Es handelt sich um einen Betrag zwischen 6 und 8 % des Gesamtpreises der Immobilie, der als Bonus angerechnet wird und der von den Ingenieuren während der Bauphase gezahlten Mehrwertsteuer entspricht
SANTO DOMINGO- Das Programm für kostengünstigen Wohnraum wurde vom Staat ins Leben gerufen, um Familien und Einzelpersonen zum Erwerb ihres ersten Eigenheims zu motivieren und ihnen gleichzeitig zu helfen, die Lücke einer grundlegenden Notwendigkeit für das menschliche Dasein zu schließen.
Die Bezeichnung „kostengünstig“ ist oft irreführend, da viele fälschlicherweise annehmen, sie beziehe sich auf Wohnraum für die ärmsten Bevölkerungsschichten. Der mit dem Gesetz 189-11 zur Entwicklung des Hypothekenmarktes und des Treuhandwesens in der Dominikanischen Republik vom 22. Juli 2011 eingeführte Plan ist trotz seiner Vorteile nur einem Teil der Bevölkerung vorbehalten.
Alleny Garabito von TimeHoms Real Estate ist Expertin auf diesem Gebiet und spricht mit Autorität über dieses Thema. Der Verkauf einer Treuhandimmobilie ist zwar nicht kompliziert, aber insofern besonders, als viele glauben, sie könnten eine günstige Immobilie erwerben, was jedoch nicht der Fall ist. Um sich derzeit zu qualifizieren, muss der Käufer zwischen 80.000 und 100.000 Pesos verdienen.
Die Regierung hat über die Generaldirektion für innere Steuern den Höchstpreis für den Verkauf von Sozialwohnungen, die von Stiftungen errichtet werden, für dieses Jahr auf 3.829.454,43 RD$ festgelegt. Aufgrund der durch die Coronavirus-Pandemie gestiegenen Baukosten hat der Senat jedoch einen Beschluss gefasst, der den Preis auf 4,5 Millionen RD$ anhebt. Dieser Betrag wurde zwar noch nicht offiziell bekannt gegeben, wird aber von führenden Bauträgern verwendet.
Das Treuhandgesetz gilt nicht nur für staatliche Wohnungsbauprogramme. „Was diese Programme benötigen, sind Bauunternehmen mit etablierter Marktstellung und solider Finanzlage. Diese Unternehmen werden von den Treuhändern sorgfältig geprüft“, erklärt der erfahrene Makler, der derzeit rund 15 Sozialwohnungsbauprojekte betreut.
Seit Inkrafttreten des Gesetzes engagiert sich Garabito, die seit 21 Jahren in der Immobilienbranche tätig ist, im Bereich des kostengünstigen Wohnungsbaus. Ihr Immobilienunternehmen stieg 2013 in diesen Bereich ein und realisierte eines der ersten Projekte in Villa Mella, obwohl ihr Unternehmen ein breites Spektrum an Wohnmöglichkeiten für verschiedene Marktsegmente anbietet.
Das Programm ist für Immobilienmakler nicht immer attraktiv, da es zwar umfangreich, aber auch komplex ist. Es handelt sich um ein langfristiges Geschäft; je nach Vereinbarung mit dem Bauträger kann es bis zu einem Jahr dauern, bis man für das, was man jetzt verkauft, bezahlt wird, so der Experte.
Der Bonus, der zwischen 6 % und 8 % des gesamten Immobilienpreises liegt, entspricht der von den Ingenieuren während der Bauphase gezahlten Mehrwertsteuer (ITBIS).
Diese Einrichtung wird von im Ausland lebenden Dominikanern massiv ausgenutzt. „Da sie die Berechnungen in Dollar durchführen, erscheint es ihnen nicht so teuer, aber hier ist es ein Vermögen. Viele erfüllen die Voraussetzungen nicht, wenn sie zur Bank gehen, und die Situation verschärft sich jetzt mit den steigenden Projektkosten“, erklärt er.
Die Frage ist, wie viele Wohnungen in den kommenden Monaten zurückgegeben werden, von Kunden, die von Banken auf der Grundlage ihres Einkommens vorqualifiziert wurden und deren Preise in vielen Fällen auf bis zu eine Million gestiegen sind.
„Alle günstigen Immobilien sind teurer geworden. Manche verteuerten sich zunächst um 400.000 oder 500.000, aber ich betreue eine Immobilie, deren Preis von 2,6 auf 3,9 Millionen gestiegen ist. Bei einer anderen wird das Angebot täglich geändert“, erklärt der erfahrene Makler.
Er beklagt den mangelnden Schutz, den Makler von Treuhandgesellschaften und Bauträgern erhalten, trotz deren Engagement bei der Förderung des Treuhandprogramms. „Die Treuhandgesellschaften haben sich nie aktiv dafür eingesetzt, und manchmal habe ich das Gefühl, dass sie uns formal nicht ausreichend unterstützen; sie sollten uns mehr Hilfe leisten“, sagt er.
Ihm ist bewusst, dass das Treuhandrecht den Immobilienmarkt revolutioniert und verändert hat. „Es handelt sich um eine Rechtsstruktur, die allen Beteiligten Garantien bietet, sowohl demjenigen, der das Grundstück einbringt, als auch dem Endkunden, dem Käufer.“.
Und er schließt mit dem Hinweis, dass der Plan Menschen, die nie gedacht hätten, dass sie einmal Eigentum besitzen würden, eine Welt voller Möglichkeiten eröffnet, darunter die 3%ige Befreiung von der Grundsteuer.
