La nueva ley grava las ganancias de capital inmobiliarias con una tasa fija, pero no define sobre qué monto se aplica. Hasta que el Poder Ejecutivo no emita el reglamento, cada transacción en el mercado secundario arrastra una variable fiscal sin respuesta
SANTO DOMINGO. – La Ley 30-26 creó un impuesto nuevo, claro en su tasa, pero opaco en su base. El artículo 14 de esa ley, promulgada el 18 de junio de 2026, establece que las ganancias de capital generadas en la venta de bienes inmuebles propiedad de personas físicas quedan sujetas a un impuesto de 10%, con carácter de pago único y definitivo.
La tasa está escrita. Lo que no está escrito es la respuesta a la pregunta que cualquier vendedor de una propiedad necesita antes de firmar: ¿10% sobre qué?
Esa pregunta no tiene respuesta oficial todavía. Y mientras no la tenga, el mercado secundario de inmuebles opera con una variable fiscal no resuelta que incide directamente en la negociación del precio de cada transacción.
| Concepto | Lo que la ley define / lo que no |
|---|---|
| Tasa | 10% sobre la ganancia de capital (Art. 14, Ley 30-26) |
| Carácter | Pago único y definitivo |
| Plazo de liquidación | Seis meses desde que se perfeccione la transferencia |
| Base imponible | No definida en el texto legal — pendiente de reglamento |
| Ajuste por inflación | No menciona si aplica ni si se remite al Art. 289 del Código Tributario |
| Inmueble heredado | Costo de adquisición no precisado |
| Mejoras deducibles | No determinado |
| Reglamento | No emitido a la fecha de este reportaje |
¿Qué decía antes el código tributario?
Para entender la magnitud del vacío, conviene partir de lo que el sistema fiscal dominicano tenía antes. El artículo 289 del Título II del Código Tributario, publicado en la biblioteca legislativa de la Dirección General de Impuestos Internos, define con precisión cómo se determina la ganancia de capital sujeta a impuesto en el régimen general: se deducirá del precio o valor de enajenación del respectivo bien, el costo de adquisición o producción ajustado por inflación, conforme a lo previsto en el artículo 327 de este Título, y su Reglamento.
En otras palabras, la ganancia no es el precio de venta. Es la diferencia entre lo que el vendedor recibe hoy y lo que pagó en su momento por el bien, corregido ese costo original por la inflación acumulada.
Si una persona compró un apartamento en 2010 por RD$3,000,000 y lo vende hoy por RD$9,000,000, la ganancia sujeta a impuesto no es RD$9,000,000 ni RD$6,000,000: es la diferencia entre el precio de venta y el costo original ajustado por la inflación de los 15 años transcurridos, que reduciría significativamente la base imponible.
Ese mecanismo de ajuste por inflación tiene un propósito técnico preciso. Cuando los economistas hablan de gravar ganancias reales en contraposición a ganancias nominales, se refieren exactamente a esto: sin el ajuste inflacionario, el Estado estaría cobrando impuesto sobre una parte del incremento de valor que no representa riqueza nueva, sino simplemente el efecto del tiempo sobre el poder adquisitivo del dinero.
El Banco Central de la República Dominicana, en su documento de trabajo Construcción de un índice de precios de vivienda para la República Dominicana, elaborado por Johán Félix Rosa, del Departamento de Programación Monetaria y Estudios Económicos en agosto de 2021, documenta precisamente que el seguimiento al valor de los activos inmobiliarios es relevante para la política económica porque sus fluctuaciones mezclan componentes reales y nominales que deben separarse para una medición correcta.
Lo que el artículo 296-1 dice, y no dice
El nuevo artículo 296-1, introducido por el artículo 14 de la Ley 30-26, establece que las ganancias de capital generadas en la enajenación de bienes inmuebles de personas físicas estarán sujetas al 10% como pago único y definitivo.
El artículo fija el plazo de liquidación, seis meses desde que se perfeccione la transferencia, y establece las exenciones aplicables: vivienda habitual reinvertida en nueva vivienda habitual dentro del mismo plazo, mayores de 65 años que transfieran su vivienda habitual, y personas jurídicas cuya actividad sea exclusivamente la tenencia de inmuebles no destinados a actividades comerciales.
Lo que el artículo 296-1 no hace es definir la base imponible. No dice si la ganancia se calcula como precio de venta menos costo de adquisición ajustado por inflación, que es la fórmula del artículo 289 del Código Tributario para el régimen general. No dice si se aplica el valor catastral como referencia. No establece qué documento acredita el costo de adquisición original cuando el inmueble fue comprado hace décadas, cuando los registros eran distintos o cuando la escritura refleja un valor muy diferente al precio real pagado, práctica que ha sido históricamente frecuente en el mercado dominicano.
El artículo 296-1 tampoco remite explícitamente al artículo 289 para el cálculo de la base. Esa ausencia de remisión es técnicamente significativa: el nuevo régimen del 10% se introduce como pago único y definitivo, distinto al régimen general del ISR, y no incorpora por referencia las reglas de determinación de la ganancia del régimen anterior.
Tres escenarios a procesar
El primero es el caso del inmueble adquirido hace muchos años con escritura a valor catastral. Si la DGII toma como costo de adquisición el valor en la escritura, que puede ser notoriamente inferior al precio real pagado, la base imponible se inflaría artificialmente, generando un impuesto sobre una ganancia que en la práctica no existió en esa magnitud.
El segundo es el caso del inmueble heredado. Cuando una persona física recibe un inmueble por sucesión y luego lo vende, ¿cuál es el costo de adquisición? ¿El valor declarado en la sucesión? ¿El valor catastral al momento del fallecimiento del causante? ¿El precio que el causante pagó originalmente? La Ley 30-26 no lo precisa, y el nuevo artículo 296-1 no incorpora mecanismo alguno para resolver esta situación.
El tercero es el caso más frecuente en el mercado actual: el comprador que adquirió en preventa, pagando cuotas durante la construcción, y ahora vende el inmueble terminado. El costo de adquisición en ese caso es la suma de cuotas pagadas más los gastos de cierre originales. La forma de acreditar ese costo ante la DGII, y si se admiten deducciones por mejoras realizadas al inmueble, no está definida en el texto legal.
El efecto sobre la negociación de precios
La incertidumbre sobre la base imponible tiene una consecuencia inmediata y medible sobre el mercado secundario: la carga fiscal incierta se traslada a la negociación del precio.
Si el vendedor no sabe cuánto pagará de impuesto, tiende a incorporar ese riesgo en el precio que exige. Si el comprador tampoco sabe cuánto le corresponderá asumir en la estructura de la transacción, la incertidumbre se convierte en una prima de riesgo que puede encarecer la operación para ambas partes.
La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos advierte, en su documento de trabajo Taxing capital gains: Country experiences and challenges (Diana Hourani y Sarah Perret, OCDE Taxation Working Paper No. 72, febrero 2025), que los sistemas de tributación de ganancias de capital que no resuelven adecuadamente la determinación de la base imponible tienden a socavar la equidad, introducir distorsiones económicas y limitar el potencial recaudatorio.
El mismo documento identifica que uno de los argumentos técnicamente más sólidos para un tratamiento cuidadoso de estas ganancias es precisamente la necesidad de separar el componente inflacionario del incremento real de valor, la misma distinción que el artículo 289 del Código Tributario dominicano incorporaba al régimen general y que el nuevo artículo 296-1 no replica ni descarta explícitamente.
Lo que la ley sí define con claridad
No todo es ambigüedad. El artículo 296-1 es preciso en tres puntos que conviene registrar para los actores del sector.
- El plazo: el impuesto debe liquidarse en los seis meses siguientes al perfeccionamiento de la transferencia, lo que en términos prácticos significa seis meses desde la fecha del acto notarial o del registro ante la Jurisdicción Inmobiliaria, según aplique.
- Las exenciones: la ganancia queda exenta cuando el importe total obtenido en la venta de la vivienda habitual se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro de esos mismos seis meses. La exención es proporcional cuando la reinversión es parcial. Y es total, sin condición de reinversión, cuando el vendedor es una persona física mayor de 65 años que transfiere su vivienda habitual.
- El carácter definitivo: el 10% es pago único y definitivo, lo que significa que esa renta no se incorpora a la escala progresiva del ISR del vendedor ni genera obligaciones adicionales por ese concepto.
Preguntas para el reglamento
El Poder Ejecutivo tiene la responsabilidad de emitir el reglamento de aplicación de la Ley 30-26, que deberá precisar, entre otros puntos: cómo se determina la base imponible de las ganancias de capital inmobiliarias, qué documentos acreditan el costo de adquisición, si el ajuste por inflación previsto en el artículo 289 del Código Tributario aplica al nuevo régimen del 10%, cómo se trata el inmueble heredado, y si se admiten deducciones por mejoras documentadas.
Hasta que ese reglamento no exista, toda transacción en el mercado secundario de inmuebles lleva una nota de riesgo fiscal que vendedores, compradores, agentes y financistas deben incorporar explícitamente en su análisis. Ignorarla no la elimina. La convierte en un costo oculto que alguien, vendedor, comprador, o ambos, terminará absorbiendo.
Fuentes consultadas:
- Ley núm. 30-26 de medidas pro-crecimiento económico, simplificación fiscal y mitigación de la crisis internacional, Art. 14 (nuevo Art. 296-1 del Código Tributario), promulgada el 18 de junio de 2026.
- Código Tributario de la República Dominicana, Título II, Art. 289 — Ganancias de Capital. Dirección General de Impuestos Internos. dgii.gov.do
- Banco Central de la República Dominicana. «Construcción de un índice de precios de vivienda para la República Dominicana». Johán Félix Rosa, Departamento de Programación Monetaria y Estudios Económicos. Documento de Trabajo, agosto 2021. cdn.bancentral.gov.do
- Hourani, D. y Perret, S. (2025). «Taxing capital gains: Country experiences and challenges». OCDE Taxation Working Papers, No. 72. OCDE Publishing, París. https://doi.org/10.1787/9e33bd2b-en
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