Dies ist das erste Mal, dass ein dominikanisches Finanzpaket koordiniert in den gesamten Zyklus der finanzierten Wohnungsbauprojekte eingreift: vom Angebot des Verkäufers über die Finanzierung, die Kreditkosten und die rechtliche Formalisierung des Projekts bis hin zur Übertragung der Vermögenswerte
SANTO DOMINGO. – Der Erwerb eines Eigenheims über eine Bankfinanzierung in der Dominikanischen Republik ist mit mindestens fünf verschiedenen Steuerbelastungen verbunden, die die Regierung im Rahmen ihres Anti-Krisen-Plans, den sie am 11. Juni 2026 dem Nationalkongress vorgelegt hat, gleichzeitig ändern will.
Der Kontext, in dem diese Maßnahmen umgesetzt werden, ist nicht von Kontraktion geprägt, sondern vielmehr befindet sich der Markt in einer Phase der Expansion, wobei die Zugangskosten die Regierung als anachronistisch bezeichnet.
Auf Folie 24 der offiziellen Präsentation „Maßnahmen zur Förderung des Wirtschaftswachstums und zur Milderung der internationalen Krise“ des Ministeriums für Finanzen und Wirtschaft vom 11. Juni 2026 erklärt die Regierung: „Es handelt sich hierbei um Steuern, die keinen Sinn ergeben und die Wettbewerbsfähigkeit beeinträchtigen, da sie die Kosten der Formalisierung unnötig erhöhen.“ Bezüglich des konkreten Falls von Hypotheken fügt sie hinzu: „Das Gesetz, das diese besteuert, stammt aus dem Jahr 1890.“
Aktuelle Situation
Laut dem von der Bankenaufsicht veröffentlichten Bericht über das Kreditwesen im Finanzsystem verzeichnete das Hypothekendarlehensportfolio im Jahr 2025 die höchste Wachstumsrate aller Arten der Bankfinanzierung mit einem jährlichen Anstieg von 13,2 %, wodurch sich dieses Portfolio auf 443.170 Millionen RD$ belief.
Innerhalb des gesamten Portfolios des Bankensystems, das zum Jahresende bei 2,39 Billionen RD$ lag, stellten Hypothekendarlehen 18,5 % dar und festigten damit ihren Status als drittwichtigste Komponente der Bankfinanzierung im Land.
Die Dynamik setzte sich im ersten Quartal 2026 fort, wie aus dem Quartalsleistungsbericht des Finanzsystems der Bankenaufsichtsbehörde für März 2026 hervorgeht. Das Hypothekenportfolio verzeichnete ein Wachstum von 11,4 % gegenüber dem Vorjahr.
In diesem Zusammenhang erreichten die Gesamtaktiva des Finanzsystems RD$4,28 Billionen und der gewichtete durchschnittliche aktive Zinssatz mehrerer Banken lag zum Ende des ersten Quartals 2026 bei 13,28%.
Diese Kreditdynamik geht einher mit einem Wohnungsdefizit, das das Ministerium für Wohnungsbau und Gebäude im Zehnjahres-Wohnungsbauplan 2022-2032 auf mehr als 1,4 Millionen Einheiten bezifferte, basierend auf Daten der ENHOGAR-Studie. Davon sind 73 % qualitativer Natur, d. h. Wohnungen, die mit mangelhaften Materialien gebaut wurden, keinen Zugang zu grundlegenden Dienstleistungen haben oder unter überbelegten Bedingungen leben.
Vor diesem Hintergrund präsentierte das Finanz- und Wirtschaftsministerium ein Paket, das laut der offiziellen Präsentation von Minister Magín J. Díaz Steuern im Zusammenhang mit Hypotheken, Unternehmensgründungen und Lebensversicherungen in eine Kategorie einordnet: Es handele sich um „Steuern, die keinen Sinn ergeben und die Wettbewerbsfähigkeit beeinträchtigen, da sie die Kosten der Formalisierung unnötig erhöhen“
Der erste Punkt in der Kette: das Angebot
Bevor ein Käufer einen Kreditvertrag unterzeichnet, muss eine Immobilie auf dem Markt angeboten werden, und die Steuerbelastung des Verkäufers beeinflusst diese Entscheidung. Der Plan sieht eine Senkung der Kapitalertragsteuer beim Verkauf von Immobilien von 25 % auf 10 % vor, wenn die Transaktion von Privatpersonen durchgeführt wird. Die Maßnahme ist im Dokument des Finanzministeriums unter der Rubrik „Steuervereinfachung“ aufgeführt.
Laut der Generaldirektion für Innere Steuern wird die Kapitalertragsteuer auf die Differenz zwischen Verkaufspreis und steuerlicher Bemessungsgrundlage des Vermögenswerts erhoben und muss in der jährlichen Einkommensteuererklärung angegeben werden. Die vorgeschlagene Senkung gilt ausschließlich für natürliche Personen, nicht für juristische Personen.
Der zweite Punkt: die Finanzierungskosten
Sobald ein Käufer einen Hypothekenkredit aufnimmt, wird eine Hypothekenregistrierungssteuer fällig. Laut der DGII-Hilfe-Community beträgt diese derzeit 2 % des Hypothekenwerts, basierend auf Artikel 8 des Gesetzes 173-07 zur Effizienz der Steuererhebung.
Registrierungen sind gebührenfrei, wenn sie über Finanzintermediäre erfolgen und der Hypothekenwert unter 2.197.446 RD$ liegt. Dieser Betrag wird jährlich angepasst. Die DGII hat außerdem klargestellt, dass diese 2 % nicht von der Einkommensteuer abzugsfähig sind.
Der Plan sieht die schrittweise Abschaffung dieser Steuer vor. Laut offizieller Stellungnahme des Finanzministeriums stammt das Gesetz zur Besteuerung von Hypotheken aus dem Jahr 1890 und wird als Maßnahme zur Förderung des Wirtschaftswachstums, nicht zur Haushaltskonsolidierung, eingestuft. Das Dokument enthält keine Angaben zum Zeitplan oder den einzelnen Schritten der Abschaffung; diese Informationen werden im Gesetzestext und während der parlamentarischen Debatte festgelegt.
Der dritte Punkt: Lebensversicherung
Im Rahmen der Hypothekenfinanzierung verlangen Banken üblicherweise eine mit dem Darlehen verbundene Lebensversicherung, die derzeit der selektiven Verbrauchssteuer unterliegt.
Der Plan sieht die schrittweise Abschaffung dieser Regelung vor, eine Maßnahme, die das Finanzministerium zusammen mit Hypotheken und Unternehmensgründungen unter der gleichen Begründung zusammenfasst: Es handelt sich um Gebühren, die die Kosten der Formalisierung unnötig erhöhen.
Der vierte Punkt: die rechtliche Formalisierung
Immobilienentwicklungsprojekte in der Dominikanischen Republik werden häufig über Trusts oder Zweckgesellschaften strukturiert. Diese Rechtsinstrumente erfordern die Gründung einer Gesellschaft und die Zahlung der entsprechenden Steuer in Höhe von 1%.
Der Plan sieht die Abschaffung dieser Steuer mit sofortiger Wirkung vor, im Gegensatz zu den anderen Maßnahmen in dieser Gruppe, die schrittweise erfolgen.
Der fünfte Punkt: die Übertragung von Immobilienvermögen
Für Eigentümer, die Immobilien zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen möchten, sieht die derzeitige Erbschaftssteuer, deren Gesetz laut dem Dokument des Finanzministeriums aus dem Jahr 1950 stammt, einen Steuersatz von 25 % vor.
Der Plan sieht eine Senkung auf 3 % für Übertragungen zwischen Eltern und Kindern zu Lebzeiten vor, und das Finanzministerium ordnet diese Maßnahme der Kategorie „Steuervereinfachung“ zu.
Was der Plan nicht ändert
Das Dokument des Finanzministeriums legt die Grenzen des Pakets klar dar: Die Steuer auf den Transfer von industrialisierten Gütern und Dienstleistungen wird nicht geändert, die Sätze der Grundsteuer und deren Mindestfreibetrag bleiben unverändert, und die Erhöhung der Körperschaftsteuer um drei Prozentpunkte gilt ausschließlich für Unternehmen mit einem Jahreseinkommen von über 1 Milliarde RD$.
Alle vorgeschlagenen Maßnahmen bedürfen der Zustimmung des Nationalkongresses; keine davon hat unmittelbare administrative Anwendung, mit Ausnahme der Abschaffung der 1%igen Gebühr für die Gründung von Unternehmen, die laut Dokument sofort nach Verabschiedung des Gesetzes in Kraft treten wird.
Die Zeitpläne für die schrittweise Abschaffung der Hypothekensteuer und der Verbrauchssteuer auf Lebensversicherungen sind in der offiziellen Präsentation nicht detailliert aufgeführt und werden im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens festgelegt.
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