Jahrelang agierten Hunderte von Unternehmen im Baugewerbe im Schatten einer Frage ohne klare Antwort: Unterliegen wir dem Gesetz 155-17? Die Resolution CONCLAFIT-2025-02 hat nun die vom Markt benötigte Antwort geliefert und verändert die regulatorische Landschaft des Sektors.
Muss Ihr Bauunternehmen Geldwäsche- und Terrorismusfinanzierungsaktivitäten melden, nur weil in seinem Unternehmenszweck „Immobilien“ erwähnt wird? Falls ja, habe ich schlechte Nachrichten: Sie lagen falsch. Und gute Nachrichten: Sie haben es gerade noch rechtzeitig herausgefunden.
Die Resolution CONCLAFIT-2025-02 hat monatelanger regulatorischer Verwirrung ein Ende gesetzt. Nicht etwa, weil das Gesetz schlecht formuliert war, sondern weil wir es falsch interpretiert haben. Und dieser Unterschied kann Sie, glauben Sie mir, mehr kosten, als Sie denken.
Das Problem war nie das Gesetz 155-17, sondern dass wir es nicht richtig lesen konnten.
Eine Frage, die niemand eindeutig beantworten konnte. Seit Inkrafttreten des Gesetzes 155-17 zur Bekämpfung der Geldwäsche stellen sich viele immer wieder die Frage: Reicht es aus, wenn in meiner Gewerbeanmeldung „Bau und Verkauf von Immobilien“ steht, um automatisch diesen Kontrollen zu unterliegen? Muss ich alle Maßnahmen zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung umsetzen, selbst wenn mein Unternehmen ausschließlich baut und nie verkauft?
Und die Antwort vieler lautete: „Vorsicht ist besser als Nachsicht, halten Sie sich lieber an alle Vorschriften, nur für den Fall der Fälle.“.
Diese Vorsichtsmaßnahme kostete Hunderte von Unternehmen unnötig Zeit, Ressourcen und Verfahren. Denn übertriebene Befolgung von Vorschriften aus Angst ist keine kluge Prävention, sondern panikgetriebene Überregulierung.
Mit der Resolution CONCLAFIT-2025-02 wurde endlich das getan, was von Anfang an hätte getan werden sollen: Klarheit schaffen, ohne um den heißen Brei herumzureden.
Was die Resolution tatsächlich besagt (ohne den juristischen Fachjargon, der Sie verwirrt)
Um es kurz zu fassen:
Die Resolution hat nichts Neues erfunden. Sie hat keine neuen Verpflichtungen geschaffen. Sie hat lediglich klargestellt, wann die bereits bestehenden Regeln Anwendung finden. Und der Unterschied ist enorm.
Der entscheidende Punkt ist folgender: Ihr Unternehmenszweck bestimmt nicht, ob Sie Verpflichtungen unterliegen. Entscheidend ist Ihre tatsächliche Geschäftstätigkeit. Was in Ihrer Satzung steht, ist irrelevant. Wichtig ist, was Sie in der Praxis tun.
Bauen Sie Gebäude, die aber von einem anderen Unternehmen verkauft werden? Dann unterliegen Sie nicht automatisch diesen Bestimmungen.
Entwickeln Sie Projekte, die dann von Ihren Partnern oder Dritten übernommen werden? Nein.
Gehört der Kauf, Verkauf oder die Vermittlung von Immobilien nie zu Ihren eigentlichen Geschäftstätigkeiten? Die Pflichten zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung entstehen nicht allein dadurch, dass in Ihrem Unternehmenszweck „Immobilien“ erwähnt werden.
Wenn Sie als Immobilienmakler, -vermittler oder -intermediär Transaktionen ermöglichen und dafür Provisionen erheben, gelten die Verpflichtungen auch dann, wenn Sie keinen Cent der Transaktion selbst erhalten.
Denn das Risiko liegt nicht nur im Umgang mit Geld, sondern auch darin, die Parteien zusammenzubringen. Dieser Unterschied hätte von Anfang an klar sein müssen. War er aber nicht. Und deshalb brauchten wir diese Resolution.
Warum dies das System nicht „flexibler macht“
Ich möchte vorwegnehmen, was manche sagen werden: „Sie lockern die Kontrollen. Sie erleichtern die Geldwäsche.“ Falsch.
CONCLAFIT richtet die Regulierung an den Empfehlungen der Financial Action Task Force (FATF) aus: einem risikobasierten, nicht einem formalen Ansatz.
Als Anwalt mit 20 Jahren Erfahrung in der Verteidigung der rechtlichen Sicherheit von Immobilien habe ich gesehen, was passiert, wenn Regeln ohne Kriterien angewendet werden: Unternehmen geben Geld für die Einhaltung von Vorschriften aus, die sie nicht benötigen, andere sind verwirrt darüber, was sie eigentlich tun sollten, und das System verliert an Effektivität, weil es Ressourcen dort verschwendet, wo sie nicht benötigt werden.
Wenn eine Autorität Klarstellungen vornimmt, schwächt das nicht das System, sondern stärkt es.
Der wahllose Einsatz von Kontrollmaßnahmen verbessert die Prävention nicht. Er erzeugt lediglich eine Illusion von Prävention, während die Ressourcen verschwendet werden. Wirksame Prävention erfordert regulatorische Expertise: die Kenntnis der tatsächlichen Risiken und die Konzentration der Anstrengungen darauf.
Diese Resolution kam zustande, weil Branchenverbände wie die Association of Real Estate Agents and Companies (AEI), die Dominican Association of Housing Builders and Developers (ACOPROVI) und die Association of Dominican Trust Companies (ASOFIDOM) mit technischer Unterstützung von RMC – Risk Management & Compliance die richtigen Fragen stellten und CONCLAFIT mit Weitblick reagierte. Genau das unterscheidet seriöse Märkte von improvisierten.
Was bedeutet das konkret für Ihren Betrieb?
Wenn Sie als Bauunternehmer ausschließlich bauen, haben Sie sich gerade monatelange unnötige Verfahren erspart. Wenn Sie als Makler als Vermittler tätig sind, wissen Sie nun genau, warum Ihre Pflichten gelten. Wenn Sie als Bauträger Immobilien verkaufen, waren Sie schon immer verpflichtet, und für Sie hat sich nichts geändert.
Die wahre Prävention besteht nicht darin, mehr Regeln einzuführen, sondern darin, die bereits bestehenden Regeln besser anzuwenden.
Das reduziert die Überwachung nicht, sondern fokussiert sie. Es erkennt an, dass nicht alle Aktivitäten oder Akteure im gleichen Maße überwacht werden. Und dass es, ehrlich gesagt, unverantwortlich wäre, dies zu ignorieren.
Der formale Immobiliensektor stellt nicht das Risiko dar. Er ist vielmehr der strategisch wichtigste Verbündete im Kampf gegen Geldwäsche. Denn wenn die Regeln klar und verhältnismäßig sind, wird die Einhaltung nicht länger zur Belastung, sondern zum Wettbewerbsvorteil.
Der Fehler, den wir gemacht haben (und wie wir ihn korrigieren können)
Monatelang haben Unternehmen regulatorische Entscheidungen auf der Grundlage weit gefasster Auslegungen getroffen, Verfahren aus Angst implementiert und übermäßige Compliance „nur für alle Fälle“ betrieben. Dieser Ansatz hat seinen Preis: Er lenkt von den eigentlichen Risiken ab.
Wenn das Gesetz richtig verstanden wird, wird die Einhaltung einfacher. Und wenn die Einhaltung einfacher ist, halten sich mehr Unternehmen daran.
Die Resolution CONCLAFIT-2025-02 hat die Dinge nicht flexibler gemacht, sondern das System optimiert. Sie hat es technischer, fairer und besser an internationale Standards und die Realitäten des Sektors angepasst. Denn gute Regulierung bedeutet nicht mehr Regulierung, sondern intelligente Regulierung.
Die Frage, der Sie jetzt nicht mehr ausweichen können
Hat Ihr Unternehmen die Vorschriften auf Grundlage seiner tatsächlichen Geschäftstätigkeit oder auf Grundlage seines Unternehmenszwecks eingehalten? Sind Ihre Verfahren zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung auf das tatsächlich zu managende Risiko abgestimmt oder basieren sie auf einer allgemeinen „Vorsichtsmaßnahme“?
Dieses Urteil hat Ihnen etwas gegeben, was viele Regulierungsbehörden nicht bieten: Klarheit ohne Unklarheiten. Die Frage ist, ob Sie es nutzen werden, um Ihre Compliance-Maßnahmen verhältnismäßig und effektiv anzupassen, oder ob Sie in der Grauzone verharren, in der es heißt: „Vorsicht ist besser als Nachsicht.“.
Denn in einem reifenden Markt ist das Verständnis der Regeln kein Wettbewerbsvorteil mehr, sondern eine Überlebensvoraussetzung.
Und jetzt, da die Regeln klar sind, gibt es keine Ausrede mehr, sie nicht zu verstehen.
