Das Ergebnis ist eine endgültige Eigentumsurkunde mit einem genehmigten Katasterplan, wodurch das Grundstück vom Rest des Grundstücks unabhängig wird und eine eindeutige Identifikationsnummer erhält.
SANTO DOMINGO.- Wenn Sie Immobilienmakler sind, wird Ihnen die Frage „Ist das Grundstück vermessen?“ sicherlich nicht gleichgültig sein – eine ständige Frage, die zum Alltag dieses Berufs gehört.
Der Gutachter ist der Fachmann, der sich mit dem technischen Wissen rund um diesen Begriff auskennt; da er jedoch Teil des Immobilienfachvokabulars ist, muss jeder Makler in der Lage sein, die Fragen seiner Kunden zu beantworten.
Wir erläutern Ihnen die grundlegenden Konzepte, falls Ihnen der Begriff noch nicht ganz klar ist. Artikel 130 des Gesetzes 108-05 über die Grundbucheintragung regelt die Grenzvermessung. Dabei handelt es sich um ein Verfahren zur Festlegung der Abgrenzung zwischen zwei Grundstücken. Die Grenzvermessung dient dazu, das Eigentumsrecht einer Person von dem anderer Personen mit demselben Grundstück abzugrenzen.
Dazu gehört die genaue Lage des Grundstücks anhand von Koordinaten, die mit GPS-Messgeräten ermittelt und auf einer Katasterkarte dargestellt werden, welche der Katastervermessungsdirektion zur Prüfung und Genehmigung vorgelegt wird.
Eine zweite Definition besagt, dass es sich um den technischen Vorgang und das gerichtliche Verfahren handelt, das darauf abzielt, einen Teil des Grundstücks, auf den das eingetragene gemeinschaftliche Immobilienrecht fällt, abzutrennen, sodass er von nun an als individualisiertes Eigentum mit seiner besonderen Katasterbezeichnung und allen damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen in das Rechtsleben eintritt.
Das Ergebnis der Abgrenzung ist eine endgültige Eigentumsurkunde zusammen mit dem genehmigten Katasterplan, wodurch das Grundstück vom Rest des Grundstücks unabhängig wird und eine eindeutige Identifikationsnummer erhält.
Der Erwerb einer bereits vermessenen und georeferenzierten Immobilie bietet mehr Sicherheit für Immobilieninvestitionen in der Dominikanischen Republik, da die Satellitenposition, die Grenzen und die genaue Fläche der Immobilie sofort überprüft werden können. Darüber hinaus erleichtert dies die Finanzierung durch Finanzinstitute. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Investitionen im Rahmen einer Immobilientransaktion dadurch rentabler und effizienter werden.
Da die Koordinaten eines vermessenen Grundstücks einzigartig und nicht wiederholbar sind, bietet das Verfahren dem Eigentümer eine Garantie ausschließlicher Rechte, die vom Katasteramt und dem Grundbuchamt bestätigt werden.
Phasen
Der Abgrenzungsprozess umfasst mehrere Phasen. Nämlich:
Die technische Phase umfasst die Katastervermessung eines Grundstücks zur Identifizierung, Lokalisierung und Festlegung der Grenzen des Grundstücks, auf dem die Eigentumsrechte begründet werden sollen. Dies wird von einem Vermessungsingenieur durchgeführt. Sie schließt mit der technischen Abnahme der Arbeiten durch die zuständige regionale Katasterdirektion ab. Dieser Prozess dauert je nach Komplexität der Arbeiten (insbesondere bei Einwänden von Nachbarn oder Dritten, die nicht an der Transaktion beteiligt sind) und dem jeweiligen Grundstück zwischen 45 Tagen und drei Monaten.
Es gibt zwei Arten von Diagrammen:
• Einfach, bestehend aus einer Fläche von weniger als 20.000,00 Quadratmetern und weniger als 10 Miteigentümern
• Komplexe, die alle Einheiten mit einer Fläche von mehr als 20.000,00 Quadratmetern oder mit einer Fläche von weniger als 20.000,00 Quadratmetern umfassen, die mehr als 10 Miteigentümer haben.
Die zweite Phase ist die gerichtliche Phase, in der die durch Vermessung genehmigten Pläne der ursprünglichen Zuständigkeit des territorial zuständigen Landgerichts vorgelegt werden, damit dieses den Abgrenzungsprozess prüfen und über dessen Rechtmäßigkeit entscheiden kann.
Im dritten Schritt erfolgt die Registrierung der neuen territorialen Abgrenzung bzw. des neuen Grundstücks, das sich aus der vorgenommenen Individualisierung ergibt, und die Eigentumsurkunde wird zugunsten des Eigentümers gemäß den im Urteil festgelegten Parametern ausgestellt.
Ein Stück Geschichte
Im Jahr 1920 führte die Dominikanische Republik einen Mechanismus zur Übertragung von Immobilien ein, das sogenannte Torrens-System, benannt nach seinem Urheber, dem Australier Robert Torres; darin wurde festgelegt, dass der Staat der ursprüngliche Eigentümer allen Landes ist.
Jedem Grundstück wurde eine Nummer zugewiesen, um es innerhalb seiner Region, einer sogenannten Katasterdistrikt-Einheit (DC), eindeutig zu identifizieren. Somit gehört jedes Grundstück zu einem DC innerhalb einer Gemeinde innerhalb einer Provinz, zum Beispiel: Grundstück 5, DC 7, Jarabacoa, La Vega.
Bei der Eintragung eines Grundstücks stellt das zuständige Grundbuchamt eine Eigentumsurkunde mit Angaben zum Grundstück und dessen Eigentümer aus. Um das gesamte Grundstück zu verkaufen, muss der Eigentümer die Eigentumsurkunde übertragen. Für den Verkauf eines Teils des Grundstücks wurde ein anderes Verfahren eingeführt: die vermerkte Eigentumsurkunde (Annotated Certificate, CA).
Das CA war ein Dokument, das die Rechte einer Person an einem Teil des Landes innerhalb eines Grundstücks bescheinigte; es wurde jedoch eingestellt, da es den Standort nicht genau angab.
In diesem Zusammenhang erließ die zuständige Immobilienbehörde mit Beschluss Nr. 517-2007 Regelungen, die die Ausstellung neuer Eigentumsurkunden aussetzen und deren Vergabe auf Ausnahmefälle beschränken. Diese Bestimmungen gelten nicht für Wohnungseigentümergemeinschaften, die Rechte an einzelnen Wohneinheiten besitzen.
