SANTO DOMINGO.— Comprar, construir o invertir en bienes raíces en República Dominicana genera obligaciones tributarias que van desde el momento en que se firma un contrato de promesa de venta hasta años después, cuando el propietario paga su cuota anual del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario. Entre esos dos momentos existe toda una arquitectura fiscal que pocos compradores —y no todos los desarrolladores— conocen en detalle.
Esta guía le ofrece un mapa tributario completo del mercado inmobiliario nacional: qué impuestos aplican, en qué momento, sobre qué base, qué exenciones existen y qué ha cambiado en los últimos dos años.
El punto de partida: qué impuestos mueve una compraventa inmobiliaria
Cuando una persona física o jurídica adquiere un inmueble en República Dominicana, enfrenta —al menos— tres obligaciones tributarias directas e inmediatas: el Impuesto de Transferencia Inmobiliaria (ITI), los derechos de registro ante la Jurisdicción Inmobiliaria, y la futura carga anual del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI). A estas se suman, según el perfil del comprador o el tipo de proyecto, cargas adicionales como el ITBIS sobre servicios profesionales, retenciones de ganancia de capital al vendedor, e impuestos sobre hipotecas.
El Código Tributario (Ley 11-92) es el marco general, pero son las leyes sectoriales —173-07 de Eficiencia Recaudatoria, 108-05 de Registro Inmobiliario, 18-88 sobre el IPI— las que definen las reglas específicas. Y son las resoluciones anuales de la DGII las que actualizan cada año los montos, umbrales y exenciones que rigen en la práctica.
1. Impuesto de Transferencia Inmobiliaria (ITI): el 3% que paga el comprador
Qué es y quién lo paga
El Impuesto de Transferencia Inmobiliaria, regulado por la Ley 173-07 de Eficiencia Recaudatoria, grava toda operación de compraventa de bienes inmuebles. Su tasa es del 3% sobre el valor de la propiedad, tomando como base el monto que resulte mayor entre la tasación de la DGII y el valor declarado en el contrato de compraventa. Esta última precisión es relevante: si el precio de mercado del inmueble es superior a la tasación oficial, la DGII tomará ese valor de mercado como referencia. Jordi Albertus
El ITI es responsabilidad del comprador, y su pago es condición previa para que el Registro de Títulos emita el certificado a nombre del nuevo propietario.
Ejemplo práctico: Un apartamento en Punta Cana tasado en US$250,000 genera un ITI de US$7,500. Si el precio acordado entre las partes es US$230,000 pero la tasación DGII asciende a US$250,000, el impuesto se calcula sobre la cifra mayor.
Novedades 2025: obligación de declarar el medio de pago
A partir del 1 de mayo de 2025, las operaciones inmobiliarias que excedan RD$1,000,000.00 deben registrar el medio de pago utilizado, según lo dispuesto por la DGII mediante la Norma General 07-22. Esta medida busca reforzar la trazabilidad de los pagos en transacciones de alto valor y combatir prácticas como la subvaloración de contratos. En la práctica significa que toda compraventa de inmuebles de cierta relevancia debe documentar si el pago se realizó mediante transferencia bancaria, cheque certificado u otro instrumento verificable.
Viviendas de bajo costo: el umbral exento para 2026
La legislación dominicana protege el acceso a la vivienda de menor valor mediante una exención del ITI para compradores que adquieren con préstamo hipotecario. Según la Resolución DDG-AR1-2026-00001 de la DGII, el valor máximo para la calificación de Viviendas de Bajo Costo y el valor exento del impuesto a la transferencia para adquirientes con préstamos hipotecarios es de RD$5,450,851.12 para el ejercicio fiscal 2026. Este monto representa un ajuste por inflación respecto al año anterior.
Tabla 1. Impuesto de Transferencia Inmobiliaria (2026)
| Concepto | Detalle |
|---|---|
| Tasa general | 3% sobre el valor mayor entre tasación DGII y precio contractual |
| Responsable del pago | Comprador |
| Momento del pago | Antes del registro en la Jurisdicción Inmobiliaria |
| Exención para vivienda de bajo costo (2026) | Inmuebles hasta RD$5,450,851.12 adquiridos con préstamo hipotecario |
| Obligación de medio de pago | Transacciones que superen RD$1,000,000.00 (desde mayo 2025) |
| Exención CONFOTUR | Primera venta en proyectos clasificados bajo Ley 158-01 |
| Exención Ley 171-07 | Primera propiedad adquirida por pensionistas o rentistas de fuente extranjera |
| Base legal | Ley 173-07 de Eficiencia Recaudatoria; Norma General 07-22 DGII |
2. El Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI): la carga anual del propietario
Qué grava y cuánto cuesta
El IPI es el impuesto anual que recae sobre quienes poseen bienes inmuebles en la República Dominicana. Su base legal es la Ley 18-88 y sus modificaciones, y su administración corresponde a la DGII. El IPI establece una tasa del 1% anual aplicable sobre el valor total del patrimonio inmobiliario que exceda el monto exento. Para el ejercicio fiscal 2026, ese monto exento asciende a RD$10,695,494.00, según la Resolución DDG-AR1-2026-00001 de la DGII.
Este umbral se ajusta cada año por inflación, tomando como referencia el Índice de Precios al Consumidor del Banco Central. Para 2025, el monto exento era de RD$10,190,833, lo que representa un incremento de RD$504,661 entre un ejercicio y otro.
Quiénes pagan y quiénes están exentos
Están sujetos al pago las viviendas, solares urbanos e inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales y profesionales que superen el monto exento. Las personas físicas solo tributan si el valor conjunto de todos sus inmuebles supera RD$10,695,494.00. Los fideicomisos, en cambio, tributan sobre cualquier inmueble que no goce de exención, independientemente de su valor.
Quedan exentos del IPI, entre otros:
- Los terrenos rurales.
- La vivienda (y el solar sobre el cual se encuentra edificada) perteneciente a personas mayores de 65 años de edad, siempre que este constituya el único patrimonio inmobiliario de su propietario.
- Las personas pensionistas y rentistas de fuente extranjera, con una reducción del 50%.
- Los inmuebles exentos por leyes especiales, como los proyectos clasificados bajo la Ley 158-01 (CONFOTUR) durante el período de exención.
Fechas clave para 2026
La Declaración Jurada del IPI debe ser presentada durante los primeros sesenta días del año. La primera cuota debe pagarse a más tardar el 11 de marzo y la segunda cuota a más tardar el 11 de septiembre.
Ejemplo práctico: Un inversionista dominicano posee dos apartamentos con valores catastrales de RD$6,000,000 y RD$7,500,000 respectivamente. Su patrimonio inmobiliario total asciende a RD$13,500,000. El exceso sobre el umbral exento es de RD$2,804,506 (RD$13,500,000 − RD$10,695,494). El IPI a pagar sería aproximadamente RD$28,045 anuales (1% sobre RD$2,804,506).
Tabla 2. IPI: parámetros clave 2026
| Parámetro | Valor 2026 |
|---|---|
| Tasa | 1% anual sobre el excedente |
| Umbral exento personas físicas | RD$10,695,494.00 |
| Umbral exento fideicomisos | Sin exención general (tributan desde el primer peso) |
| Exención mayores de 65 años | Total, si es el único inmueble destinado a vivienda |
| Pensionistas/rentistas extranjeros | 50% de reducción |
| Presentación de declaración jurada | Primeros 60 días del año |
| Primera cuota | Hasta el 11 de marzo |
| Segunda cuota | Hasta el 11 de septiembre |
| Base legal | Ley 18-88 y modificaciones; Resolución DDG-AR1-2026-00001 |
3. El Registro Inmobiliario: la puerta de entrada a la seguridad jurídica
Qué es y por qué importa al inversionista
El sistema de registro de la República Dominicana opera bajo la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, la cual establece la Jurisdicción Inmobiliaria como la instancia encargada de regular el saneamiento y registro de todos los derechos reales inmobiliarios. La Ley 108-05 garantiza la legalidad de las mutaciones o afectaciones inmobiliarias con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria. Todo derecho registrado conforme a esta ley goza de protección y garantía absoluta del Estado, y es imprescriptible.
Este sistema —conocido como sistema Torrens— significa que la titularidad registrada es la que cuenta, no los contratos privados. Para un inversionista extranjero o nacional, esto tiene una implicación directa: ningún contrato de compraventa, por bien redactado que esté, sustituye el registro ante el Registro de Títulos correspondiente.
La cadena de actos que genera costos de registro
Una transacción inmobiliaria estándar puede generar varios momentos de registro, cada uno con sus propios derechos y tasas:
Transferencia del certificado de título: El acto principal por el cual el Registro de Títulos emite un nuevo certificado a nombre del comprador. Este trámite requiere haber liquidado previamente el ITI ante la DGII. Los derechos de registro tienen tarifas establecidas por el Consejo del Poder Judicial, revisadas periódicamente.
Inscripción de hipoteca: Si la compra se financia mediante préstamo hipotecario, la hipoteca debe inscribirse ante el Registro de Títulos. Este acto genera un impuesto del 2% sobre el monto hipotecado, establecido por la Ley 173-07. Para los beneficiarios de la Ley 171-07, este impuesto se reduce en un 50%.
Deslinde y subdivisión: En el caso de proyectos de desarrollo, la subdivisión de parcelas en unidades individuales —apartamentos, lotes en un residencial— requiere un proceso técnico ante la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales (DNMC), con sus propias tasas. La Disposición Técnica DNMC-DT-2025 actualizó en 2025 los requisitos y criterios para actuaciones técnicas ante esa dirección.
Checklist de documentos para una transferencia estándar
☐ Certificado de Título original del vendedor
☐ Contrato de compraventa notariado o escritura pública de venta
☐ Constancia de pago del ITI emitida por la DGII
☐ Formulario de solicitud de transferencia (FI-DVB-006 de la DGII para la gestión fiscal)
☐ Documentos de identidad del comprador y vendedor
☐ Comprobante de la información sobre el medio de pago (para transacciones que superen RD$1,000,000.00, desde mayo 2025)
☐ Estado de cuenta del IPI al día (sin deudas pendientes con la DGII)
☐ Tasación DGII o valor de mercado debidamente documentado
☐ Poder notarial (si alguna parte actúa a través de representante)
☐ RNC activo del comprador y vendedor (personas jurídicas)
4. Los grandes regímenes de incentivo: cómo la ley reduce —o elimina— la carga fiscal
República Dominicana ha construido a lo largo de los últimos 25 años un ecosistema de leyes de incentivo que, bajo determinadas condiciones, pueden reducir sustancialmente o incluso eliminar los impuestos descritos en las secciones anteriores. Conocerlos no es un lujo reservado para grandes inversionistas: muchos compradores de apartamentos en zonas turísticas ya los están aprovechando sin saberlo.
4.1 Ley 158-01 (CONFOTUR): el incentivo más potente del mercado
La Ley 158-01 sobre Fomento al Desarrollo Turístico, y sus modificaciones (Leyes 184-02, 318-04, 253-12 y 195-13), establece el régimen de incentivos fiscales más amplio del mercado inmobiliario dominicano. Su eje administrativo es el Consejo de Fomento Turístico (CONFOTUR), adscrito al Ministerio de Turismo (MITUR).
¿A quién beneficia?
El régimen CONFOTUR contempla incentivos tanto para desarrolladores como para adquirientes de propiedades dentro de proyectos aprobados. No todos los inmuebles en zonas turísticas están cubiertos: el proyecto debe haber sido clasificado por CONFOTUR mediante resolución expresa.
Incentivos para el desarrollador:
Las exenciones incluyen impuestos nacionales y municipales por transferencia sobre derechos inmobiliarios, el Impuesto sobre Vivienda Suntuaria y Solares no Edificados (IVSS), impuestos por constitución y aumento de capital de sociedades comerciales, retenciones sobre financiamientos nacionales e internacionales, e impuestos de importación aplicables a equipos, materiales y bienes muebles necesarios para la construcción y primer equipamiento del proyecto.
Incentivos para el primer comprador:
Los inmuebles adquiridos bajo la Ley 158-01 están exentos del pago del 3% del impuesto de transferencia sobre la primera venta, y del pago del IPI por un período de 10 o 15 años contados desde la fecha de culminación del proyecto clasificado.
El período de exención fiscal para empresas dedicadas a las actividades turísticas indicadas en la ley es de quince años, a partir de la fecha de terminación de los trabajos de construcción y equipamiento del proyecto.
Puntos críticos que los compradores deben conocer:
Los incentivos y beneficios de la Ley CONFOTUR solo aplican para la primera compra del inmueble. No todos los inmuebles situados en zonas turísticas gozan de los incentivos, incluso si su fin es turístico. Para acceder al privilegio, el desarrollador debe haber solicitado y obtenido la aprobación de CONFOTUR ante el MITUR.
Esto tiene una implicación práctica relevante: en el mercado secundario, cuando un propietario revende un apartamento que originalmente estaba bajo CONFOTUR, el nuevo comprador ya no accede a la exención del ITI ni a la exención del IPI. Paga las tasas generales.
Tabla 3. Beneficios CONFOTUR según perfil
| Perfil | Beneficio fiscal | Duración |
|---|---|---|
| Desarrollador | Exención de ITBIS en materiales de construcción | Período de construcción |
| Desarrollador | Exención de impuestos de importación de equipos | Primer equipamiento |
| Desarrollador | Exención de ISR sobre el proyecto | 15 años desde terminación |
| Comprador (primera venta) | Exención del ITI (3%) | Única vez |
| Comprador (primera venta) | Exención de IPI | 10-15 años desde terminación |
| Comprador | Deducción de hasta 20% de renta neta imponible por inversión (5 años) | 5 años |
4.2 Ley 171-07: la puerta de entrada para pensionistas y rentistas extranjeros
La Ley 171-07 sobre Incentivos Especiales a los Pensionados y Rentistas de Fuente Extranjera, promulgada el 13 de julio de 2007, es el instrumento diseñado para atraer a jubilados internacionales y rentistas como residentes permanentes en el país.
¿Quiénes aplican?
Los beneficiarios son pensionados o jubilados con una renta mensual no inferior a US$1,500.00 proveniente de pensión extranjera, y rentistas con rentas estables y permanentes no inferiores a US$2,000.00 mensuales provenientes del exterior. El programa no establece edad mínima.
Beneficios sobre la propiedad inmobiliaria:
Los beneficiarios obtienen exención del pago de los impuestos sobre transferencia inmobiliaria para la primera propiedad adquirida, exención del ISR respecto a los ingresos declarados para acceder a los beneficios de la ley, exención del 50% de los impuestos sobre hipotecas cuando el acreedor sea una institución financiera regulada, y exención del 50% del impuesto sobre ganancia de capital cuando el rentista sea accionista mayoritario de la sociedad que paga ese impuesto.
Al momento de vender propiedades a terceros, los inmuebles adquiridos por pensionistas y rentistas bajo esta ley estarán exentos del pago del 50% del impuesto sobre ganancia de capital.
Ejemplo práctico: Una ciudadana francesa de 62 años que recibe una pensión de €2,000 mensuales de una empresa francesa decide establecer su residencia definitiva en La Romana. Si obtiene su categoría de Residente por Inversión bajo la Ley 171-07, la primera vivienda que adquiera estará exenta del ITI (3%) y pagará la mitad del impuesto hipotecario si financia parte de la compra. Además, el IPI que le correspondería pagar se reduce en un 50%.
Tabla 4. Beneficios Ley 171-07 sobre bienes inmuebles
| Beneficio | Condición |
|---|---|
| Exención del ITI (3%) | Solo primera propiedad adquirida |
| 50% de reducción en impuesto sobre hipotecas | Acreedor debe ser institución financiera regulada |
| 50% de reducción del IPI | Aplicable durante la residencia bajo esta ley |
| 50% de reducción en ganancia de capital al revender | Para propiedades adquiridas bajo amparo de la ley |
| Exención del ISR sobre ingresos declarados | Solo sobre los ingresos usados para calificar |
| Residencia definitiva en 45 días | Programa de Residencia por Inversión |
Fuente: Ley 171-07 — Ministerio de Hacienda; DGII — legislación de incentivos
4.3 Ley 189-11: el fideicomiso como vehículo de inversión inmobiliaria
La Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso creó en 2011 el marco jurídico para el fideicomiso en República Dominicana. Su objeto es crear las figuras jurídicas necesarias y fortalecer las existentes para desarrollar el mercado hipotecario dominicano, canalizando recursos de ahorro hacia el financiamiento a largo plazo de la vivienda y la construcción.
El impacto sobre el sector inmobiliario ha sido considerable. Según datos de la industria fiduciaria citados en análisis del sector, el 71% de los contratos de fideicomiso en el país están dedicados al desarrollo inmobiliario, lo que convierte a este instrumento en la columna vertebral financiera de buena parte de los proyectos en planos que se comercializan hoy.
Régimen fiscal del fideicomiso:
Las rentas del patrimonio fideicomitido están exentas de impuesto sobre la renta y de impuesto sobre activos, con excepción del impuesto sobre bienes inmuebles que formen parte de esos activos y los impuestos sobre ganancias de capital por enajenación de activos.
Para los proyectos de vivienda de bajo costo estructurados como fideicomisos: los fideicomisos para la construcción creados para el desarrollo de Proyectos de Viviendas de Bajo Costo debidamente calificados quedan exentos del 100% del ISR y ganancias de capital, de cualquier impuesto sobre transferencias bancarias, y del IPI durante el período del proyecto.
Por qué el fideicomiso interesa al inversionista inmobiliario:
Más allá del beneficio fiscal, el fideicomiso ofrece una protección patrimonial clave: los bienes fideicomitidos forman un patrimonio separado que no puede ser perseguido por los acreedores del desarrollador. Para quien compra en planos, esto significa que, si el desarrollador tiene dificultades financieras, los fondos entregados a cuenta del apartamento están protegidos dentro del patrimonio del fideicomiso —siempre que el proyecto haya sido estructurado bajo este esquema.
5. La Ley 16-95 de Inversión Extranjera: igualdad de trato, libre repatriación
Un elemento que frecuentemente pasa inadvertido en las discusiones sobre tributación inmobiliaria es la Ley 16-95 sobre Inversión Extranjera, que establece el principio del trato nacional: los inversionistas extranjeros tienen los mismos derechos y obligaciones que los nacionales. Esto significa que no existen impuestos especiales, recargos ni restricciones de propiedad para personas de otras nacionalidades que deseen adquirir bienes raíces en la República Dominicana (con excepción de zonas fronterizas y áreas protegidas).
Adicionalmente, la ley permite la libre repatriación de capitales y utilidades generadas por inversiones registradas ante el Banco Central. Para el inversionista inmobiliario extranjero, esto tiene un impacto directo: los ingresos por alquiler o la ganancia de una eventual reventa pueden transferirse fuera del país sin restricciones, siempre que la inversión original haya sido registrada correctamente.
6. Tabla maestra: costos tributarios de una transacción inmobiliaria en RD
La siguiente tabla consolida los principales impuestos y costos que genera la compra de un inmueble en República Dominicana, sin considerar exenciones especiales.
Tabla 5. Mapa tributario de una compraventa inmobiliaria (régimen general)
| Impuesto / costo | Tasa | Base | Quién paga | Momento |
|---|---|---|---|---|
| ITI (Impuesto de Transferencia) | 3% | Mayor entre tasación DGII y precio contractual | Comprador | Antes del registro |
| IPI anual | 1% | Patrimonio que exceda RD$10,695,494 | Propietario | Marzo y septiembre |
| Hipoteca (inscripción) | 2% | Monto del préstamo | Deudor hipotecario | Al registrar la hipoteca |
| ISR por ganancia de capital | 27% personas jurídicas / 25% personas físicas | Diferencia entre precio de venta y costo de adquisición ajustado | Vendedor | Al momento de la venta |
| ITBIS sobre honorarios profesionales | 18% | Honorarios del notario, abogado u otros | Comprador | Al contratar el servicio |
| Derechos de registro (Jurisdicción Inmobiliaria) | Tarifas según Acta 25-2015 CPJ | Valor del inmueble o acto | Solicitante | Al radicar el expediente |
Notas: Las tasas del ISR se actualizan periódicamente. Las personas físicas residentes en RD tributan a una tasa del 25% sobre la ganancia de capital inmobiliaria. Las tarifas de la Jurisdicción Inmobiliaria (Registro de Títulos y Mensuras Catastrales) son fijadas por el Consejo del Poder Judicial.
7. Caso práctico integrado: comprar un apartamento bajo CONFOTUR vs. en el mercado convencional
Escenario A – Proyecto CONFOTUR en Bávaro:
Un inversionista colombiano adquiere un apartamento de US$180,000 (aprox. RD$10,800,000 al tipo de cambio referencial) en un proyecto clasificado por CONFOTUR. Es la primera venta del inmueble.
- ITI (3%): exento — ahorro de US$5,400
- IPI durante los primeros 15 años: exento — ahorro anual de aproximadamente RD$21,000 (si el valor supera el umbral exento, lo cual en este caso lo haría)
- Impuesto de importación de equipos del desarrollador: exento — beneficio trasladado parcialmente al precio del inmueble
- ISR del desarrollador sobre el proyecto: exento por 15 años — factor que puede incidir en el precio de venta final
Escenario B – Inmueble residencial en Santo Domingo, mercado convencional:
Un comprador dominicano adquiere un apartamento de RD$12,000,000 en el Distrito Nacional, sin ningún régimen especial.
- ITI (3%): RD$360,000 (sobre RD$12,000,000)
- IPI anual: 1% sobre RD$1,304,506 (excedente sobre umbral 2026) = RD$13,045 anuales
- Derechos de registro de Títulos: variable según arancel vigente
- Honorarios legales (notario, abogado): estimado 1-1.5% del valor + ITBIS 18% sobre esos honorarios
La diferencia entre ambos escenarios ilustra por qué la clasificación CONFOTUR se ha convertido en un argumento comercial central para los proyectos turísticos.
8. Preguntas frecuentes — Parte 1
¿Un extranjero puede comprar cualquier inmueble en República Dominicana sin restricciones?
En términos generales, sí. La Ley 16-95 establece igualdad de trato entre nacionales y extranjeros. Las únicas excepciones son áreas protegidas, zonas fronterizas terrestres (donde hay restricciones históricas) y zonas militares. Para inmuebles urbanos, turísticos y residenciales, no existen restricciones de titularidad por nacionalidad.
¿El precio del contrato puede ser diferente al precio que declaro ante la DGII?
No. La DGII toma como base de cálculo el mayor entre el precio contractual y la tasación oficial. Subvalorar el precio en el contrato para reducir el ITI no solo es ilegal, sino que puede desencadenar revisiones fiscales y sanciones. La Norma General 07-22, vigente desde mayo 2025, refuerza la trazabilidad mediante la obligación de declarar el medio de pago.
¿Si compro a través de una sociedad comercial, el tratamiento del IPI cambia?
Sí, sustancialmente. Las personas jurídicas (SRL, SA, etc.) y los fideicomisos no disfrutan de la exención general de RD$10,695,494.00. Tributan desde el primer peso sobre el valor total de sus inmuebles. Esta diferencia puede ser determinante a la hora de estructurar una inversión.
¿Cuándo caduca la exención del IPI en proyectos CONFOTUR?
La exención del IPI para el primer comprador aplica por un período de 10 o 15 años contados a partir de la fecha de culminación del proyecto. Al vencimiento, el propietario comienza a tributar bajo el régimen general del IPI.
¿Qué pasa si compro en el mercado secundario un inmueble que estaba bajo CONFOTUR?
La exención del ITI solo aplica para la primera venta. El segundo comprador paga el 3% de transferencia sobre el valor mayor entre tasación y precio contractual, sin importar que el inmueble originalmente haya gozado del beneficio.
¿Qué documentos necesito para verificar si un proyecto está clasificado bajo CONFOTUR?
El interesado puede solicitar al desarrollador la resolución de CONFOTUR que clasifica el proyecto, o verificar directamente con el Ministerio de Turismo. Todo proyecto clasificado cuenta con un número de resolución y una fecha de inicio del período de exención.
Pagar el Impuesto de Transferencia y registrar el título es solo el primer acto de una relación tributaria que no termina con la firma del contrato. Quien posee un inmueble en República Dominicana asume obligaciones que se renuevan cada año, cada trimestre o cada vez que ese inmueble genera ingresos. Quien lo construye y lo vende opera bajo un régimen fiscal completamente distinto al del comprador individual. Y quien lo alquila —ya sea como propietario persona física o a través de una sociedad— debe declarar esos ingresos ante la DGII de una manera específica.
Esta segunda parte de la guía tributaria inmobiliaria de El Inmobiliario aborda esos tres perfiles con el mismo rigor de fuentes oficiales que orientó la primera entrega: qué dice la ley, qué exigen las resoluciones vigentes, qué ha cambiado recientemente y qué ejemplos ilustran cómo se traduce cada norma en cifras concretas.
9. El Impuesto sobre la Renta y los ingresos por alquiler
El propietario que alquila: ¿cómo tributa?
El alquiler de bienes inmuebles genera renta gravable bajo el Impuesto sobre la Renta (ISR), regulado por el Código Tributario (Ley 11-92) y sus modificaciones. La DGII trata los ingresos por arrendamiento como renta ordinaria, y el tratamiento varía según si el propietario es una persona física o una persona jurídica.
Personas físicas: Los ingresos por alquiler de inmuebles se declaran como parte de la renta bruta del contribuyente. Las personas físicas residentes tributan sobre su renta mundial a tasas progresivas que oscilan entre el 0% (para ingresos anuales hasta RD$416,220 en 2026, según la Resolución DDG-AR1-2026-00001) y el 25% para los tramos más altos. El propietario puede deducir los gastos necesarios para producir y mantener la renta —mantenimiento, seguros, intereses de préstamos hipotecarios vinculados al inmueble arrendado— antes de calcular la base imponible.
Personas jurídicas (SRL, SA): Las sociedades comerciales que generan ingresos por alquiler los incluyen dentro de su renta bruta y tributan a la tasa corporativa general del 27% sobre la renta neta imponible. A diferencia de las personas físicas, las sociedades no tienen exención de base: tributan desde el primer peso de utilidad.
Retención en la fuente: Cuando quien paga el alquiler es una empresa (inquilino corporativo), esta actúa como agente de retención y debe retener el 10% del monto mensual, que el propietario luego imputa contra su declaración de ISR anual. Este mecanismo es frecuente en arrendamientos comerciales de oficinas, locales y bodegas.
Ejemplo práctico: Una persona física dominicana posee dos apartamentos que alquila por RD$45,000 mensuales cada uno (RD$90,000 al mes, RD$1,080,000 anuales). Después de deducir gastos estimados de mantenimiento (10%) y el seguro anual (5%), su renta neta imponible por ese concepto rondaría los RD$918,000. Ese monto se suma al resto de sus ingresos declarados para determinar el tramo de la tasa progresiva que le corresponde.
10. Ganancia de capital inmobiliaria: cuando se vende, el fisco también participa
Qué es la ganancia de capital y cómo se calcula
La ganancia de capital es la diferencia positiva entre el precio de venta de un inmueble y su costo de adquisición ajustado. El Código Tributario la define como un ingreso sujeto a tributación, y la DGII ha desarrollado mecanismos específicos para su declaración y pago en el contexto inmobiliario.
El costo ajustado se calcula partiendo del precio original de compra, al que se suman las mejoras documentadas realizadas al inmueble y se aplica un ajuste por inflación acumulada desde la fecha de adquisición hasta la fecha de venta. Este ajuste inflacionario es un elemento importante: reduce la base imponible y, en inmuebles adquiridos hace muchos años, puede tener un impacto significativo en el impuesto a pagar.
Tasas aplicables:
La tasa general sobre ganancia de capital inmobiliaria es del 27% para personas jurídicas y del 25% para personas físicas residentes. Estas tasas se aplican sobre la ganancia neta, no sobre el precio total de venta.
Ejemplo práctico: Un inversionista adquirió un apartamento en 2015 por RD$4,500,000 y lo vendió en 2025 por RD$9,800,000. Durante ese período realizó mejoras por RD$800,000 y el ajuste inflacionario acumulado representa un incremento del costo base de aproximadamente 45% (cifra referencial). El cálculo simplificado sería:
- Costo ajustado: RD$4,500,000 + RD$800,000 = RD$5,300,000 × 1.45 = RD$7,685,000
- Ganancia neta: RD$9,800,000 − RD$7,685,000 = RD$2,115,000
- ISR por ganancia de capital (25%): RD$528,750
Sin el ajuste inflacionario, el impuesto habría sido sobre RD$4,500,000 de ganancia bruta, lo que ilustra la importancia de documentar correctamente tanto el costo de adquisición como las mejoras realizadas.
Exenciones y reducciones en la ganancia de capital
Las dos legislaciones de incentivo analizadas en la Parte 1 también actúan sobre la ganancia de capital:
Ley 171-07 (pensionistas y rentistas): Como se señaló, al momento de vender la propiedad adquirida bajo esta ley, el beneficiario paga solo el 50% del impuesto sobre la ganancia de capital, siempre que la residencia definitiva haya sido aprobada y esté vigente.
Ley 158-01 (CONFOTUR): Los desarrolladores clasificados bajo este régimen están exentos del ISR durante el período de exención de 15 años. Pasado ese período, tributan bajo el régimen general.
11. El régimen fiscal del desarrollador inmobiliario
El desarrollador inmobiliario es, desde el punto de vista tributario, uno de los contribuyentes más complejos del sector. Opera simultáneamente como empresa constructora (con sus propios costos e impuestos de producción), como vendedor de inmuebles (generando ITI en cabeza del comprador y ganancia de capital en la suya) y, en muchos casos, como gestor de alquileres o administrador de condominios.
ISR corporativo y costos deducibles
Las empresas desarrolladoras tributan a la tasa corporativa del 27% sobre su renta neta imponible. La DGII permite deducir como gastos propios del negocio los costos directos de construcción (materiales, mano de obra, honorarios profesionales), los gastos de administración y ventas, los intereses de financiamientos vinculados al proyecto, la depreciación de activos fijos, y ciertos gastos financieros. La documentación de estos costos mediante comprobantes fiscales válidos (NCF) es condición indispensable para su deducibilidad.
ITBIS en la construcción: qué aplica y qué no
El Impuesto sobre Transferencia de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS), equivalente al IVA en otros países, tiene un tratamiento diferenciado en el sector construcción que genera confusión frecuente.
Lo que genera ITBIS: Los servicios profesionales vinculados a la construcción (arquitectos, ingenieros, abogados, notarios, consultores) están gravados con ITBIS al 18%. El constructor que contrata estos servicios recibe facturas con ITBIS y, si es contribuyente registrado, puede acreditar ese ITBIS pagado contra el que recauda por sus propias ventas de servicios gravados.
Lo que no genera ITBIS directamente: La venta de inmuebles construidos (apartamentos, casas, locales) no está gravada con ITBIS bajo el régimen general dominicano. El impuesto que aplica sobre la transferencia del inmueble como tal es el ITI (3%), no el ITBIS. Esta distinción es fundamental para entender la estructura de costos de un proyecto.
Proyectos CONFOTUR: Como se detalló en la Parte 1, los materiales y equipos importados para la construcción y primer equipamiento de proyectos clasificados bajo la Ley 158-01 están exentos de ITBIS de importación, lo que representa una reducción significativa del costo de producción.
El Régimen Simplificado de Tributación (RST): ¿aplica al inmobiliario?
El RST es una modalidad de tributación simplificada disponible para contribuyentes que no superen ciertos umbrales de ingresos. Para 2026, el techo máximo de ingresos para permanecer en el RST es de RD$12,068,181.09. Dado que la mayoría de los desarrolladores inmobiliarios superan ampliamente esa cifra, el RST tiene aplicabilidad limitada en este sector, aunque puede ser relevante para pequeños arrendadores, gestores de propiedades individuales o profesionales del sector que trabajan de manera independiente.
12. Facturación electrónica y el sector inmobiliario: la Ley 32-23 ya llegó
La Ley 32-23 de Facturación Electrónica, promulgada en 2023, establece la adopción progresiva del Comprobante Fiscal Electrónico (e-CF) en sustitución de los comprobantes fiscales en papel. Su implementación ha avanzado por fases, y el sector inmobiliario no queda fuera de su alcance.
¿Qué implica para el sector?
Todo contribuyente que emite comprobantes fiscales por sus servicios o ventas —incluyendo inmobiliarias, desarrolladores, arrendadores como personas jurídicas, corredores de bienes raíces, firmas de abogados y notarios que asesoran transacciones— debe migrar al sistema de e-CF según el calendario establecido por la DGII.
Para los pequeños contribuyentes (personas físicas arrendadoras que operan bajo RNC individual), la DGII ha habilitado modalidades simplificadas de cumplimiento. Para las empresas desarrolladoras y las inmobiliarias, la migración implica integrar sus sistemas contables con la plataforma de la DGII para la emisión, validación y conservación de los e-CF.
Impacto práctico: Las transacciones de compraventa de inmuebles, los contratos de alquiler formalizados por personas jurídicas, los honorarios de corretaje y los servicios profesionales vinculados a la transacción deben estar respaldados por e-CF válidos para que los gastos sean deducibles ante la DGII. El comprobante en papel ya no basta para soportar una deducción en las empresas que debieron migrar al sistema electrónico.
13. Importar materiales de construcción: el rol de la DGA
Los proyectos de gran escala frecuentemente importan materiales, equipos y acabados. La Dirección General de Aduanas (DGA) administra el Arancel de Aduanas y los regímenes de exoneración aplicables. Para el sector inmobiliario, los puntos clave son:
Arancel general sobre materiales: Los materiales de construcción (cemento, acero, cerámica, equipos eléctricos, ascensores, etc.) están sujetos a aranceles que varían según el tipo de bien y los acuerdos comerciales vigentes. República Dominicana tiene tratados de libre comercio con Estados Unidos y Centroamérica (DR-CAFTA), la Unión Europea (EPA) y otros socios, lo que puede reducir o eliminar aranceles sobre ciertos materiales según el país de origen.
Exoneración bajo CONFOTUR: Como se indicó, los proyectos clasificados bajo la Ley 158-01 están exentos de los impuestos de importación (incluyendo ITBIS de importación) sobre materiales, maquinaria y bienes muebles necesarios para la construcción y primer equipamiento. Esta exoneración se gestiona a través del Ministerio de Hacienda y la DGA, y requiere que el proyecto tenga su clasificación CONFOTUR vigente.
Procedimiento: La exoneración no es automática. El desarrollador debe presentar ante el Ministerio de Hacienda la solicitud de exoneración, acompañada de la resolución CONFOTUR y la lista detallada de bienes a importar, para cada importación que pretenda amparar bajo el beneficio.
14. Checklist tributario por perfil de inversionista
Los siguientes checklists sintetizan las obligaciones más importantes para cada perfil, ordenadas cronológicamente desde la decisión de inversión hasta la gestión continua del inmueble.
Checklist A: Comprador individual (persona física, vivienda o inversión)
Antes de la compra:
☐ Verificar si el proyecto tiene clasificación CONFOTUR (solicitar resolución al desarrollador)
☐ Confirmar el valor tasado por la DGII del inmueble
☐ Evaluar si aplica para la exención de vivienda de bajo costo (hasta RD$5,450,851.12 con préstamo hipotecario en 2026)
☐ Si eres pensionista o rentista extranjero, gestionar la acogida a la Ley 171-07 antes del cierre
☐ Confirmar RNC activo (personas físicas con actividad económica) o cédula de identidad
En el cierre de la transacción:
☐ Pagar el ITI (3%) ante la DGII antes de radicar el expediente de transferencia
☐ Declarar el medio de pago si la transacción supera RD$1,000,000.00 (Norma General 07-22)
☐ Verificar que el certificado de título esté libre de cargas y gravámenes
☐ Registrar la hipoteca (si aplica) ante el Registro de Títulos y pagar el 2% sobre el monto
Después de la compra:
☐ Incluir el inmueble en la Declaración Jurada del IPI (dentro de los primeros 60 días del año)
☐ Pagar las dos cuotas del IPI: 11 de marzo y 11 de septiembre
☐ Si alquilas el inmueble: declarar los ingresos como renta en la declaración anual de ISR
☐ Conservar facturas de mejoras realizadas (sirven para reducir la ganancia de capital al vender)
Checklist B: Inversionista extranjero
Antes de invertir:
☐ Registrar la inversión ante el Banco Central (para garantizar la libre repatriación futura)
☐ Evaluar la acogida a la Ley 171-07 si cumples los requisitos de pensionista o rentista
☐ Consultar si existe convenio de doble tributación entre República Dominicana y tu país de residencia fiscal (actualmente existe con España, entre otros)
☐ Verificar el tratamiento de los ingresos por alquiler en tu país de residencia fiscal
En la transacción:
☐ Asegurarte de que el inmueble tiene título registrado (sistema Torrens) —no contratos privados sin registro
☐ Verificar que el proyecto está clasificado CONFOTUR si esperas las exenciones del régimen
☐ Documentar el origen de los fondos (requisito anti-lavado para transacciones de alto valor)
Obligaciones continuas:
☐ IPI anual (si el patrimonio supera el umbral exento, recordando que personas físicas tienen umbral y jurídicas no)
☐ ISR sobre ingresos por alquiler generados en RD (principio de territorialidad)
☐ Declarar ganancia de capital al momento de la venta
Checklist C: Desarrollador inmobiliario
Fase de estructuración del proyecto:
☐ Evaluar si el proyecto puede clasificarse bajo CONFOTUR (presentar expediente ante MITUR)
☐ Determinar si el proyecto califica como vivienda de bajo costo (fideicomiso con exenciones bajo Ley 189-11)
☐ Constituir el fideicomiso de construcción para blindar los fondos de los compradores en planos
☐ Obtener el RNC corporativo y estar al día con la DGII
☐ Registrar la sociedad y el proyecto ante las instancias correspondientes (Ministerio de Industria, municipalidad, etc.)
Fase de construcción:
☐ Emitir e-CF válidos por todos los servicios recibidos (arquitectos, ingenieros, consultores)
☐ Gestionar exoneraciones de importación ante el Ministerio de Hacienda (si proyecto tiene CONFOTUR)
☐ Llevar contabilidad de costos detallada por proyecto (base de las deducciones del ISR)
☐ Cumplir con las retenciones laborales (ISR de empleados, TSS) durante la construcción
Fase de ventas:
☐ Documentar el ITI que paga cada comprador (aunque es obligación del comprador, la documentación ordenada facilita el proceso)
☐ Emitir comprobantes fiscales por los ingresos de venta si corresponde
☐ Presentar la declaración de ISR corporativa anual con los ingresos del período
☐ Declarar y pagar el IPI sobre inmuebles no vendidos que permanezcan en el inventario corporativo
15. Las instituciones que el inversionista inmobiliario debe conocer
El cumplimiento tributario en el sector inmobiliario dominicano involucra a varias instituciones cuyas competencias se complementan. Conocerlas reduce los tiempos de gestión y evita errores por acudir al ente equivocado.
Tabla 6. Instituciones clave y sus competencias tributarias en el sector inmobiliario
| Institución | Competencia relevante para el sector | Portal |
|---|---|---|
| DGII (Dirección General de Impuestos Internos) | ITI, IPI, ISR, ITBIS, e-CF, facturación electrónica | dgii.gov.do |
| Ministerio de Hacienda | Exoneraciones fiscales bajo leyes especiales; política tributaria | hacienda.gob.do |
| Registro Inmobiliario / Registro de Títulos | Registro de transferencias, hipotecas, certificados de título | ri.gob.do |
| CONFOTUR / MITUR | Clasificación de proyectos turísticos; administración de incentivos Ley 158-01 | confotur.mitur.gob.do |
| DGA (Dirección General de Aduanas) | Importación de materiales; exoneraciones arancelarias | aduanas.gob.do |
| Banco Central | Registro de inversión extranjera; libre repatriación | bancentral.gov.do |
| ProDominicana | Ventanilla única para inversionistas extranjeros; asesoría de incentivos | prodominicana.gob.do |
| Superintendencia de Bancos | Regulación de entidades fiduciarias; supervisión hipotecaria | sb.gob.do |
| Superintendencia de Valores (SIMV) | Regulación de FIDEIs y valores hipotecarios | simv.gob.do |
16. Un ecosistema fiscal en evolución: lo que está cambiando
El marco tributario inmobiliario de República Dominicana no es estático. En los últimos dos años se han producido varios movimientos normativos que el sector debe seguir de cerca.
La Norma General 07-22 y la trazabilidad de pagos (mayo 2025): La obligación de declarar el medio de pago en transacciones que superen RD$1,000,000.00 marca un giro hacia mayor transparencia y control fiscal en el mercado inmobiliario. Es parte de una tendencia regional de combate a la subvaloración y al lavado de activos a través de bienes raíces.
La facturación electrónica (Ley 32-23): La migración al e-CF está transformando la operación administrativa de inmobiliarias, desarrolladores y firmas de abogados especializados. Quien no emita e-CF cuando corresponde no puede deducir los gastos ante la DGII, lo que convierte el cumplimiento de esta norma en un tema tanto tributario como financiero.
La Ley 30-26 (promulgada en 2026, actualmente en análisis por el sector): Esta legislación, que modifica aspectos del régimen de zonas turísticas y la regulación de las rentas cortas, introduce nuevas restricciones que afectan de manera directa el modelo CONFOTUR. El sector sigue analizando sus implicaciones —en particular para los proyectos mixtos residencial-turístico— y El Inmobiliario ha cubierto sus implicaciones en entregas recientes.
Ajuste anual de umbrales del IPI y vivienda de bajo costo: Cada enero, la DGII emite su resolución de ajuste por inflación. Los umbrales del IPI y de la vivienda de bajo costo cambian cada año. Lo que en 2025 generaba obligación de pago puede quedar exento en 2026 y viceversa. Consultar la resolución vigente al inicio de cada ejercicio fiscal es una práctica indispensable.
17. Preguntas frecuentes — Parte 2
¿Debo pagar ISR en República Dominicana si soy extranjero y alquilo mi apartamento aquí?
Sí. El Código Tributario dominicano establece el principio de territorialidad para las rentas de fuente dominicana: los ingresos generados en el territorio nacional están sujetos a tributación local, independientemente de la residencia fiscal del beneficiario. El extranjero no residente que alquila un inmueble en RD debe declarar esos ingresos ante la DGII. La existencia de un convenio de doble tributación con su país puede moderar esa carga.
¿Qué pasa si tengo un apartamento en un proyecto CONFOTUR pero lo alquilo como Airbnb?
La Ley 85-25 de alquileres excluye de su ámbito las rentas turísticas de hasta 90 días, pero el tratamiento tributario de esos ingresos es independiente: los ingresos por alquiler de corto plazo siguen siendo renta gravable ante la DGII, independientemente de que el inmueble esté en un proyecto CONFOTUR. La exención CONFOTUR aplica sobre el ITI y el IPI, no sobre el ISR de los ingresos por alquiler.
¿Cómo se registra una inversión extranjera en el Banco Central?
El Banco Central de la República Dominicana mantiene un registro de inversiones extranjeras para los efectos de la libre repatriación de capitales. El inversionista debe presentar ante el Banco Central los documentos que acrediten el ingreso de los fondos al país (transferencias bancarias, comprobantes de cambio de divisas) y el contrato o título que documenta la inversión. Este registro no es un requisito previo para adquirir el inmueble, pero sí es condición para poder repatriar el capital más adelante sin restricciones. El portal del Banco Central detalla el procedimiento vigente.
¿El IPI que pago como propietario es deducible como gasto si alquilo el inmueble?
Sí. En la medida en que el inmueble se destine a generar renta (alquiler), el IPI pagado es un gasto deducible para efectos del cálculo del ISR sobre esa renta. La deducibilidad requiere documentación: el recibo de pago del IPI emitido por la DGII.
¿Cuándo debo pagar ISR sobre la ganancia de capital?
El ISR por ganancia de capital inmobiliaria se declara y paga al momento de la transacción (venta), no al final del año fiscal. El comprador tiene la obligación de retener una parte del precio si el vendedor es una persona jurídica en determinadas circunstancias, pero en las transacciones entre personas físicas la declaración recae directamente en el vendedor. La DGII exige la liquidación de este impuesto como condición para procesar la transferencia del certificado de título.
¿Qué pasa si no declaro el IPI y no lo pago?
La DGII puede imponer recargos por mora, intereses e incluso sanciones. Adicionalmente, la deuda con el IPI puede convertirse en un obstáculo al momento de vender, ya que la institución exige estar al día con todas las obligaciones tributarias para procesar cualquier transferencia. Las deudas tributarias sobre inmuebles también pueden resultar en embargos o inscripciones de carga en el Registro de Títulos.
¿Cómo sé si el desarrollador de un proyecto estructuró un fideicomiso de construcción?
El fideicomiso de construcción debe estar registrado ante la Superintendencia de Bancos (si el fiduciario es una entidad bancaria o asociación de ahorros) o ante la Superintendencia de Valores (si es un intermediario de valores). El comprador tiene derecho a solicitar al desarrollador copia del contrato de fideicomiso y el nombre de la fiduciaria. La Superintendencia de Bancos publica en su portal el listado de entidades autorizadas para actuar como fiduciarios.
18. Glosario tributario inmobiliario
CONFOTUR: Consejo de Fomento Turístico, adscrito al MITUR. Administra los incentivos de la Ley 158-01.
DGA: Dirección General de Aduanas. Administra los aranceles de importación y las exoneraciones.
DGII: Dirección General de Impuestos Internos. Administra el ITI, el IPI, el ISR, el ITBIS y la facturación electrónica.
e-CF: Comprobante Fiscal Electrónico. Formato de factura válida bajo la Ley 32-23.
FIDEI: Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria. Instrumento financiero creado por la Ley 189-11 que permite invertir en proyectos inmobiliarios a través del mercado de valores.
IPI: Impuesto al Patrimonio Inmobiliario. Tasa anual del 1% sobre el valor del patrimonio inmobiliario que exceda el umbral exento.
ISR: Impuesto sobre la Renta. Grava las utilidades corporativas (27%) y las rentas de personas físicas (tasa progresiva hasta 25%).
ITI: Impuesto de Transferencia Inmobiliaria. Tasa del 3% sobre el valor mayor entre tasación DGII y precio contractual, pagado por el comprador.
ITBIS: Impuesto sobre Transferencia de Bienes Industrializados y Servicios. Equivalente al IVA; tasa general del 18%. Aplica sobre servicios profesionales en el sector.
NCF / e-CF: Número de Comprobante Fiscal / Comprobante Fiscal Electrónico. Documentos que soportan gastos deducibles ante la DGII.
RST: Régimen Simplificado de Tributación. Modalidad de ISR para contribuyentes con ingresos menores a RD$12,068,181.09 en 2026.
Sistema Torrens: Sistema de registro inmobiliario implementado por la Ley 108-05, bajo el cual el derecho registrado es el único que el Estado reconoce y garantiza.
Referencias
- Dirección General de Impuestos Internos (DGII)
- Ministerio de Hacienda
- Registro Inmobiliario (Jurisdicción Inmobiliaria)
- Ministerio de Turismo (MITUR) / CONFOTUR
- Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED)
- Superintendencia de Bancos
- Superintendencia del Mercado de Valores (SIMV)
- Banco Central de la República Dominicana (BCRD)
- ProDominicana
- Dirección General de Aduanas (DGA)
- Congreso Nacional de la República Dominicana
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