Un artículo de apenas dos líneas prohíbe acumular regímenes de incentivos. Turismo y bienes raíces concentraron 42 centavos de cada dólar de inversión extranjera en 2025 y el sector aún no ha procesado lo que eso significa para su arquitectura fiscal
SANTO DOMINGO. – Cuando el Congreso Nacional aprobó la Ley 30-26 y el presidente Luis Abinader la promulgó el 18 de junio de 2026, el sector inmobiliario turístico celebró dos noticias que circularon ampliamente: la reducción del impuesto a las ganancias de capital y la eliminación gradual del gravamen sobre hipotecas.
Lo que pocos leyeron con detenimiento fue el artículo 1, el primero de la ley, el más corto y posiblemente el de mayor impacto estructural para un segmento que ha construido su modelo de negocio sobre la acumulación de beneficios fiscales.
Ese artículo introduce el numeral 2-1 al Código Tributario con una disposición de dos frases: los contribuyentes pueden acogerse al régimen tributario que estimen más conveniente, pero no pueden beneficiarse simultáneamente de más de un régimen de incentivos respecto de una misma actividad económica, inversión u operación.
La prohibición no nombra a Confotur. No nombra a las zonas francas. No nombra a ningún régimen en particular. Y en esa generalidad radica el problema.
| Indicador | Dato |
|---|---|
| IED total 2025 | US$5,032.3 millones (récord histórico) |
| Participación del turismo en la IED 2025 | 26.3 % |
| Participación de bienes raíces en la IED 2025 | 15.7 % |
| Proyectos aprobados por Confotur (2023-2024) | 117 proyectos por US$5,411 millones |
| Proporción de proyectos inmobiliarios en Confotur | 76 de 117 proyectos (64.9 %) |
| Variación del sector construcción en 2025 | -1.8 % interanual |
| Variación de actividades inmobiliarias y alquiler en 2025 | +3.1 % interanual |
Fuentes: BCRD, nota de prensa 2 feb. 2026; BCRD, Resultados Preliminares Enero-Dic. 2025; Situr/Mitur
¿Está en juego el turismo?
Para entender la magnitud de lo que plantea ese artículo hay que partir de los números más recientes del Banco Central de la República Dominicana. Según la nota de prensa que el BCRD publicó el 2 de febrero de 2026 sobre la inversión extranjera directa al cierre de 2025, la IED totalizó US$5,032.3 millones ese año, el mayor nivel histórico, con el sector turismo concentrando el 26.3% y bienes raíces el 15.7% del total.
Turismo y bienes raíces, combinados, aportaron más de 42 centavos de cada dólar de IED captada por el país en 2025. El propio BCRD señala en esa nota que el crecimiento del sector inmobiliario está estrechamente relacionado con el impulso del turismo.
El Informe de Resultados Preliminares enero-diciembre 2025 del BCRD, publicado en febrero de 2026, registra además que en ese año la construcción exhibió una contracción interanual de 1.8%, atribuida por el organismo a la mayor gradualidad y posposición en la ejecución de obras, en un entorno marcado por incertidumbre global y cambios en las políticas fiscal y regulatoria.
Las actividades inmobiliarias y de alquiler, en cambio, crecieron 3.1% en ese mismo período. Ese contraste sitúa la nueva ley en un momento en que el sector ya venía procesando presiones y cualquier factor adicional de incertidumbre sobre el entorno de incentivos opera en un terreno más sensible.
Detrás de esas cifras está la Ley 158-01 sobre Fomento al Desarrollo Turístico, conocida como Ley Confotur, vigente desde 2001 y modificada en varias ocasiones.
En su versión actual, el régimen ofrece a los desarrolladores: exención del Impuesto Sobre la Renta por hasta 15 años desde la terminación de la construcción; exención del Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria durante ese período; exención del impuesto de transferencia inmobiliaria del 3% para el primer comprador; exención del ITBIS en bienes y servicios vinculados a la construcción; y exención de aranceles de importación sobre materiales y equipos.
El artículo 5 de la Ley 158-01 establece además que queda prohibido el establecimiento de nuevas cargas impositivas durante el período de exención fiscal.
Según datos del Sistema de Información Turística (Situr) del Ministerio de Turismo, entre 2023 y 2024 Confotur aprobó 117 proyectos turísticos por una inversión conjunta superior a US$5,400 millones. De ese total, 76 correspondieron a desarrollos inmobiliarios, representando cerca del 65% de las clasificaciones del período.
Tres escenarios de choque
El artículo 1 de la Ley 30-26 no deroga ningún beneficio de la Ley 158-01 y tampoco modifica sus artículos. Lo que hace es establecer, a nivel del Código Tributario general, una regla transversal: ningún contribuyente puede beneficiarse simultáneamente de más de un régimen de incentivos sobre una misma actividad económica, inversión u operación.
El conflicto potencial se produce en al menos tres escenarios que los actores del sector identifican al analizar el texto.
El primero involucra a desarrolladores que operan bajo Confotur y han accedido adicionalmente a mecanismos del Código Tributario general respecto de actividades vinculadas al mismo proyecto, deducciones por inversión, esquemas de anticipos, u otros instrumentos de planificación fiscal. Si la DGII interpreta que esas actividades constituyen una misma operación, el artículo 2-1 podría obligarlos a optar por un solo régimen.
El segundo involucra la interacción entre la exención del ISR bajo Confotur y el nuevo régimen de depreciación acelerada de maquinaria y equipos industriales que el artículo 24 de la propia Ley 30-26 introduce.
Un desarrollador turístico que pretenda acogerse a esa depreciación acelerada sobre equipos de construcción mientras ya goza de la exención del ISR bajo Confotur, ¿está combinando dos regímenes sobre una misma operación? El texto legal no lo define.
El tercero, de mayor complejidad operativa, involucra a condohoteles y desarrollos mixtos donde una misma persona jurídica opera unidades residenciales bajo Confotur y presta servicios conexos, gestión de alquiler vacacional, administración de amenidades, mantenimiento, que podrían tributar bajo regímenes distintos.
La frontera entre misma actividad económica y actividades distintas en ese contexto no está delimitada en el texto legal.
Los límites de la protección existente
El artículo 5 de la Ley 158-01 contiene una disposición que podría operar como escudo para proyectos ya clasificados: prohíbe expresamente el establecimiento de nuevas cargas impositivas durante el período de exención.
Si el artículo 2-1 de la Ley 30-26 se interpreta como una carga nueva sobre esos proyectos, esa protección puede invocarse.Sin embargo, los proyectos en fase de solicitud ante Confotur, o que acaban de recibir clasificación provisional, no tienen ese escudo con la misma claridad.
Deberán estructurar su arquitectura fiscal bajo la nueva regla desde el inicio, en un momento en que las definiciones clave aún no han sido establecidas por el Poder Ejecutivo ni por la DGII. Hay que esperar el reglamento de aplicación de la ley.
Lo que la ley no dice
El texto del artículo 2-1 no define misma actividad económica. No define misma operación. No establece un mecanismo de certificación previa que permita al contribuyente saber, antes de comprometer capital, si la combinación fiscal que contempla es válida.
Esas definiciones deberán venir del reglamento de aplicación de la Ley 30-26, que al cierre de este reportaje no ha sido emitido por el Poder Ejecutivo. La DGII tampoco se ha pronunciado mediante norma general.
En ese intervalo, los proyectos en estructuración financiera operan en terreno sin delimitar y en un ambiente de opacidad e incertidumbre. El mismo informe preliminar anual del BCRD registra que los préstamos del sistema financiero a hoteles y restaurantes crecieron 10.2% en 2025, y los créditos para viviendas aumentaron 13.2% en ese período.
Esa tracción sobre la que opera el sector descansa, en gran medida, sobre la previsibilidad del entorno fiscal que Confotur ha ofrecido durante dos décadas.
Para un sector que representa más de 42% de la IED nacional, la diferencia entre una interpretación restrictiva y una interpretación amplia del artículo 2-1 no es un detalle técnico cualquiera, es una variable de precio que incide directamente sobre la rentabilidad proyectada de cada proyecto y que el mercado ya ha comenzado a procesar.
Fuentes consultadas:
- Banco Central de la República Dominicana, nota de prensa «BCRD informa que la inversión extranjera directa alcanzó los US$5,032.3 millones al cierre de 2025», 2 de febrero de 2026. bancentral.gov.do/a/d/6482
- Banco Central de la República Dominicana, Resultados Preliminares de la Economía Dominicana enero-diciembre 2025, febrero de 2026.
- Sistema de Información Turística (Situr), Ministerio de Turismo de la República Dominicana, datos 2023-2024.
- Ley núm. 30-26 de medidas pro-crecimiento económico, simplificación fiscal y mitigación de la crisis internacional, Art. 1 (nuevo Art. 2-1 del Código Tributario), promulgada el 18 de junio de 2026.
- Ley núm. 158-01 sobre Fomento al Desarrollo Turístico y sus modificaciones (Leyes núms. 184-02, 318-04, 195-13), Arts. 4 y 5.
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