Por Melchor Acántara
La República Dominicana cursa un período sin precedentes de desarrollo impulsada por varios renglones de la economía entre los que destaca el auge de la vivienda (sobre todo la económica). Cada vez más dominicanos, con escasos ingresos económicos, adquieren la capacidad de optar por una vivienda digna. Otros, aunque no pueden aspirar a comprar su vivienda, merecen que el mercado de los alquileres les ofrezca una vivienda de calidad a precios asequibles. En la otra cara de la moneda, se observa que muchos dominicanos prefieren colocar su inversión en viviendas contra otras opciones, otrora más recurridas, como lo son los depósitos a plazo en bancos comerciales o incluso en fondos de inversión. Sin embargo, el temor a nuestra actual ley de alquileres genera visibles dudas que impactan de forma significativa la inversión inmobiliaria destinada al arrendamiento.
Mientras en el congreso nacional salta de gaveta en gaveta una nueva ley de alquileres, nuestro mercado inmobiliario atraviesa por serios percances en relación a la baja cantidad de inmuebles disponibles para la renta. Distintos sectores sostienen que esto obedece a las dificultades que enfrentan los dueños de las unidades con una ley de alquileres que resulta doblemente inconveniente, tanto para inquilinos como para propietarios, pues unos no pueden asegurar rentabilidad de su propiedad y los otros no pueden rentar una vivienda digna a un precio accesible
La inversión en inmuebles para alquiler puede representar una tajada importante del mercado de los bienes raíces, a pesar de que la legislación de alquileres que actualmente poseemos no da al propietario opciones expeditas a la hora de hacer valer sus derechos frente a un inquilino que no paga o que, de alguna otra manera, viola el contrato.
Muchas legislaciones buscan ya la manera de impactar su mercado de bienes raíces diseñando estrategias que otorguen posibilidades concretas a los propietarios de inmuebles a la hora de hacer valer sus derechos sobre un contrato de alquiler violado. En este sentido surge ‘’el desalojo express’’ como una formula garantista del derecho de propiedad establecido en todas las constituciones.
Este desalojo express consiste en un régimen especial que permite al propietario desalojar al inquilino en plazos relativamente breves, auspiciando la inversión en inmuebles para alquiler con lo que se logra mayor crecimiento del sector inmobiliario a la vez que se logra una baja en los precios de los alquileres dada la mayor oferta de mercado de unidades habitacionales.
En la República Dominicana tenemos procedimientos especiales bastante expeditos para el procedimiento de embargo inmobiliario. De la misma manera vemos que la ley de condominio es bastante rigurosa a la hora de exigir cobros atrasados de cuotas de mantenimiento. Salta a la vista que, en el caso de los alquileres, no existan los medios legales para un desalojo expedito a pesar de que muchas veces las cuotas de alquiler están comprometidas para pagar precisamente cuotas bancarias (cuyo impago pudiera impulsar un embargo inmobiliario expedito), o cuotas de mantenimiento (cuya falta de pago pudiera generar un proceso de embargo por vías ciertamente veloces).
Legislaciones como por ejemplo la española contempla el desalojo express desde el año 2015 y a partir del 2018 lo ha establecido también para regir las ocupaciones ilegales, muy comunes, por cierto, en República Dominicana.
Perú se ha sumado también a esta novedosa tendencia y ha establecido procedimientos que garantizan tanto el derecho de propiedad del propietario incumplido como el derecho del inquilino incumplidor, estableciendo procedimientos y condiciones claras. Así, en cuanto a la forma del contrato de arrendamiento ha establecido que el mismo debe hacerse mediante acto auténtico, lo cual puede parecer exagerado, pero es el instrumento público que da fe de la autenticidad del acuerdo y es más seguro que la legalización de firmas. Los mayores costos se verán compensados con los menores plazos.
De igual forma se han establecido cláusulas especiales: Son: (i) la de allanamiento a futuro por parte del arrendatario a restituir el inmueble; (ii) la de sometimiento expreso a la nueva ley para que el notario compruebe la causales para el desalojo y a la ejecución del juez de paz; y, (iii) aquella que consigne número, tipo y moneda de la cuenta bancaria donde se pague la renta (dato bastante objetivo).
En cuanto a las causales se ven limitadas en dicha legislación solo al vencimiento del contrato y falta de pago. El procedimiento es bastante simple y se limita a (a) Solicitud de verificación notarial: Cuando se configure alguna de las causales, el interesado recurre al notario adjuntando el contrato y la carta notarial de requerimiento de restitución al arrendatario; (b) Traslado al inquilino: El notario otorga 5 días hábiles al arrendatario para que se oponga solo en caso acredite que se renovó o prorrogó el contrato con las mismas formalidades del contrato original, lo que es una enorme garantía o bien que hubo pago en la cuenta señalada en el contrato; y (c) Constatación de la causal y emisión de acta: si no hay oposición sustentada el notario extiende un acta que tiene la naturaleza de título ejecutivo para el desalojo. Con los documentos obtenidos se solicita al juez de paz letrado el desahucio y este debe verificar en 3 días hábiles la suficiencia; luego ordena el lanzamiento del inquilino y de cualquier ocupante y el descerraje si hay resistencia. Esta orden es impugnable sin suspender el lanzamiento. El juez puede pedir apoyo de la fuerza pública.
El vertiginoso desarrollo económico que experimenta nuestra isla amerita de leyes novedosas que impulsen la actividad económica. Este tipo de legislación promovería mejores unidades disponibles para los inquilinos a mejores precios así como impulsaría la inversión en este renglón de los bienes raíces. Cada vez más naciones se integran a estas propuestas novedosas que incrementan el ritmo de la actividad inmobiliaria. Ojala nuestros legisladores se pongan a la altura de las circunstancias actuales y se animen a sumarse a esta nueva tendencia regional que está dando excelentes resultados en otras latitudes y que puede expandir una ventana de progreso que tiene bastante potencial como lo es el desarrollo de viviendas con vocación de alquiler.
El autor es:
Abogado, experto en finanzas, coordinador del Observatorio Nacional de la Construcción (ONIC).
