Un rapport destiné aux investisseurs internationaux identifie la politique d'immigration comme le principal risque pour le boom de la construction en République dominicaine
SAINT-DOMINGUE – Dans son dernier rapport sur la République dominicaine, destiné aux investisseurs immobiliers internationaux, le cabinet de conseil international Global Property Guide consacre une section au marché de la construction, sans aborder ni le ciment, ni les permis de construire, ni les taux d'intérêt. Intitulé « Une main-d'œuvre difficilement remplaçable », ce rapport décrit le secteur de la construction comme « le principal risque structurel du côté de l'offre ».
GPG cite une étude de l'Institut national des migrations (INM), publiée en juin 2026 et basée sur son enquête sur le secteur de la construction, selon laquelle les travailleurs haïtiens représentent 68,3 % de la main-d'œuvre dominicaine du secteur de la construction, contre 31,1 % des Dominicains, une proportion qui, ajoute le rapport, dépasse 70 % et peut atteindre 90 % dans la phase de « travaux bruts », lorsque les structures sont coulées et que le travail est plus intense.
Et le rapport ajoute une mise en garde spécifique : la politique d’expulsion en vigueur depuis avril 2025 génère déjà, selon les termes mêmes du rapport, « des retards de projets, des arrêts partiels et des coûts logistiques plus élevés », un paragraphe inhabituel dans un document destiné à calculer les rendements et le risque de change.
Avertissement avec papiers
Global Property Guide n’invente pas ce chiffre : les données proviennent d’Ensecon-2025, présenté par l’INM le 25 juin 2026 comme la première mesure de ce type dans le pays et dont la désagrégation ajoute une nuance que même le rapport international lui-même ne souligne pas : la dépendance à la main-d’œuvre haïtienne est plus grande dans les entreprises formelles (69,1 %) que dans le secteur informel (61,3 %).
Autrement dit, contrairement à l'idée reçue selon laquelle le secteur informel serait la principale voie d'entrée des travailleurs migrants, ce sont les entreprises de construction officiellement enregistrées, qui en théorie sont davantage soumises aux contrôles du travail et de l'immigration, qui dépendent encore plus de cette main-d'œuvre.
Le détail concernant la phase de « travaux préparatoires » ajoutée par GPG, avec une participation haïtienne pouvant atteindre 90 %, suggère également que la dépendance n'est pas répartie uniformément : elle est concentrée dans la partie la plus lourde et la moins qualifiée du processus de construction, précisément celle qui est la plus difficile à mécaniser du jour au lendemain.
Le risque que GPG anticipe a une politique qui le génère
La politique d’expulsion que Global Property Guide accuse d’être à l’origine des « retards » et des « coûts logistiques plus élevés » a une date de naissance : le 6 avril 2025, lorsque le président Luis Abinader a annoncé un ensemble de 15 mesures d’immigration, le durcissement le plus important de son administration.
Ces mesures comprennent : 1 500 soldats supplémentaires aux 9 500 déjà déployés à la frontière, 13 kilomètres de mur supplémentaires (pour compléter les 67 kilomètres prévus), 750 nouveaux agents d'immigration, des bureaux de contrôle de l'immigration dans toutes les provinces, un protocole de vérification du statut d'immigration dans les hôpitaux publics, un parquet spécialisé dans les affaires migratoires et un observatoire citoyen coordonné par Miguel Franjul, directeur de Listín Diario.
Lors de la présentation du programme, le président lui-même a explicitement fait référence au secteur que Global Property Guide met en avant aujourd'hui : « la construction des villes ne peut plus dépendre uniquement du travail manuel qui encourage les migrations irrégulières », a-t-il déclaré, appelant à l'accélération des « techniques de construction à faible intensité de main-d'œuvre ».
La « dominicanisation de l’emploi » n’a pas atteint le secteur de la construction
Le paquet d'avril 2025 comprenait lui-même un programme explicite de « dominicanisation de l'emploi », avec des augmentations de salaire tripartites de 25 % dans les zones franches et de 30 % dans le secteur du tourisme, destinées à attirer les travailleurs dominicains dans ces secteurs.
Le secteur de la construction, que le président a pointé du doigt pour sa dépendance à la main-d'œuvre « manuelle » et « irrégulière », a été exclu de cette prime salariale directe.
Le seul mécanisme visant à intégrer la main-d'œuvre dominicaine au secteur de la construction consistait en une mesure plus discrète : autoriser les bénéficiaires du programme social Supérate à occuper des emplois dans le « bâtiment et l’agriculture » sans perdre leurs allocations.
Quinze mois après son annonce, cette mesure n’a fait l’objet d’aucune évaluation publique de ses résultats, et la part de main-d’œuvre haïtienne recensée par l’enquête Ensecon-2025, soit 68,3 %, ne montre aucun signe de diminution.
Le boom que Global Property Guide juge menacé
L’expulsion des Haïtiens a été une politique constante sous l’administration de Luis Abinader. (Source externe).
Ce qui est en jeu, selon le Global Property Guide, c'est un secteur qui connaîtra son meilleur moment depuis au moins une décennie en 2026. Après une contraction de 1,8 % en 2025, la construction a progressé de 6,6 % au premier trimestre 2026, de 6,7 % au deuxième et de 14,9 % en juin, soit la plus forte expansion mensuelle de l'année, surpassée seulement par le secteur minier (18,1 %), et a représenté à elle seule environ 30 % de la croissance économique globale ce mois-là, selon la Banque centrale.
Les crédits bancaires accordés au secteur ont augmenté de 22,6 % sur un an, soit 34 milliards de dollars dominicains supplémentaires ; le secteur représente environ 15 % du PIB dominicain et 95,9 % des travaux en cours correspondent à des investissements privés.
L'indice des coûts de construction calculé par ONE, quant à lui, est resté relativement stable, passant de 236,17 points en décembre 2025 à 240,31 en juin 2026, soit une augmentation annuelle de seulement 1,94 %, sans aucun signe de la hausse des prix anticipée par Global Property Guide.
Cette stabilité des coûts, mise en perspective avec la mise en garde du rapport lui-même, permet deux interprétations opposées. La première est que le risque migratoire identifié par Global Property Guide demeure, pour l'instant, davantage une possibilité qu'un fait accompli : le dispositif des expulsions et du contrôle des frontières s'est certes renforcé en termes de troupes, de murs et d'agents, mais il n'a pas réussi, ou n'a pas cherché, à réduire sensiblement la main-d'œuvre haïtienne qui alimente la croissance actuelle.
L'autre problème est que ce boom, financé par un crédit record et alimenté par l'investissement privé, est devenu tellement gourmand en main-d'œuvre que toute véritable perturbation de cette offre, qu'un resserrement effectif de l'immigration entraînerait, frapperait en premier lieu le secteur qui est actuellement le principal moteur de la croissance du pays.
Un risque que la politique n'a pas encore réussi à résoudre
À ce jour, aucune autorité dominicaine n'a présenté de feuille de route publique permettant de résoudre cette tension, au-delà de l'appel présidentiel à mécaniser le secteur.
Ce qui est remarquable, c'est que la formulation la plus explicite de cette tension, entre un modèle de croissance qui dépend en pratique de la main-d'œuvre haïtienne et une politique migratoire conçue pour la restreindre, ne provient pas du débat politique dominicain, mais d'un bulletin d'investissement immobilier qui évalue les risques pour les capitaux étrangers.
Global Property Guide considère la politique d'immigration comme une variable pouvant affecter le retour sur investissement, mais ce faisant, il laisse apparaître en un seul paragraphe, avec le titre de l'enquête et tout le reste, une contradiction que les autorités dominicaines n'ont pas encore expliqué comment elles comptent résoudre.
EN CHIFFRES
• Source : Global Property Guide décrit la politique d'immigration comme « le risque structurel le plus important du côté de l'offre » pour le secteur de la construction en République dominicaine, sous le titre « Une main-d'œuvre que le secteur ne peut pas facilement remplacer ».
• Main-d'œuvre haïtienne dans la construction : 68,3 % du total (INM, Ensecon-2025, présenté le 25 juin 2026) ; 69,1 % dans les entreprises formelles ; 61,3 % dans le secteur informel ; jusqu'à 90 % dans la phase de gros œuvre, selon la ventilation citée par GPG.
• Avertissement de GPG : la politique d'expulsion en vigueur depuis avril 2025 provoque déjà « des retards de projets, des arrêts de travail partiels et une augmentation des coûts logistiques ».
• Mesures d'immigration du 6 avril 2025 : +1 500 soldats à la frontière (jusqu'à 11 000), +13 km de mur (jusqu'à 67 km), +750 agents d'immigration ; Augmentations salariales liées à la « dominicanisation de l’emploi » de 25 % (zones franches) et de 30 % (tourisme), aucune n’étant prévue pour le secteur de la construction.
• Croissance du secteur de la construction : -1,8 % en 2025 → +6,6 % (T1 2026) → +6,7 % (T2 2026) → +14,9 % en glissement annuel en juin 2026, meilleur mois de l’année ; environ 30 % de la croissance économique de juin ; crédit au secteur : +22,6 % (BCRD).
• Indice des coûts de construction (ONE) : de 236,17 points (décembre 2025) à 240,31 points (juin 2026), +1,94 % en glissement annuel, sans aucun signe, à ce jour, des hausses de prix anticipées par GPG.
Lectures recommandées :
- Global Property Guide confirme un boom immobilier en République dominicaine
- Une décennie sans précédent d'appréciation immobilière en République dominicaine, selon Global Property Guide
- Global Property Guide estime la rentabilité locative à Saint-Domingue à près de 9 %, dépassant ainsi le Mexique et le Brésil
