Was nützt ein spektakuläres Projekt mit Meerblick, wenn die Eigentumsverhältnisse umstritten sind?
Was bringt es, eine Wohnung zu verkaufen, wenn der Vertrag missbräuchliche Klauseln enthält und der Käufer dadurch einem Risiko ausgesetzt ist?
Und was bringt es, ein Projekt zu verkaufen, wenn das Grundstück, auf dem es sich befindet, noch nicht einmal vermessen ist?
Mit diesen Fragen begann ich meine Keynote-Ansprache auf dem Forum „Sichere U-Bahnen, Immobilieninvestitionen im Quadrat“. Und die Reaktion der über 200 anwesenden Fachleute bestätigte mir etwas: Wir alle wissen, dass diese Probleme existieren, aber nur wenige ergreifen Maßnahmen, um ihnen vorzubeugen.
Der Feind, den wir alle ignorieren
In meinen 20 Jahren Erfahrung im Schutz von Immobilieninvestitionen habe ich vier wiederkehrende Gefahren identifiziert, die ich als „Feinde der Rechtssicherheit“ bezeichne. Es handelt sich dabei nicht um abstrakte Konzepte, sondern um reale Probleme, die Transaktionen zum Scheitern bringen, Reputationen ruinieren und Mandanten ungeschützt lassen. Und das Schlimmste daran: Sie sind völlig vermeidbar.
Ich möchte Ihnen einen Fall aus der Praxis schildern, den ich auf der Konferenz vorgestellt habe. In Punta Cana verkaufte ein Bauträger Dutzende von Wohneinheiten im Voraus, ohne die rechtlichen Eigentumsrechte an dem Grundstück zu besitzen. Die Folge war eine Anordnung des Verbraucherschutzes ProConsumidor zur Rückerstattung von Geldern und zur Entschädigung sowie die Anwendung des Gesetzes 126-02 über den elektronischen Geschäftsverkehr und des Gesetzes 108-05 über die Grundbucheintragung.
Wenn ein Akteur innerhalb des Systems die Rechtssicherheit missachtet, hat dies eine Reihe von Konsequenzen nach sich.
Raubtier Nr. 1: Titel im Namen Dritter oder Verstorbener
Das ist der klassische Fall von „Keine Sorge, das regeln wir später“. Ein Hausbesitzer verkauft eine Immobilie, die noch auf den Namen seines verstorbenen Vaters eingetragen ist, oder schlimmer noch, auf den Namen einer Person, die an der Transaktion gar nicht beteiligt ist.
Die Gefahr: Der Käufer erwirbt ein Problem, das eskalieren kann, wenn unbekannte Erben auftauchen und Ansprüche erheben.
So schützen Sie sich: Prüfen Sie, ob der Verkäufer der aktuelle eingetragene Eigentümer ist. Akzeptieren Sie keine Versprechungen einer späteren Eigentumsübertragung. Der Eigentumsnachweis muss vor jeder finanziellen Verpflichtung auf Ihren Namen lauten.
Raubtier Nr. 2: Grundstücke ohne Grenzmarkierung oder Parzellenregulierung
Grundstücke ohne klare Grenzen zu verkaufen, ist wie auf Sand zu bauen. Es spielt keine Rolle, wie schön das Projekt ist, wenn die rechtliche Grundlage fehlt.
Die Gefahr: Ohne eine genehmigte Katastervermessung besteht keine Gewissheit über die genauen Grenzen des Grundstücks, es gibt kein Wohnungseigentumsregime, was die Tür für Konflikte mit Nachbarn öffnet und im schlimmsten Fall die Eintragung des Miteigentums unmöglich macht.
So schützen Sie sich: Verlangen Sie die endgültige Eigentumsurkunde, die bereits individualisiert und vom regionalen Katasteramt bearbeitet wurde. Es handelt sich nicht um ein „laufendes Verfahren“, sondern um eine grundlegende Voraussetzung.
Raubtier Nr. 3: Streitlustige Immobilien
Ich habe schon Werbung für „spektakuläre“ Projekte gesehen, obwohl das Grundstück, auf dem sie gebaut werden sollen, Gegenstand eines laufenden Rechtsstreits ist und die Eigentumsrechte vor Gericht angefochten werden. Und hier möchte ich ganz klar sagen: Solche Immobilien sollten nicht auf dem Markt sein. Es geht nicht darum, es „im Vertrag zu erwähnen“, „transparent zu sein“ oder „eine entsprechende Bescheinigung vorzulegen“. Sie sollten erst verkauft werden, wenn der Rechtsstreit beigelegt ist. Mit dem Versprechen zu verkaufen, dass „der Rechtsstreit vor der Übergabe beigelegt wird“, ist schlichtweg unverantwortlich. Manchmal wissen selbst die Richter nicht, wann und wie der Konflikt zwischen den Parteien gelöst wird. Und solange er besteht: Die Bank finanziert keine Immobilie mit einem anhängigen Rechtsstreit, kein informierter Käufer wird sie erwerben, es gibt keine Genehmigungen, keine Lizenzen, keine Wohnungseigentumsregelung. Man verkauft keine Immobilie. Man verkauft ein Rechtsproblem mit ungewissem Lösungsdatum.
Und hier ist etwas, das viele Makler übersehen: Wenn Sie über eine laufende Klage informiert wurden oder durch eine entsprechende Zertifizierung benachrichtigt wurden und die Immobilie trotzdem verkaufen, können Sie sich nicht auf Unwissenheit über die zukünftigen Folgen berufen. Wenn das Projekt nicht realisiert wird, Ihr Kunde nicht das erhält, was er gekauft hat, und seine Investition verliert, waren Sie als Makler aktiv Teil des Problems. Unwissenheit schützt vor Strafe nicht, wenn die Information verfügbar und zugänglich war.
Die Gefahr: Eine umstrittene Immobilie kann per Gerichtsbeschluss den Besitzer wechseln. Der Käufer könnte seine gesamte Investition verlieren, wenn das Urteil zugunsten der Gegenseite ausfällt. Und der Makler, der die Immobilie in Kenntnis des Problems verkauft hat, könnte mit rechtlichen Konsequenzen rechnen.
So schützen Sie sich: Fordern Sie beim Grundbuchamt eine Bescheinigung über den Rechtsstatus der Immobilie an. Dieses Dokument gibt Auskunft über etwaige Belastungen, Beschränkungen oder Gerichtsverfahren gegen die Immobilie. Sollte es Hinweise auf ein laufendes Gerichtsverfahren enthalten: Verkaufen Sie die Immobilie nicht. Punkt.
Raubtier Nr. 4: Nicht autorisierte Projekte
Der Verkauf von Wohneinheiten in Projekten ohne genehmigte Baugenehmigung ist wie russisches Roulette mit dem Geld der Kunden.
Die Gefahr: Ohne die erforderlichen Genehmigungen kommt das Projekt nicht in Gang; sollte es doch starten, drohen Stopp, Geldstrafen oder sogar der Abriss. Die Käufer befinden sich in einer rechtlichen Schwebe, ohne Liefertermin und mit gefährdeter Investition.
So schützen Sie sich: Vergewissern Sie sich, dass alle erforderlichen Baugenehmigungen, behördlichen Genehmigungen und Umweltlizenzen vorliegen. Verkaufen Sie keine leeren Versprechungen, sondern durch Dokumente belegte Gewissheiten.
Der Kontrast, der alles sagt
Auf derselben Konferenz berichtete ich über den gegenteiligen Fall: einen Bauträger, dem es gelang, 90 % seiner Einheiten vor Baubeginn zu verkaufen und das Projekt 6 Monate vor dem geplanten Termin fertigzustellen.
Der Unterschied? Sämtliche Unterlagen sind rechtlich einwandfrei und alle Genehmigungen liegen vor. Rechtssicherheit in der Praxis.
Zwei Projekte. Zwei Ziele. Der entscheidende Faktor: die Achtung der Rechtssicherheit.
Eine unbequeme Wahrheit
Während meiner Vorlesung sagte ich etwas, das im Raum Stille auslöste:
„Unsere Geldbeutel können warten, aber das Risiko, dem wir einen Kunden aussetzen, wenn wir ihm ein Problem verkaufen, kann nicht einfach so explodieren.“«.
Als Fachleute in diesem Sektor tragen wir eine Verantwortung, die weit über den reinen Verkaufsabschluss hinausgeht. Wir sind Hüter der wichtigsten Investitionen unserer Kunden: ihrer Häuser, ihres Vermögens, ihrer Träume.
Ihr Schutzarsenal
Das Gesetz 108-05 über die Registrierung von Immobilien nennt uns vier Säulen:
- Grundbucheintragung: Rechtssicherheit hinsichtlich des Eigentums
- Veröffentlichung des Registers: Transparenz der Rechte
- Nichtdurchsetzbarkeit gegenüber Dritten: Schutz vor Ansprüchen
- Katastersicherheit: Präzise Abgrenzung von Grundstücken
Dies sind Instrumente, die wir bei jeder Transaktion einsetzen müssen.
Der Aufruf zum Handeln
Wenn Sie Immobilienmakler, Bauträger oder Investor sind, fragen Sie sich Folgendes:
War bei Ihrer letzten Transaktion einer dieser vier Täter beteiligt?
Lautet die Antwort „Ja“, ist es an der Zeit, Ihre Ansprüche zu erhöhen. Denn Rechtssicherheit entsteht nicht von selbst. Sie braucht engagierte Akteure, um gestärkt zu werden.
Und wenn wir das nicht tun, werden die Investoren ihre Ressourcen in andere Länder verlagern.
Laut The Global Economy hat die Dominikanische Republik ihre Punktzahl im Bereich Eigentumsrechte verdoppelt und ist zwischen 2016 und 2024 von 25 auf 56 Punkte gestiegen. Damit übertrifft sie den Weltdurchschnitt.
Wir haben die Werkzeuge. Wir haben den rechtlichen Rahmen. Wir müssen sie nur noch anwenden.
Rechtssicherheit ist der Schlüssel zu planbaren Umsätzen, einem stabilen Cashflow, vertrauensvollen Kunden und einem soliden Ruf.
Die letzte Frage: Wirst du Teil des Problems oder Teil der Lösung sein?
Denn letztendlich kann ein Raubtier nur dann angreifen, wenn man ihm die Tür öffnet.
