Le stratège financier prévient qu'un bien immobilier peut devenir un passif s'il ne remplit pas une fonction définie, s'il manque de rentabilité ou si ses coûts dépassent les avantages escomptés
SAINT-DOMINGUE – Depuis des décennies, la propriété immobilière est l'une des expressions les plus répandues de la sécurité financière. Posséder une maison, un appartement ou un terrain est souvent perçu comme synonyme de richesse. Cependant, selon Maggly Uzcátegui, stratège spécialisée dans la création de capital et la protection du patrimoine, l'achat d'un bien immobilier ne constitue pas automatiquement un bon investissement.
Avant de signer un contrat, de réserver un bien ou de contracter un prêt, le spécialiste recommande de se poser une question essentielle : quel est l’objectif de cette acquisition ? « Il est important de connaître le capital dont dispose l’acquéreur. Ensuite, il faut comprendre son objectif : s’agit-il d’un bien pour son usage personnel ou pour générer des revenus ? », explique le fondateur d’Advisor by Maggly.
On peut acheter un bien immobilier pour y vivre, y passer des vacances, préserver son capital, anticiper une plus-value future ou générer des revenus locatifs. Chaque objectif requiert une stratégie différente et répond à des conditions particulières de liquidité, de rentabilité et de risque.
Le problème survient lorsque le mot investissement est utilisé pour décrire toute acquisition immobilière, sans évaluer au préalable si le bien générera des revenus ou contribuera à l'accroissement du patrimoine, souligne-t-il.
« Un bien immobilier peut se transformer en fardeau à cause des frais d'entretien, des charges de copropriété et des frais de gestion, sans parler des investissements que cela implique », prévient le conseiller. Cela ne signifie pas qu'acquérir un bien pour son usage personnel soit une mauvaise idée, mais plutôt qu'il est essentiel d'en définir clairement la finalité et les dépenses qu'il engendrera.
Uzcátegui souligne que certains de ses clients possèdent des propriétés dans des destinations comme Punta Cana ou La Romana qui restent inoccupées une grande partie de l'année car leurs propriétaires préfèrent les réserver aux loisirs de la famille.
Dans ces cas-là, l'acquisition est une décision délibérée, fondée sur la capacité financière à couvrir les coûts, et non nécessairement sur l'espoir de réaliser un profit. « Ils en ont les moyens et ils ont décidé de le faire », souligne Maggly Uzcátegui.
Rentabilité
Lorsque l'objectif est de générer des revenus, l'évaluation doit commencer par déterminer le capital réellement disponible. Le calcul ne peut se limiter à l'acompte ou au prix de vente, mais doit prendre en compte les dépenses liées au bien immobilier lors de son acquisition, de son exploitation et de son entretien.
Ces engagements sont alourdis par le coût du financement. La dirigeante estime que la République dominicaine demeure un marché attractif pour certains investisseurs, mais souligne que les taux d'intérêt peuvent considérablement modifier le rendement prévu lorsque l'acquisition est financée par emprunt. « Les taux sont relativement élevés. Il est donc essentiel de bien connaître le rendement réel si l'on recourt à l'effet de levier », explique-t-elle.
Les intérêts, l'assurance, les taxes, l'entretien, les charges de copropriété, les frais administratifs, les réparations et les périodes de vacance locative doivent tous être pris en compte dans l'analyse. Ce n'est qu'après déduction de ces coûts qu'il est possible de déterminer si le bien générera le rendement escompté et si ce rendement compense le capital investi et les risques encourus.
Évitez les projections construites
Le fondateur d'Advisor by Maggly, fort de plus de 14 ans d'expérience dans le secteur financier international, recommande également d'éviter les projections basées sur des scénarios idéaux. Par exemple, supposer un taux d'occupation quasi constant pour les locations de vacances ou de courte durée peut conduire à une estimation de revenus irréaliste.
Il propose plutôt d'élaborer des scénarios prudents afin de déterminer la viabilité de l'établissement, même en cas de taux d'occupation inférieur aux prévisions initiales. Si les résultats dépassent ces prévisions, cela générera un profit supplémentaire, mais ne sera pas indispensable à la pérennité de l'exploitation. « Il y a un aspect logistique et sécuritaire à prendre en compte ; on ne peut pas acheter sans réfléchir. Il faut d'abord réaliser une évaluation préalable et se baser sur des chiffres réalistes », explique Uzcátegui.
Protéger le capital
Les vérifications préalables ne se limitent pas aux caractéristiques et à l'emplacement du bien. Avant d'acheter un bien immobilier, surtout s'il est en construction, il est également nécessaire de se renseigner sur le promoteur, son expérience et sa capacité à respecter les délais de livraison de ses autres projets.
Les matériaux utilisés, le calendrier de construction, les conditions contractuelles et les responsabilités de chaque partie doivent être pris en compte dans l'évaluation. L'achat sur plan comporte des risques différents de l'achat d'un bien immobilier achevé ; la réputation, l'expérience et la solidité financière du promoteur sont donc essentielles pour protéger votre investissement.
Uzcátegui suggère également d'estimer les dépenses qui ne sont pas encore fixées. Si, au moment de l'achat, les frais d'administration, d'entretien ou de copropriété sont inconnus, les exclure des projections peut engendrer des attentes de rentabilité irréalistes.
L'autre solution consiste à travailler avec des estimations raisonnables et à élaborer différents scénarios jusqu'à obtenir les chiffres définitifs. « Il faut tenir compte des coûts associés pour ne pas se contenter d'idées abstraites, mais s'appuyer sur des chiffres concrets », souligne-t-il.
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