliare nella Repubblica Dominicana, dimostrando che dietro un acquisto di successo si cela solitamente un processo di analisi molto più ampio della semplice scelta di un immobile.
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