Von Melchor Alcántara Damiron
Exklusiv für El Inmobiliario
In den letzten Tagen wurde die Situation um das Bauprojekt WestSide Residences Punta Cana und den Ingenieur Joan González bekannt, nachdem Käufer des genannten Projekts Klagen eingereicht hatten.
Der Fall hat Besorgnis ausgelöst und, wie so oft in wirtschaftlich heiklen Situationen, zu unterschiedlichen Interpretationen geführt, die einer eingehenden Analyse bedürfen. Im Mittelpunkt der Debatte steht die Frage, ob die Nichteinhaltung von Lieferterminen für Immobilien automatisch Betrug darstellt.
Aus technischer und rechtlicher Sicht ist die Antwort recht einfach, obwohl die Situation eine bemerkenswerte Wendung genommen hat. Betrug setzt im Allgemeinen eine vorsätzliche Täuschung voraus, die darauf abzielt, eine Person unter Vorspiegelung falscher Tatsachen zu einer Zahlung oder einer Eigentumsübertragung zu veranlassen. Mit anderen Worten: Es muss Vorsatz vorliegen: der bewusste Wille zum Betrug.
Im Immobiliensektor tritt dies typischerweise auf, wenn ein vermeintlicher Bauträger nicht existierende Projekte anbietet, denen es an den technischen Kapazitäten oder dem tatsächlichen Willen zu deren Umsetzung mangelt, und zwar einzig und allein mit dem Ziel, Investitionen von Dritten anzuziehen. Der vorliegende Fall weist jedoch wesentlich andere Merkmale auf.
Das Projekt WestSide Residences Punta Cana ist keine Fiktion. Im Gegenteil: Laut vorliegenden Informationen wurden bereits rund 120 Wohneinheiten übergeben. Dies belegt eine zweifellos solide operative Struktur, erhebliche materielle Investitionen und eine kontinuierliche Entwicklung mit zahlreichen Übergaben, die sogar von den Käufern selbst bestätigt wurden. Dieser Fakt ist entscheidend, da er die Vermutung betrügerischer Machenschaften widerlegt.
Im Mittelpunkt der Diskussion steht vielmehr eine erhebliche Lieferverzögerung an eine kleine Gruppe von Käufern, die ihre Zahlungspläne während der Pandemie begonnen haben. Diese Verzögerung verursacht zweifellos finanzielle Verluste und berechtigte Ansprüche der Kunden. Rechtlich gesehen fällt sie jedoch eher unter Vertragsbruch oder allenfalls unter Ordnungswidrigkeiten oder zivilrechtliche Verstöße als unter Straftaten.
Abgesehen von diesem Einzelfall ist jedoch die Präzedenzwirkung, die entstehen könnte, wenn sich ein Trend zur Kriminalisierung von Sachverhalten durchsetzt, die ihrem Wesen nach in die Zivilgerichtsbarkeit fallen, wirklich besorgniserregend. In keinem Bereich des Handelsrechts kann die Nichteinhaltung von Vorschriften als Straftat eingestuft werden.
In der Zeit nach der Pandemie haben mehrere Faktoren die Projektabwicklungspläne direkt beeinflusst. Zu den wichtigsten gehören:
-Anhaltender Anstieg der Materialkosten aufgrund des globalen Inflationsdrucks, der sich direkt auf die ursprünglich geplanten Budgets auswirkte.
-Staus und erhöhte Kosten im Seefrachtverkehr aus logistischen Gründen.
-Verzögerungen bei Genehmigungsverfahren, die sowohl auf institutionelle Engpässe als auch auf regulatorische Anpassungen in verschiedenen Rechtsordnungen zurückzuführen sind.
-Mangel an Fachkräften, insbesondere in touristischen Hotspots wie Punta Cana, wo die Nachfrage nach Bauleistungen das verfügbare Arbeitskräfteangebot übersteigt, während gleichzeitig gegen illegale Beschäftigung vorgegangen wird, was das Bautempo erheblich beeinträchtigt hat, insbesondere in diesem Gebiet.
Diese Faktoren sind nicht auf einen einzelnen Bauträger beschränkt. Sie wurden von verschiedenen Branchenakteuren und Medien ausführlich dokumentiert und beeinflussen den Zeitplan zahlreicher Immobilienprojekte im ganzen Land.
In diesem Zusammenhang ist es entscheidend, vor dem systemischen Risiko einer Überreaktion auf das Gesetz zu warnen. Wenn Beschwerden (die in einer langfristigen Tätigkeit wie dem Bauwesen üblich und vorhersehbar sind) ohne strenge Prüfung der Absicht als Beweis für kriminelles Verhalten interpretiert werden, könnte dies einen Dominoeffekt mit schwerwiegenden Folgen auslösen.
- Investitionshemmnis: Kapital, insbesondere institutionelles Kapital, reagiert empfindlich auf Rechtsunsicherheit. Die Möglichkeit, wegen geschäftlicher Vorkommnisse strafrechtlich verfolgt zu werden, erhöht das wahrgenommene Risiko und verringert die Investitionsbereitschaft.
- Lähmung im Vorverkauf: Das Immobilienentwicklungsmodell in der Dominikanischen Republik stützt sich als Finanzierungsmechanismus stark auf Vorverkäufe an Ausländer und im Ausland lebende Dominikaner. Wenn Bauträger einem unverhältnismäßig hohen kriminellen Risiko ausgesetzt sind, werden sie dieses Modell tendenziell einschränken, was die Rentabilität neuer Projekte beeinträchtigt.
- Steigende Finanzierungskosten: Finanzinstitute passen ihre Zinssätze risikobasiert an. Ein Klima der Strafverfolgung verteuert Kredite und wälzt die Belastung letztendlich auf die Verbraucher ab.
- Marktverengung: Die Kombination aus geringeren Investitionen, weniger Projekten und höheren Finanzierungskosten führt zu einer Verlangsamung des Sektors, was sich direkt auf Beschäftigung, Wirtschaftswachstum und Stadtentwicklung auswirkt.
- Verzerrung der Rolle der Staatsanwaltschaft: Obwohl es unbestreitbar ist, dass die Staatsanwaltschaft mit der legitimen Absicht handelt, Käufer zu schützen, kann eine ungerechtfertigte Ausweitung des Strafrechts auf im Wesentlichen vertragliche Konflikte ihre Funktion verzerren und das System mit Fällen überfluten, die eigentlich in zivilrechtlichen Gerichten gelöst werden sollten.
In der Praxis wäre eine „Hexenjagd“ in diesem Sektor – verstanden als die wahllos erfolgende Verfolgung von Bauträgern wegen jeglicher Vertragsverletzung – nicht nur in Fällen, in denen keine böswillige Absicht vorliegt, unfair, sondern könnte auch einen Einbruch der Immobilienverkäufe auslösen.
Nichts von dem oben Genannten bedeutet, dass Verzögerungen minimiert oder Käufer ungeschützt gelassen und ihnen wirksame Mechanismen zur Geltendmachung von Ansprüchen, Entschädigung oder gar zur Kündigung ihrer Verträge vorenthalten werden sollten. Die Verantwortung des Bauträgers gegenüber seinen Kunden ist unbestritten. Der effektive Schutz der Käuferrechte ist unerlässlich für das Vertrauen in den Markt. Dieser Schutz muss jedoch durch geeignete rechtliche Mechanismen gewährleistet werden, die klar zwischen Betrug und Geschäftsrisiko unterscheiden. Daher ist es entscheidend, die Vereinfachung zu vermeiden, Verzögerung automatisch mit Betrug gleichzusetzen, da dies die Analyse verzerrt und unverhältnismäßige Folgen nach sich ziehen kann.
Die Immobilienentwicklung ist naturgemäß ein risikoreiches Geschäft, das von zahlreichen externen Faktoren abhängt. Käufer sind sich dessen bewusst. Deshalb bevorzugen sie den Kauf von Immobilien vom Plan, da dieses Risiko ihnen Einsparungen bei ihren Vorverkaufskäufen ermöglicht. Wenn diese Faktoren nicht optimal zusammenspielen, spüren sowohl die Bauträger (deren Gewinne und die termingerechte Fertigstellung durch die Verzögerung beeinträchtigt werden) als auch die Käufer (die durch die lange Wartezeit Verluste erleiden) die Auswirkungen. Der Schlüssel liegt darin, diese Risiken transparent, verantwortungsbewusst und gesetzeskonform zu managen. Es obliegt den Behörden und Gerichten, die konkreten Verantwortlichkeiten festzulegen. Als Beobachtungsstelle werden wir uns jedoch dafür einsetzen, dass die Debatte auf soliden rechtlichen und technischen Kriterien basiert, die die Stabilität des Sektors gewährleisten.
Das Gleichgewicht zwischen dem Schutz des Käufers und der Gewährleistung der Rechtssicherheit des Bauträgers ist nicht nur wünschenswert, sondern unerlässlich für die Nachhaltigkeit des dominikanischen Immobilienmarktes.
Die hier geäußerten Inhalte und Meinungen sind ausschließlich die des Autors. Inmobiliario.do übernimmt keine Verantwortung für diese Aussagen und betrachtet sie nicht als bindend für seine redaktionelle Meinung.
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