Héctor Alies Rivas, ein Experte für Immobilienrecht, erklärte gegenüber dieser Publikation, dass der Aufstieg von Airbnb, das in der Dominikanischen Republik nicht reguliert ist, „interessante Rechtsfragen hinsichtlich des Umfangs von Eigentumsrechten, Vermietungen und des Lebens in Eigentumswohnungen aufwirft. Die Problematik geht über Fragen des Zusammenlebens hinaus und erfordert eine Analyse der Zukunft der Rechte von Wohnungseigentümern“, erklärte er.
SANTO DOMINGO.- Hinsichtlich der Probleme, die das Kurzzeitvermietungsmodell in einigen Gebäuden des Landes verursacht und über die El Inmobiliario diese Woche berichtet hat, möchten wir den Lesern den Inhalt des Gesetzes 5038 über Wohnungseigentum vorstellen, das am 21. November 1958 in Kraft trat.
Héctor Alies Rivas, ein Experte für Immobilienrecht, erklärte gegenüber dieser Publikation, dass der Aufstieg von Airbnb, das in der Dominikanischen Republik nicht reguliert ist, „interessante Rechtsfragen hinsichtlich des Umfangs von Eigentumsrechten, Vermietungen und des Lebens in Eigentumswohnungen aufwirft. Die Problematik geht über Fragen des Zusammenlebens hinaus und erfordert eine Analyse der Zukunft der Rechte von Wohnungseigentümern“, erklärte er.
Er wies darauf hin, dass die Bestimmungen für Wohnungseigentümergemeinschaften diese Art der Vermietung nicht verbieten und dass ein Wohnungseigentümer das Recht habe, sein Eigentum für die von ihm als angemessen erachtete Zeit und den von ihm als angemessen erachteten Betrag zu vermieten, da er damit seine Eigentumsrechte ausübe.
Er betonte jedoch, dass Artikel 4 des Gesetzes 5038 über Wohnungseigentum festlegt, dass jeder Eigentümer zum Genuss seines ausschließlichen Eigentums die Gemeinschaftsgegenstände nach eigenem Ermessen frei nutzen darf, ohne dass die Rechte der anderen Eigentümer beeinträchtigt werden.
Sofern nichts anderes vereinbart ist, kann jeder Eigentümer die Gemeinschaftsflächen im Rahmen seines ausschließlichen Eigentums frei und nach seinem vorgesehenen Zweck nutzen, ohne dass die Rechte der anderen Eigentümer beeinträchtigt werden. Sie sind verpflichtet, sich anteilig an den Kosten für Erhaltung, Instandhaltung, Reparatur und Verwaltung der Gemeinschaftsflächen zu beteiligen. Mangels abweichender Vereinbarung richtet sich dieser Beitrag nach dem Wert der jeweiligen Anteile am Eigentum, wobei deren Größe und Lage zu berücksichtigen sind. Der in der Satzung festgelegte Prozentsatz, der bei Unterbringung des Eigentums unter diesem Gesetz einzutragen ist, kann nur durch die einstimmige Zustimmung aller Beteiligten geändert werden.
Darüber hinaus wies er darauf hin, dass gemäß Artikel 7 der oben genannten Rechtsvorschrift das in den Allgemeinen Vorschriften für Katastervermessungen festgelegte Formular zur Beschreibung der Wohneinheiten die Bestimmung jedes einzelnen Sektors festlegt.
„Jeder Eigentümer ist auf eigene Kosten für die Instandhaltung und Reparatur seiner Wohnung, seines Hauses oder seiner Räumlichkeiten verantwortlich. Er darf keine baulichen Veränderungen vornehmen, die die Sicherheit oder Ästhetik des Gebäudes oder der Gemeinschaftseinrichtungen beeinträchtigen könnten; er darf die Wohnung oder das Haus nicht für andere als die in der Bauordnung vorgesehenen Zwecke nutzen, und im Zweifelsfall nicht für die Zwecke, die sich aus der Art des Gebäudes und seiner Lage ergeben; er darf weder die Ruhe der Nachbarn stören noch gegen die guten Sitten verstoßende oder die Sicherheit des Eigentums gefährdende Aktivitäten ausüben“, heißt es in Artikel 7.
Artikel 6 besagt: „Jeder Eigentümer kann die ihm gehörende Wohnung, Einheit, das ihm gehörende Haus oder Grundstück verkaufen, verpfänden oder auf andere Weise nutzen oder vermieten, ohne dass die Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich ist“, heißt es in Artikel 6.
Artikel 9 betont: „Zum Zwecke der ordnungsgemäßen Verwaltung und Nutzung des Gemeinschaftseigentums und aufgrund der Tatsache, dass das Eigentum in der durch dieses Gesetz festgelegten Weise organisiert ist, bilden alle Eigentümer der Etagen, Wohnungen und Räumlichkeiten des Gebäudes zwingend und von Rechts wegen eine Eigentümergemeinschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit, die gegenüber Dritten und den Eigentümern selbst als deren gesetzlicher Vertreter durch einen Verwalter auftritt. Die Befugnisse der Eigentümergemeinschaft, auch bei der Erstellung oder Änderung der Hausordnung, beschränken sich auf Maßnahmen, die ausschließlich die Nutzung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums betreffen.“.
Artikel 10 führt weiter aus: „Die Eigentümergemeinschaft kann die bestehende Satzung ersetzen oder ergänzen bzw. ändern. Diese Änderungen sind für alle Eigentümer und deren Rechtsnachfolger verbindlich. Die Satzung bzw. deren Änderungen sowie die in den Artikeln 3, 4 und 8 genannten Sondervereinbarungen sind jedoch insbesondere für Rechtsnachfolger nicht verbindlich und gegenüber Dritten nicht durchsetzbar, es sei denn, sie wurden in Kopie beim zuständigen Grundbuchamt hinterlegt und auf der Rückseite des Original-Eigentumsurkunde und der bestehenden Duplikate vermerkt.“.
Artikel 12 besagt: „Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind bindend, sofern sie in ordnungsgemäß einberufenen Versammlungen mit der Mehrheit aller Beteiligten gefasst wurden. Jedem Eigentümer steht eine Anzahl von Stimmen zu, die seinem Anteil am Eigentum entspricht und üblicherweise bei der Eintragung des Eigentums gemäß diesem Gesetz festgelegt wird. Diese Stimmanteile können nur mit einstimmiger Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Für den Erlass, die Änderung oder die Ersetzung von Bestimmungen der Satzung, für die dieses Gesetz oder die ursprüngliche Satzung keine einstimmige Zustimmung der Eigentümer vorschreibt, ist eine Dreidrittelmehrheit der Eigentümerstimmen sowie eine einfache Mehrheit derselben erforderlich.“.
Artikel 15: „Der Verwalter vertritt, unabhängig von der Form seiner Bestellung, die Eigentümergemeinschaft, sei es als Kläger oder Beklagter, und auch gegenüber einzelnen Eigentümern. Er benötigt die vorherige Zustimmung der Eigentümerversammlung, um als Kläger oder Berufungskläger aufzutreten. Der Verwalter handelt im Namen der Eigentümergemeinschaft, ohne den Namen jedes einzelnen Eigentümers nennen zu müssen.“.
Hinsichtlich der zuständigen Stelle heißt es in Artikel 17: „Klagen zwischen den Eigentümern im Zusammenhang mit der Verwaltung und Nutzung der gemeinschaftlichen Teile des Eigentums oder mit der Auslegung oder Durchführung der Bestimmungen fallen in die Zuständigkeit des Landgerichts. Ebenso ist das Landgericht zuständig für alle anderen Klagen, die sich aus der Anwendung dieses Gesetzes ergeben.“.
