Selon The Latin Investor, le taux d'occupation des propriétés résidentielles dépasse les 85 % cette année .
Une forte rentabilité, de faibles taux de vacance et une offre nouvelle dominée par les appartements façonnent un marché immobilier qui non seulement croît, mais se réorganise également pour que la location demeure son principal axe de développement
SAINT-DOMINGUE. – D’après The Latin Investor, les rendements locatifs élevés, dépassant 8 % selon Global Property Guide, coïncident avec des taux de vacance de seulement un à deux mois par an dans les zones urbaines, sur un marché où les appartements prédominent de plus en plus dans l’offre neuve et qui est soutenu par une demande de logements qui ne faiblit pas.
Loin d'être un phénomène temporaire, la combinaison de la hausse des loyers, de l'augmentation des prix de vente et d'un taux d'occupation soutenu dessine les contours d'un marché immobilier dominicain qui s'organise autour de la location.
D'après les données récentes de Global Property Guide, le rendement locatif brut moyen aux Philippines se situe entre 7 % et 9 % , Saint-Domingue affichant les meilleurs résultats avec un taux proche de 9 %. Ce cabinet d'analyse du marché immobilier international, basé en Europe, collecte et compare des données sur les prix, les rendements locatifs, la fiscalité et les conditions d'investissement dans des dizaines de pays.
Parallèlement, les prix des loyers maintiennent une tendance à la croissance annuelle, avec des augmentations proches de 3 %, selon l'indice des loyers de la Banque centrale de la République dominicaine (BCRD), intégré à l'IPC.
En temps normal, une hausse durable des prix, conjuguée à des rendements élevés, aurait tendance à attirer de nouveaux logements et à accroître le chômage. Or, en République dominicaine, c'est l'inverse qui se produit : le taux d'occupation reste élevé .
Selon The Latin Investor, une plateforme privée analysant les opportunités d'investissement en Amérique latine et compilant des données et des tendances dans le secteur immobilier, les propriétés résidentielles en zones urbaines restent vacantes en moyenne un à 1,5 mois par an, ce qui implique des taux d'occupation supérieurs à 85 %.
Cette stabilité est largement due à la structure même du marché.
Un pays d'appartements
Le parc immobilier a connu une nette évolution vers la construction verticale. Selon les estimations de la plateforme susmentionnée, les appartements
70 % De plus, entre 30 % et 40 % de l'offre disponible est constituée de logements récents , ce qui souligne l'importance de ce type de développement.
Bien que le parc immobilier dominicain soit encore majoritairement composé de maisons (2,4 millions contre 681 000 appartements, selon le dernier recensement de l’Office national des statistiques), la tendance récente va dans une autre direction.
Le registre des logements de ONE (ROE) montre que la plupart des nouvelles unités en construction sont des appartements, et dans certains segments, comme les maisons avec places de parking, plus de 20 000 appartements sont enregistrés, contre moins de 1 000 maisons.
Ce modèle répond à plusieurs forces simultanées : la rareté des terrains en zone urbaine, les coûts de construction, l'évolution de la demande et, surtout, le poids croissant des investisseurs, locaux et étrangers, qui privilégient les logements à potentiel locatif.
Dans ce contexte, l'appartement cesse d'être un simple logement et devient un actif financier. La dynamique d'occupation renforce cette transformation. Selon les estimations de The Latin Investor, le taux de vacance en zone urbaine se situe entre un et un mois et demi par an, ce qui implique un taux d'occupation supérieur à 85 %.
Bien qu’il ne s’agisse pas d’un indicateur officiel, la référence est cohérente avec le comportement observé en matière de prix et de rentabilité : un marché où les unités disponibles ont tendance à être vendues relativement rapidement, notamment dans les zones proches des bassins d’emploi, des services et des transports.
Une demande qui ne se concrétise pas
Le dynamisme du marché locatif s'explique également par des pressions structurelles sur la demande. Le pays fait face à un déficit de logements estimé entre 1,4 et 2,1 millions d'unités, selon le ministère du Logement, de l'Habitat et de la Construction (Mivhed), tandis que l'urbanisation continue de concentrer la population dans le Grand Saint-Domingue et d'autres centres urbains.
La combinaison des pénuries, des migrations internes et de la formation de nouveaux ménages maintient une demande constante qui réduit les périodes de vacance et permet aux prix de continuer à augmenter.
L'emplacement joue également un rôle crucial. Les propriétés situées à proximité des pôles d'emploi, des universités et des services essentiels connaissent des périodes de vacance plus courtes, ce qui consolide les micromarchés à fort taux d'occupation au sein de la ville.
Un marché conçu pour prendre soin de
Il en résulte un système qui s'auto-alimente : une rentabilité élevée encourage l'investissement dans de nouveaux logements ; l'offre s'oriente vers des formats plus commercialisables, et la demande, soutenue par des facteurs structurels, absorbe une bonne partie de cette production.
Ainsi, le faible taux de vacance n'est pas une anomalie au sein du boom immobilier, mais bien une de ses conditions de fonctionnement.
Ce phénomène redéfinit également la logique du développement urbain. Plutôt que de répondre exclusivement aux besoins en logement, une part croissante de l'offre semble désormais orientée vers la génération de revenus locatifs, sur un marché de plus en plus influencé par des critères d'investissement.
Entre opportunité et pression
Ce modèle a des implications qui dépassent le cadre du secteur de la construction, puisqu'il consolide d'une part la position de la République dominicaine comme destination attractive pour l'investissement immobilier, avec des rendements supérieurs à ceux de marchés comme le Mexique et le Brésil , et d'autre part, il soulève des questions sur l'accès au logement dans un contexte où l'offre est de plus en plus alignée sur la rentabilité.
Avec des rendements locatifs bruts oscillant entre 7 % et 9 %, selon Global Property Guide, la République dominicaine se classe au-dessus de marchés comme le Mexique et le Brésil, où les rendements se situent généralement entre 5 % et 7 %, selon la même source.
C’est là que réside l’attrait du pays pour l’investissement immobilier locatif, et c’est aussi là que naissent les tensions concernant l’accès au logement.
À la recherche de cet équilibre, le marché immobilier dominicain évolue vers une phase où l'expansion verticale et le taux d'occupation élevé cessent d'être des tendances parallèles et deviennent partie intégrante d'une même logique opérationnelle.
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