Avec des peines allant jusqu'à 10 ans de prison, l'expulsion immédiate et la démolition des constructions, la loi 74-25 durcit considérablement les sanctions contre les occupants illégaux de propriétés urbaines et rurales en République dominicaine. Il reste à voir si les tribunaux appliqueront ces nouvelles dispositions avec la même rigueur que celle initialement prévue
SAINT-DOMINGUE. – Avec jusqu'à 10 ans de prison, l'expulsion immédiate et la démolition des améliorations, la loi 74-25 durcit la punition comme jamais auparavant contre ceux qui envahissent les propriétés urbaines et rurales en République dominicaine.
Depuis le 3 août, la République dominicaine dispose d'un nouveau Code pénal pour la première fois en 142 ans, et parmi les 73 articles de loi introduits par la loi organique n° 74-25, il y en a un que le secteur immobilier réclamait depuis des années : un chapitre dédié, avec un nom et un prénom, à punir ceux qui envahissent et occupent des terres qui ne leur appartiennent pas.
La loi, promulguée le 3 août 2025 et entrée en vigueur progressivement, le mardi 4 août dans le District national et le mercredi 5 août dans le reste du pays, remplace l'ancien Code pénal de 1884.
Lors de cette réforme juridique du XXe siècle, les soi-disant « envahisseurs » sont passés d'un problème presque impuni à des sanctions pouvant être multipliées par dix.
Ce que dit la loi, article par article
Le nouveau code consacre une section entière, la section II, intitulée « Sur l’invasion et l’occupation de la propriété », à ce phénomène, répartie en quatre articles :
● Article269 –Violation de domicile. Quiconque pénètre sans autorisation dans une propriété, urbaine ou rurale, publique ou privée, est passible d’une peine d’emprisonnement de deux à cinq ans et d’une amende équivalente à cinq à dix fois le salaire minimum dans le secteur public. Il s’agit d’un changement radical par rapport au code précédent, qui punissait ce comportement d’une peine d’emprisonnement d’un jour à un an seulement.
● Article270 – Invasionou occupation.Quiconque envahit ou occupe la propriété d’autrui est passible d’une peine d’emprisonnement de deux à trois ans et d’une amende équivalente à 9 à 15 fois le salaire minimum. La loi ne s’applique pas uniquement à ceux qui pénètrent sur le terrain : elle vise également ceux qui « sponsorisent, incitent, encouragent ou ordonnent » l’invasion, c’est-à-dire les organisateurs et les financiers des accaparements de terres.
● Article271 –aggravée. La peine passe à 5 à 10 ans d’emprisonnement et à une amende de 10 à 20 salaires minimums lorsque l’invasion implique des violences, l’usage ou la menace d’une arme, la participation d’un fonctionnaire, deux auteurs ou plus, ou la construction d’améliorations sur le terrain envahi.
● Article272 – Tentative. Même la tentative d’invasion est punie de la même manière que si le crime avait été consommé.
Ce qui compte le plus pour les propriétaires : l’expulsion immédiate
Au-delà des peines de prison, le changement le plus salué par les promoteurs et les propriétaires réside dans les petits caractères : la loi exige que les peines comprennent l’expulsion définitive des occupants et la confiscation ou la démolition des améliorations apportées, et que ces mesures soient appliquées provisoirement et sans caution, même si la peine fait l’objet d’appels en cours.
Pendant des années, c'était précisément là le nœud du problème : un terrain pouvait rester occupé pendant des mois, voire des années, tandis que la procédure judiciaire avançait à un rythme d'escargot et que l'expulsion était diluée par les appels.
Désormais, du moins sur le papier, le propriétaire n'a plus à attendre la finalisation de l'affaire pour reprendre physiquement possession de son terrain.
Quand prend fin la période de flagrant délit ?
Dans une tribune publiée dans le Diario Libre (section Agora, 28 mai 2026), le procureur Edwin Cuello a soutenu que l'occupation de terres devait être traitée comme une « flagrante continue » : selon ses propres termes, « l'invasion et l'occupation illégale de biens immobiliers constituent, par définition, un crime flagrant continu », puisque « l'occupation est une conduite d'exécution fixe qui se poursuit sans interruption dans le temps ».
Si ce critère devait prévaloir devant les tribunaux, tant que l'intrus reste à l'intérieur de la propriété, le crime continuerait d'être commis dans le présent, ce qui permettrait une expulsion immédiate sans dépendre d'une ordonnance judiciaire supplémentaire, en lien avec les délais pour les infractions flagrantes fixés par l'article 228 du nouveau Code de procédure pénale.
Il s'agit d'une thèse individuelle, pas encore d'une jurisprudence consolidée, mais c'est l'angle qui décidera, en pratique, si la loi se fait sentir dans la rue ou reste lettre morte.
Pourquoi ceci est une actualité immobilière
Les occupations illégales de terres, tant urbaines que rurales, constituent depuis des décennies l'un des principaux obstacles à l'investissement et au développement de projets en République dominicaine : procédures d'expulsion interminables, terres « accaparées » qui perdent de la valeur marchande et promoteurs immobiliers qui évitent d'acheter des parcelles dans des zones ayant un historique d'occupations.
Avec des peines pouvant désormais atteindre 10 ans et des expulsions exécutoires sans caution, le message du nouveau Code pénal est clair : squatter n'est plus un pari sans risque.
La question qui demeure est de savoir si les tribunaux appliqueront cette nouvelle architecture juridique avec la même vigueur que celle avec laquelle elle a été rédigée.
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