Die wichtigste Veränderung liegt in der Art des Geschäfts: Der Tourismus verlagert seinen Fokus von der Hotelbelegung hin zu einem zunehmend auf den Markt für Immobilienanlagen ausgerichteten Markt.
SANTO DOMINGO. – Die vom Tourismusministerium auf internationalen Veranstaltungen wie der FITUR 2026 angekündigten Investitionszusagen für den Tourismus in Höhe von mehr als 13 Milliarden US-Dollar verdeutlichen das Ausmaß des Expansionszyklus, den der Sektor derzeit erlebt.
In diesem Zusammenhang sind die von Asonahores im Rahmen von DATE 2026 vorgestellten Entwicklungsprojekte im Wert von über 4 Milliarden US-Dollar zu nennen, die sich direkt auf die Erweiterung des Tourismus- und Wohnangebots des Landes auswirken werden.
Hinter der Gesamtzahl verbirgt sich ein Netzwerk von Projektentwicklern, internationalen Hotelketten und Finanzkapital, das mit einer anderen Logik arbeitet, die über den Bau von Hotelzimmern hinausgeht: Sie strukturieren Gebiete, in denen Hotels, Villen und Privatresidenzen unter dem gleichen Investitionsmodell koexistieren.
Dieser Wandel findet vor dem Hintergrund eines Landes statt, das laut Aufzeichnungen von Asonahores und Branchenberichten über 90.000 Hotelzimmer und mehr als 1.000 Beherbergungsbetriebe verfügt, zusätzlich zu Tausenden von Wohneinheiten, die mit dem Tourismus in Verbindung stehen und nicht immer in der traditionellen Bestandsaufnahme erfasst werden.
Obwohl die Zahl der Besucher weiterhin einen Aufwärtstrend aufweist und laut Daten der Zentralbank im Jahr 2025 mehr als 10 Millionen Touristen erwartet werden, hat sich die Hotelauslastung laut Aufzeichnungen des Nationalen Statistikamtes und Analysen des Sektors auf rund 75 % abgeschwächt.
In diesem Szenario erweist sich der Verkauf von Immobilienvermögen als Mechanismus, um bereits in der Frühphase des Projekts Erträge zu sichern.
Der Modellwechsel
Der Aufstieg von Villen, Ferienwohnungen und Residenzen, die mit Hotelmarken verbunden sind und Immobilienbesitz mit Gastgewerbedienstleistungen kombinieren, führt zu einem Hybridmodell, bei dem die Einnahmen nicht ausschließlich von der Belegung, sondern vom Verkauf der Einheiten abhängen.
Das Konzept der „Markenresidenzen“ wird in der öffentlichen Diskussion vor Ort nicht immer erwähnt, steht aber im Mittelpunkt dieser Transformation.
In der Dominikanischen Republik hat sich dieses Modell als eines der dynamischsten Segmente des Immobilientourismus etabliert, wie in Fachmedien wie El Inmobiliarioberichtet wird. Im Gegensatz zum traditionellen, auf Belegung und Gästewechsel basierenden Modell ermöglichen diese Strukturen den Bauträgern, Wert aus dem Verkauf von Immobilien zu generieren und gleichzeitig die mit dem Tourismus verbundenen Betriebsabläufe aufrechtzuerhalten.
Dieses Modell beschränkt sich nicht auf Luxusimmobilien. Gleichzeitig sind Projekte entstanden, die sich an Einzelinvestoren richten, die Einheiten zur touristischen Vermietung erwerben, im Rahmen von Programmen, die von privaten Betreibern verwaltet werden.
Unternehmen wie Noval Properties und Cruise On Land haben dieses Segment weiterentwickelt und den Immobilientourismus über Markenresidenzen hinaus ausgedehnt.
Hinzu kommt der Eintritt ausländischen Kapitals in umfangreiche Urbanisierungsprojekte, wie sie beispielsweise von Inmobiliaria Huacachina gefördert werden und die eine Ausweitung des Modells auf neue Gebiete des Territoriums widerspiegeln.
Playa Grande: der jüngste Fall
Der Playa Grande Golf & Ocean Club, ein Projekt des Baseballspielers Alex Rodriguez in Playa Grande, Río San Juan, stellt laut Angaben des Tourismusministeriums eine Investition von einer Milliarde US-Dollar dar und vereint ein Hotel, Villen und Luxusapartments in einem einzigen Komplex. Er ist das deutlichste und aktuellste Beispiel für diesen Wandel.
Laut Mitur umfasst der Plan „sowohl Hotel- als auch Immobilienräume“, integriert beide Komponenten in dasselbe Modell und sieht mehr als 500 Einheiten zwischen Privatwohnungen und Hotelangeboten vor, wie aus den in der offiziellen Ankündigung des Projekts veröffentlichten Daten hervorgeht.
Dazu gehört auch eine ergänzende Infrastruktur, wie beispielsweise ein privater Flughafen, der den Zugang für zahlungskräftige Kunden erleichtern soll, wie aus der offiziellen Ankündigung selbst hervorgeht.
Das auf die Geschäftsreiseluftfahrt ausgerichtete Terminal würde eine geschätzte Investition von rund 40 Millionen US-Dollar erfordern und seine Errichtung und sein Betrieb würden dem privaten Sektor unter Genehmigung und Aufsicht des Staates entsprechen.
Der Komplex ist um Amanera herum strukturiert, das von der internationalen Marke Aman betrieben wird und eines der zentralen Elemente des neuen Modells einführt: die Partnerschaft zwischen Immobilienentwicklung und globalen Luxusmarken.
Das Ergebnis ist neben einem erstklassigen Touristenziel ein exklusives Portfolio an Immobilien, die verkauft, selbst genutzt oder in verwaltete Vermietungsprogramme integriert werden können.
Abgesehen von seiner Größe veranschaulicht der Playa Grande Golf & Ocean Club das Muster des Tourismus, der zunehmend als Plattform für die Immobilienentwicklung strukturiert wird.
Wer kauft: der Touristeninvestor
Die Produktveränderung impliziert auch eine veränderte Nachfrage. Das Angebot umfasst Strandvillen, Luxusapartments und Markenresidenzen, die sich an vermögende internationale Käufer richten. Es deckt nicht das Profil des typischen All-inclusive-Touristen ab, selbst nicht in der Luxusvariante.
Dieses Angebot richtet sich an Einzel- oder Familieninvestoren, die Immobilien zur teilweisen Eigennutzung und zur Gewinnerzielung erwerben, in vielen Fällen im Rahmen von Programmen, die von Hotelketten verwaltet werden.
Dieses Profil ermöglicht es Projektentwicklern, sich vor der vollständigen Inbetriebnahme des Projekts Liquidität zu sichern, während der Käufer Zugang zu einem Vermögenswert erhält, der Eigennutzung und Einkommenspotenzial vereint.
Die Akteure im System
Das Modell basiert auf drei Ebenen: An der Basis stehen die Bauträger, die große Landflächen kontrollieren. Im Osten realisieren Grupo Puntacana und Cap Cana Projekte, in denen Infrastruktur, Hotels und Wohnungen zusammenfließen.
Hinzu kommen Gruppen mit Hotelursprung, die sich zu gemischten Konzepten weiterentwickelt haben, wie beispielsweise Grupo Piñero und Grupo Martinón.
Die zweite Ebene wird von internationalen Betreibern belegt, wie beispielsweise Meliá Hotels International, Hyatt Hotels Corporation, Marriott International, Hilton Hotels & Resorts und Club Med, die sich an Projekten beteiligen, die Markenresidenzen integrieren und so zu Management, Positionierung und Nachfrage beitragen.
Die dritte Ebene ist das Finanzkapital. Internationale Fonds, Family Offices und lokale Finanzierungen haben das Wachstum unterstützt: Allein im Jahr 2025 überstiegen die Kredite an den Tourismussektor laut Daten des dominikanischen Finanzsystems 61 Milliarden RD$.
Die Rolle des Staates
Das Tourismusministerium unter der Leitung von Minister David Collado hat aktiv die Anwerbung internationaler Investitionen gefördert und auf Veranstaltungen wie der FITUR Investitionszusagen in Millionenhöhe bekannt gegeben.
Gleichzeitig hat die Entwicklung der Infrastruktur, wie Flughäfen, Straßenanbindungen und Dienstleistungen, die Realisierbarkeit groß angelegter touristischer Immobilienprojekte erleichtert, wie beispielsweise im zuvor erwähnten Fall von Playa Grande, wo die Einbeziehung eines privaten Flughafens dieser Logik entspricht: Verringerung der Zugangshürden für kaufkräftige Kundensegmente und Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit des Objekts.
Geld: Auslandsinvestitionen und ein Modellwechsel
Der Kapitalfluss bestätigt, dass der Wandel nicht nur konzeptioneller Natur ist. Laut Zentralbank erreichten die ausländischen Direktinvestitionen im Jahr 2025 5.032,3 Millionen US-Dollar – den höchsten jemals in der dominikanischen Wirtschaft verzeichneten Wert – mit einem Wachstum von 11,3 % gegenüber dem Vorjahr.
Innerhalb dieser Gesamtsumme entfielen 26,3 % der Geldflüsse auf den Tourismus, was etwa 1.323 Millionen US-Dollar entspricht, während der Immobiliensektor 15,7 % und weitere 790 Millionen US-Dollar ausmachte.
Die Zentralbank selbst hat darauf hingewiesen, dass die Ausweitung der Immobilienaktivitäten „eng mit dem Aufschwung des Tourismus zusammenhängt“, eine Verbindung, die in der Praxis beide Sektoren in dieselbe Investitionslogik einbindet.
Zusammen haben Tourismus und Immobilien mehr als 40 % der ausländischen Direktinvestitionen aufgenommen, die im Jahr 2025 ins Land flossen, und haben sich damit als Hauptachse für die Anwerbung ausländischen Kapitals etabliert.
Diese Daten unterstreichen nicht nur die Bedeutung des Sektors, sondern tragen auch dazu bei, seinen Wandel in einem Kontext zu erklären, in dem der Tourismus nach wie vor einer der wichtigsten Devisenbringer des Landes ist.
Es agiert nicht isoliert als Dienstleistungsbranche, sondern als Plattform für die Entwicklung, Finanzierung und Vermarktung von Immobilienvermögen, das mit dem Gebiet verbunden ist.
Der Umsatz des Sektors liegt laut Zentralbank bei über 8,5 Milliarden US-Dollar jährlich, mit mehr als 11 Millionen Besuchern im Jahr 2025 und Prognosen, die sich bis 2026 auf fast 12 Millionen belaufen.
Der Touristenstrom ist aber nur noch ein Teil der Gleichung, denn das Wachstum der ausländischen Direktinvestitionen im Tourismus und die Ausweitung der Bankfinanzierung spiegeln den Wandel wider: Der Sektor fungiert auch als Plattform für die Strukturierung und Vermarktung von Immobilienvermögen.
Territorium als finanzieller Vermögenswert
Die Expansion des dominikanischen Tourismus wird nicht mehr ausschließlich auf der Grundlage von Reisezielen organisiert, sondern vielmehr auf der Grundlage von Gebieten mit Investitionseinheiten, die Land, Infrastruktur und Immobilienvermögen kombinieren.
In Gebieten wie Miches, Pedernales, Punta Cana, Playa Grande und Punta Bergantín konzentrieren sich Projekte, die Hotel-, Wohn- und Infrastrukturentwicklung kombinieren, im Einklang mit den Schwerpunkten, die das Tourismusministerium im Rahmen seiner Strategie zur Diversifizierung des Sektors priorisiert hat.
Punta Cana und Bávaro konzentrieren das größte Volumen an privaten Investitionen; Miches entwickelt sich zu einem geplanten Projekt unter Beteiligung internationaler Ketten; Pedernales schreitet als staatlich getriebenes Projekt voran; Punta Bergantín ist im Norden als gemischtes öffentlich-privates Modell konzipiert und Playa Grande befindet sich in der Entstehung.
In der Praxis deutet dieses Muster darauf hin, dass die Tourismusentwicklung nicht nur der Nachfrage folgt, sondern diese auch territorial organisiert, indem Land, Infrastruktur und Kapital in ein und dasselbe Investitionskonzept integriert werden.
Es ist zu beachten, dass die Realisierbarkeit vieler dieser Entwicklungen, obwohl sie in dünn besiedelten oder schwer zugänglichen Gebieten liegen, von der Erweiterung der Infrastruktur und der Anbindung abhängt, wie Projekte belegen, die neue Zufahrtsstraßen oder Flughafeneinrichtungen umfassen.
Eine Branche im Wandel
Das Investitionsvolumen, die Architektur der Projekte und die Zusammensetzung des Kapitals weisen alle in die gleiche Richtung: Der dominikanische Tourismus wächst weiterhin als Dienstleistungsbranche, aber seine interne Dynamik offenbart die fortschreitende Integration mit dem Immobilien- und Finanzmarkt.
Eine neue Ebene, auf der Investitionsströme, territoriale Expansion und Angebotsdiversifizierung nicht nur auf die touristische Nachfrage, sondern auch auf den Aufbau von Vermögenswerten reagieren.
Dabei festigen sich Gebiete wie Miches, Pedernales, Punta Cana, Playa Grande und Punta Bergantín nicht nur als Reiseziele, sondern auch als Orte, an denen Land, Kapital und Wertschöpfungspotenzial zusammenlaufen.
Die vorliegenden Erkenntnisse, von Daten zu ausländischen Investitionen bis hin zur Struktur neuer Bauvorhaben, lassen darauf schließen, dass der Sektor nach einer erweiterten Logik funktioniert, bei der es nicht nur um die Unterbringung von Besuchern geht, sondern auch um die Strukturierung der Eigentumsverhältnisse.
Und in diesem Übergang wird der dominikanische Tourismus zunehmend weniger durch die Anzahl der Zimmer definiert, sondern vielmehr durch die Werte, die er zu schaffen vermag.
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