Dans l'immobilier commercial, la plupart des erreurs ne sont pas commises par malveillance. Elles sont dues à l'inexpérience, à un excès de confiance, ou au fait qu'il s'agit de la première fois qu'une décision d'une telle importance est prise. Et c'est plus fréquent qu'on ne le pense.
La notion de « première fois » existe également dans le monde des affaires
Certaines entreprises sont installées au même endroit depuis 30, 40, voire 50 ans. D'autres ont hérité d'un bien immobilier familial jamais géré par des professionnels. Certaines se développent pour la première fois. D'autres déménagent après des décennies d'immobilisme. Et soudain, le président, le conseil d'administration ou l'héritier se retrouve confronté à une décision immobilière majeure… pour la première fois. C'est là que les erreurs commencent. Ce processus est très similaire à celui d'un premier mariage, du départ d'un proche du domicile familial ou de l'achat d'une première maison. Il y a de l'enthousiasme, de l'impatience, et bien souvent, peu de planification.
Erreurs typiques d'une personne qui le fait pour la première fois
Sur le marché immobilier commercial, certains schémas se répètent sans cesse : sous-estimer les coûts réels ; ne pas calculer correctement les rénovations, les adaptations, l’entretien, l’assurance, les taxes, les services ou les frais d’exploitation ; penser qu’une maison individuelle est « moins chère » sans tenir compte du fait qu’il faut désormais tout prendre en charge : électricité, citerne d’eau, pompes, sécurité, aménagement paysager, réparations, permis.
Prendre des décisions sous le coup de l'émotion : l'attachement au secteur, à l'histoire du bien, aux habitudes, même si cela ne correspond plus aux besoins de l'entreprise. Vouloir tout gérer en interne : « on s'en occupe », « pourquoi payer quelqu'un ? », « je connais déjà le sujet ». Chercher à faire des économies aujourd'hui au détriment de la rentabilité demain. Éviter les honoraires professionnels et se retrouver avec des dépassements de coûts, des erreurs de construction, des problèmes juridiques, ou un déménagement anticipé. Le problème n'est pas l'ignorance, mais le refus de l'admettre.
Le coût réel n'est pas toujours indiqué dans le contrat
Lorsqu'une décision immobilière tourne mal, le préjudice ne se limite pas toujours au loyer ou au prix d'achat. Le véritable coût se manifeste par la démotivation des équipes, un fort taux de rotation du personnel, une baisse de la productivité, un stress opérationnel, des déménagements prématurés, des conflits internes et un épuisement professionnel inutile des dirigeants. Nombre d'entreprises échouent non pas à cause de leur activité en elle-même, mais à cause des locaux dans lesquels elles tentent de l' exercer .
L'erreur la plus coûteuse : ne pas demander conseil
Il existe une phrase qui résume de nombreuses années d'expérience : l'erreur la plus coûteuse en immobilier commercial est de croire qu'on peut tout faire seul. Dans ce genre de décisions, il est fortement déconseillé d'agir seul. Un processus bien mené implique généralement des évaluateurs, des ingénieurs, des architectes, des géomètres, des conseillers juridiques et fiscaux, des spécialistes de l'aménagement et du design, ainsi que des courtiers possédant une expérience concrète du type de bien. L'objectif n'est pas de complexifier le processus, mais d'éviter des erreurs dont le coût dépasse largement celui des honoraires.
La maturité en affaires, c'est savoir demander de l'aide
Les entreprises qui prennent des décisions immobilières judicieuses ne sont pas forcément celles qui « en savent le plus ». Ce sont celles qui savent s'entourer des meilleurs. Elles comprennent que toutes les décisions ne sont pas guidées par l'émotion, que toutes les économies ne sont pas judicieuses et que toute expérience personnelle n'est pas applicable à un actif commercial. Reconnaître que c'est la première fois n'est pas une faiblesse. C'est le premier pas vers une bonne décision.
Réflexion finale
Dans l'immobilier commercial, il n'y a pas de décisions anodines. Certaines décisions peuvent favoriser – ou entraver – la croissance d'une entreprise. En immobilier commercial, agir seul finit presque toujours par coûter plus cher. Les véritables économies résident dans le fait d'éviter les erreurs évitables.
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