Hace un tiempo trabajé con una multinacional que ocupaba más de 4,000 m² de oficinas. Cuando llegó el momento de buscar una nueva sede, cualquiera hubiera pensado que necesitarían algo parecido. No. Terminamos buscando alrededor de 1,000 m².
La empresa no estaba cerrando ni reduciendo su operación en República Dominicana. Había adoptado un modelo híbrido y, cuando analizó cuántas personas utilizaban realmente la oficina al mismo tiempo, mantener más de 4,000 m² dejó de tener sentido.
Pero tampoco buscó una oficina más barata o de menor categoría. Todo lo contrario. Se mudó a una torre nueva, a estrenar, y desarrolló una sede moderna, espectacular y mucho más alineada con su nueva forma de trabajar.
Menos metros. Mejor utilizados.
Esto es parte del downsizing que estamos viendo entre grandes ocupantes corporativos a nivel internacional. CBRE reporta que aproximadamente un tercio de las empresas encuestadas espera reducir su portafolio de oficinas durante los próximos tres años.
Pero cuidado: no todo el mundo está reduciendo.
También estoy trabajando con una compañía que necesitaba salir de una torre antigua. En este caso no buscaban menos espacio. Necesitaban más. La oficina existente requería una inversión importante para actualizarse y surgió una pregunta bastante lógica: si vamos a invertir todo ese dinero, ¿queremos hacerlo aquí? La respuesta fue no.
Decidieron buscar una torre Clase A, mejores condiciones y una sede que representara mejor a la empresa y pudiera acompañar su operación durante los próximos años.
Una compañía redujo metros. La otra aumentó.
Pero las dos estaban haciendo esencialmente el mismo ejercicio: revisar si el inmueble que ocupaban todavía respondía a la empresa en la que se habían convertido. Y eso me parece mucho más interesante que simplemente hablar de downsizing.
El capex también está cambiando la conversación
Cuando una empresa recibe una oficina en obra gris, el alquiler es solamente el comienzo. Después vienen pisos, techos, divisiones, iluminación, climatización, electricidad, data, mobiliario, salas de reuniones, cocina, tecnología… Y ahí el Excel comienza a ponerse interesante. 😂
Por eso estoy viendo modelos que antes encontrábamos con menos frecuencia. Por ejemplo, actualmente trabajo con una alternativa donde un tercero toma el espacio, realiza prácticamente toda la inversión de adecuación y posteriormente lo subarrienda a la empresa bajo una estructura que incorpora esa inversión dentro del costo contractual.
¿Es necesariamente más barato? No. Pero puede permitirle a una compañía preservar capital para su propio negocio, evitar administrar una obra y recibir una oficina prácticamente lista para operar.
Entonces la pregunta deja de ser solamente: “¿Cuánto cuesta el metro cuadrado?” Y pasa a ser: “¿Cuál estructura inmobiliaria tiene más sentido para esta empresa?”
Lo que estoy viendo en santo domingo
En mi experiencia reciente, el downsizing lo estoy viendo principalmente en requerimientos de multinacionales. No diría que las empresas dominicanas están reduciendo masivamente sus oficinas porque, sencillamente, no es lo que estoy viendo.
Las multinacionales suelen venir además con lineamientos regionales o globales sobre trabajo híbrido, utilización del espacio, tecnología, sostenibilidad, CAPEX y presupuesto. Y sus requerimientos también han evolucionado.
Ya no hablamos solamente de metros y parqueos. Importan la calidad del edificio, ubicación, amenidades, experiencia para los empleados, relación con el propietario, flexibilidad y, cada vez más, determinados estándares y certificaciones.
Por eso, cuando una empresa me dice que quiere reducir espacio, ya no asumo inmediatamente que quiere gastar menos. Primero pregunto: ¿qué están tratando de lograr? Porque quizás necesita menos metros. O quizás necesita más.
Lo importante es que sean los metros correctos.
Las dos empresas de las que les hablé tomaron decisiones completamente diferentes, pero llegaron al mismo punto: entendieron que su oficina anterior ya no respondía a su operación actual.
Y quizás esa sea la pregunta que muchas compañías deberían hacerse antes de salir a buscar su próxima sede: ¿Cuántos metros necesito realmente y cuál es la mejor manera de ocuparlos?
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