În cei peste douăzeci de ani de experiență în consultanță în tranzacții imobiliare internaționale, am identificat un tipar care se repetă cu o frecvență surprinzătoare: investitorul străin sosește în Republica Dominicană cu capital, entuziasm și o proprietate deja aleasă. Dar sosește fără un răspuns la cea mai importantă întrebare pe care nimeni nu i-a pus-o înainte de semnare: În numele cui veți cumpăra? În legislația dominicană, această decizie nu este un detaliu administrativ - este o decizie legală cu consecințe fiscale, imobiliare și succesorale care se extind mult dincolo de ziua încheierii tranzacției.
Punctul de plecare: în Republica Dominicană, străinii pot cumpăra liber
Republica Dominicană nu impune restricții privind proprietatea străină asupra proprietăților imobiliare. Persoanele fizice și juridice de orice naționalitate pot dobândi, deține și transfera proprietăți imobiliare pe teritoriul dominican în aceleași condiții ca și cetățenii dominicani. Acesta este punctul de plecare. Însă absența restricțiilor nu înseamnă absența consecințelor. Și tocmai de aici începe decizia pe care mulți o iau fără consiliere.
Investitorii străini au în esență două opțiuni: să achiziționeze proprietăți personal - ca persoană fizică - sau să achiziționeze prin intermediul unei companii, fie că este vorba de o entitate înregistrată în țara lor de origine, fie de o companie stabilită în Republica Dominicană. Fiecare rută produce efecte juridice distincte în trei dimensiuni pe care niciun investitor nu și le poate ignora: impozit, proprietate și moștenire.
În legislația dominicană, această decizie nu este un detaliu administrativ - este o decizie care definește modul în care vă impozitați, protejați și transferați investiția.
Dimensiunea fiscală: nu tot ceea ce pare a fi un avantaj este
Impozitul pe proprietate, cunoscut sub numele de IPI și reglementat de Legea 18-88, este unul dintre principalii factori care diferențiază cele două regimuri fiscale. Persoanele fizice sunt supuse IPI doar pentru partea din activele lor imobiliare care depășește pragul de scutire, stabilit de DGII (Direcția Generală de Venituri Interne) la 10.695.494 RD$ pentru 2026 - o sumă ajustată anual în funcție de inflație. Sub acest prag, persoanele fizice nu plătesc IPI. Persoanele juridice, pe de altă parte, nu sunt supuse IPI, ci impozitului pe active, care se aplică valorii totale a activelor lor, fără nicio scutire minimă.
Aceasta înseamnă că, pentru un investitor care achiziționează o proprietate cu o valoare moderată, cumpărarea în nume propriu poate reprezenta un avantaj fiscal real. Însă, pentru un investitor cu mai multe proprietăți sau active de mare valoare, o structură corporativă poate oferi o planificare fiscală mai eficientă. Implicațiile fiscale depind de profilul specific al fiecărui investitor - iar acest calcul ar trebui efectuat înainte de semnare, nu după.
Dimensiunea activelor: ce poate și ce nu poate face o companie străină
O întrebare frecventă în rândul investitorilor este dacă o companie înregistrată în străinătate poate achiziționa proprietăți direct în Republica Dominicană. Răspunsul este da - iar procesul este mai simplu decât își dau seama mulți. Dacă compania străină nu va desfășura activități comerciale în Republica Dominicană și intenționează doar să dețină proprietatea, nu este nevoie să stabilească un domiciliu în țară sau să obțină un Registru Comercial. Serviciul de Venituri Interne (DGII) din Republica Dominicană a stabilit că, la procesarea plății taxei de transfer, Unitatea de Evaluare atribuie intern companiei un Cod de Identificare Fiscală (RNC) ca societate holding străină, fără a fi necesară nicio documentație suplimentară.
Această structură — societatea holding străină — oferă investitorului o separare între activele sale personale și proprietatea dobândită, ceea ce poate fi relevant în ceea ce privește răspunderea civilă. Cu toate acestea, această separare are limite impuse în mod clar de legislația dominicană și pe care niciun contract nu le poate eluda.
În legislația dominicană, această decizie nu este un detaliu administrativ - este diferența dintre a-ți proteja bunurile și a le expune fără să știi.
Dimensiunea succesiunii: ceea ce nimeni nu prevede
În experiența mea profesională, aceasta este cea mai trecută cu vederea și potențial cea mai costisitoare consecință. Atunci când un străin achiziționează proprietăți imobiliare în Republica Dominicană în numele său personal și decedează, proprietatea respectivă devine supusă exclusiv legii dominicane, indiferent de ceea ce prevede testamentul său în țara sa de origine. Acest lucru este stabilit în articolul 3 din Codul Civil, în baza principiului lex rei sitae: proprietățile imobiliare sunt guvernate de legea locului în care se află.
Ce înseamnă asta în practică? Codul Civil Dominican prevede o parte rezervată succesiunii pentru copiii și ascendenții defunctului. Orice prevedere testamentară străină care încalcă această parte rezervată succesiunii va fi ineficientă în ceea ce privește activele situate în Republica Dominicană. Cu toate acestea, o investiție structurată printr-o corporație nu se stinge odată cu proprietarul său - acțiunile sunt transferate conform regulilor corporației și planului de investiții stabilit de investitor pe parcursul vieții sale.
Întrebarea pe care ar trebui să ți-o pui înainte de a semna
Nu există un singur răspuns la întrebarea cum să cumperi. Răspunsul corect există pentru fiecare profil de investitor, în funcție de obiectivele sale, de situația fiscală din țara de origine, de valoarea și numărul de proprietăți pe care intenționează să le achiziționeze, dacă cumpără pentru a le revinde rapid și de planul său de avere pe termen lung. Ceea ce este universal, însă, este momentul luării acestei decizii: înainte de semnarea contractului, nu după.
Dețineți mai mult de o proprietate în Republica Dominicană sau plănuiți să achiziționați mai multe? Ați verificat dacă testamentul dumneavoastră străin vă protejează cu adevărat bunurile din această țară? Știți dacă structura pe care ați folosit-o pentru a achiziționa proprietatea astăzi este cea mai bună modalitate de a vă proteja viitorii moștenitori?
În legislația dominicană, această decizie nu este un detaliu administrativ - consultanța juridică specializată pe care ați obținut-o înainte de semnare este cea care va determina dacă investiția dumneavoastră este cu adevărat protejată.
Lecturi recomandate:
