Der Finanzstratege warnt davor, dass eine Immobilie zu einer Belastung werden kann, wenn sie keinem definierten Zweck dient, keine Rentabilität erwirtschaftet oder ihre Kosten den erwarteten Nutzen übersteigen
SANTO DOMINGO – Seit Jahrzehnten gilt Immobilienbesitz als einer der verbreitetsten Ausdrucke finanzieller Sicherheit. Der Besitz eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks wird oft mit Wohlstand gleichgesetzt. Laut Maggly Uzcátegui, einer auf Kapitalbildung und Vermögenssicherung spezialisierten Strategin, ist der Kauf von Immobilien jedoch nicht automatisch eine gute Investition.
Bevor man einen Vertrag unterzeichnet, eine Einheit reserviert oder einen Kredit aufnimmt, empfiehlt der Experte, eine Frage zu stellen, die die gesamte Transaktion beeinflussen kann: Welchen Zweck verfolgt der Erwerb dieser Immobilie? „Es ist wichtig zu wissen, über welches Kapital die Person verfügt. Zweitens, was sie damit erreichen möchte, also ob es sich um eine Immobilie zur Eigennutzung oder zur Einkommenserzielung handelt“, erklärt der Gründer von Advisor by Maggly.
Man kann eine Immobilie erwerben, um darin zu wohnen, Urlaub zu machen, sein Kapital zu erhalten, auf zukünftige Wertsteigerungen zu spekulieren oder Mieteinnahmen zu erzielen. Jeder Zweck erfordert eine andere Strategie und ist von spezifischen Liquiditäts-, Rentabilitäts- und Risikobedingungen abhängig.
Das Problem entsteht, wenn der Begriff „Investition“ verwendet wird, um jeden Immobilienerwerb zu beschreiben, ohne vorher zu prüfen, ob die Immobilie Einkünfte generieren oder zum Vermögenswachstum beitragen wird, betont er.
„Man kann ein Vermögen besitzen, das zur Belastung wird, weil man Instandhaltung, Wohngeld und Verwaltungskosten zahlen muss und das Geld gebunden ist“, warnt der Stratege. Das heißt nicht, dass der Besitz einer Immobilie zur persönlichen Nutzung eine schlechte Idee ist, sondern vielmehr, dass man sich über deren Zweck und die damit verbundenen Kosten im Klaren sein sollte.
Uzcátegui weist darauf hin, dass einige seiner Kunden Immobilien an Orten wie Punta Cana oder La Romana besitzen, die einen Großteil des Jahres unbewohnt bleiben, weil ihre Eigentümer sie lieber für den Familienurlaub reservieren.
In diesen Fällen handelt es sich bei der Übernahme um eine bewusste Entscheidung, die auf der finanziellen Leistungsfähigkeit zur Deckung der Kosten beruht, nicht unbedingt auf der Erwartung, Gewinn zu erzielen. „Sie haben die Mittel dazu und haben sich dafür entschieden“, betont Maggly Uzcátegui.
Rentabilität
Wenn das Ziel die Erzielung von Einkünften ist, sollte die Bewertung mit der Ermittlung des tatsächlich verfügbaren Kapitals beginnen. Die Berechnung darf sich nicht auf die Anzahlung oder den Kaufpreis beschränken, sondern muss die mit dem Erwerb, dem Betrieb und der Instandhaltung der Immobilie verbundenen Kosten berücksichtigen.
Diese Verpflichtungen werden durch die Finanzierungskosten noch verstärkt. Die Managerin ist der Ansicht, dass die Dominikanische Republik für bestimmte Investoren weiterhin ein attraktiver Markt ist, weist aber darauf hin, dass die Zinssätze die erwartete Rendite bei einer Fremdfinanzierung erheblich beeinflussen können. „Die Zinssätze sind etwas hoch. Daher sollten Sie genau wissen, wie hoch die tatsächliche Rendite ausfällt, wenn Sie Fremdkapital aufnehmen“, sagt sie.
Zinsen, Versicherungen, Steuern, Instandhaltung, Wohngeld, Verwaltungskosten, Reparaturen und Leerstandszeiten müssen in die Analyse einbezogen werden. Erst nach Abzug dieser Kosten lässt sich feststellen, ob die Immobilie die erwartete Rendite erwirtschaftet und ob diese Rendite das investierte Kapital und die übernommenen Risiken ausgleicht.
Vermeiden Sie konstruierte Vorsprünge
Der Gründer von Advisor by Maggly, der über 14 Jahre Erfahrung im internationalen Finanzsektor verfügt, rät außerdem davon ab, Prognosen auf Basis idealisierter Szenarien zu erstellen. Beispielsweise kann die Annahme einer nahezu konstanten Auslastung von Ferien- oder Kurzzeitmietobjekten zu einer unrealistischen Einkommensschätzung führen.
Stattdessen schlägt er vor, konservative Szenarien zu entwickeln, um zu ermitteln, ob die Immobilie auch dann rentabel bleibt, wenn die Belegungsraten unter den im Verkaufsprozess prognostizierten Werten liegen. Übertreffen die Ergebnisse diese Prognose später, bedeutet dies zwar einen zusätzlichen Gewinn, ist aber für den Fortbestand des Betriebs nicht zwingend erforderlich. „Es gibt logistische und sicherheitstechnische Aspekte; man kann nicht einfach etwas kaufen, nur um des Kaufens willen. Man muss zunächst eine Vorbewertung durchführen und mit realistischen Zahlen arbeiten“, erklärt Uzcátegui.
Kapital schützen
Die sorgfältige Prüfung endet nicht mit den Eigenschaften und der Lage der Immobilie. Vor dem Kauf einer Immobilie, insbesondere einer im Bau befindlichen, ist es unerlässlich, auch den Bauträger, seine bisherige Erfolgsbilanz und die termingerechte Fertigstellung anderer Projekte zu überprüfen.
Die verwendeten Materialien, der Bauzeitplan, die Vertragsbedingungen und die von jeder Partei übernommenen Verantwortlichkeiten müssen in die Bewertung einbezogen werden. Der Kauf einer Immobilie vom Plan birgt andere Risiken als der Kauf einer fertigen Immobilie. Daher sind der Ruf, die Erfahrung und die finanzielle Stabilität des Bauträgers entscheidend für den Schutz Ihrer Investition.
Uzcátegui empfiehlt außerdem, noch nicht festgelegte Ausgaben zu berücksichtigen. Sind die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung oder Wohngeld zum Kaufzeitpunkt unbekannt, kann das Ausklammern dieser Verpflichtungen aus der Prognose zu unrealistischen Rentabilitätserwartungen führen.
Alternativ kann man mit realistischen Schätzungen arbeiten und verschiedene Szenarien durchspielen, bis man die endgültigen Zahlen hat. „Man muss die anfallenden Kosten berücksichtigen, damit man nicht nur abstrakte Vorstellungen im Kopf hat, sondern konkrete Zahlen“, betont er.
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