Proprietățile rezidențiale mențin o rată de ocupare de peste 85% în acest an, potrivit The Latin Investor.
Profitabilitatea ridicată, ratele scăzute de neocupare și o ofertă nouă, dominată de apartamente, conturează o piață imobiliară care nu numai că este în creștere, dar se și reorganizează pentru a menține închirierile ca punct central de interes
SANTO DOMINGO. – Randamentele ridicate ale chiriilor, care depășesc 8% conform Global Property Guide, coincid cu niveluri de neocupare de doar una până la două luni pe an în zonele urbane, potrivit The Latin Investor, pe o piață cu o predominanță tot mai mare a apartamentelor în noua ofertă și susținută de o cerere de locuințe care nu se diminuează.
Departe de a fi un fenomen temporar, combinația dintre creșterea chiriilor, creșterea prețurilor de vânzare și gradul de ocupare susținut conturează o piață imobiliară dominicană care se organizează în jurul închirierii.
Date recente de la Global Property Guide plasează randamentul brut mediu al chiriilor între 7% și 9% în țară, Santo Domingo fiind în frunte cu niveluri apropiate de 9%. Această firmă internațională de analiză a pieței imobiliare, cu sediul în Europa, colectează și compară date privind prețurile, randamentele chiriilor, impozitele și condițiile de investiții în zeci de țări.
Între timp, prețurile chiriilor mențin o tendință de creștere de la an la an, cu creșteri apropiate de 3%, conform indicelui de închiriere a locuințelor al Băncii Centrale a Republicii Dominicane (BCRD), încorporat în IPC.
În circumstanțe normale, o creștere susținută a prețurilor, coroborată cu randamente ridicate, ar tinde să atragă o ofertă nouă și să crească șomajul. Cu toate acestea, în Republica Dominicană, se întâmplă opusul: rata de ocupare rămâne ridicată.
Conform The Latin Investor, o platformă privată care analizează oportunitățile de investiții în America Latină și compilează date și tendințe din sectorul imobiliar, proprietățile rezidențiale din zonele urbane rămân vacante în medie între una și 1,5 luni pe an, ceea ce implică niveluri de ocupare de peste 85%.
Această stabilitate se datorează în mare măsură structurii pieței în sine.
O țară a apartamentelor
Fondul locativ s-a orientat semnificativ către dezvoltarea verticală. Estimările platformei menționate anterior plasează proporția apartamentelor în oferta rezidențială la aproximativ 70% , comparativ cu o pondere mult mai mică a locuințelor unifamiliale. În plus, între 30% și 40% din oferta disponibilă constă în proprietăți construite recent , ceea ce întărește importanța acestui tip de dezvoltare.
Deși fondul locativ dominican este încă alcătuit în mare parte din case, cu 2,4 milioane față de 681.000 de apartamente, conform celui mai recent recensământ al Oficiului Național de Statistică, tendința recentă indică o altă direcție.
Registrul de Aprovizionare cu Clădiri (ROE) al ONE arată că majoritatea unităților noi aflate în dezvoltare sunt apartamente, iar în unele segmente, cum ar fi locuințele cu locuri de parcare, sunt înregistrate peste 20.000 de apartamente, comparativ cu mai puțin de 1.000 de case.
Modelul răspunde mai multor forțe simultane: limitările de terenuri în zonele urbane, costurile de construcție, schimbările cererii și, mai presus de toate, ponderea tot mai mare a investitorului, atât local, cât și străin, care prioritizează unitățile cu potențial de închiriere.
În acest context, apartamentul încetează să mai fie doar o soluție locativă și devine un activ financiar. Dinamica ocupării consolidează această transformare. Estimările realizate de The Latin Investor plasează ratele de neocupare în zonele urbane între una și 1,5 luni pe an, ceea ce implică niveluri de ocupare care depășesc 85%.
Deși nu este un indicator oficial, referința este în concordanță cu comportamentul observat al prețurilor și profitabilității: o piață în care unitățile disponibile tind să fie plasate relativ repede, în special în zonele apropiate de centrele de ocupare a forței de muncă, servicii și transport.
Cerere care nu cedează
Dinamismul pieței de închirieri se explică și prin presiunea structurală a cererii. Țara se confruntă cu un deficit locativ estimat între 1,4 și 2,1 milioane de locuințe, potrivit Ministerului Locuințelor, Habitatului și Construcțiilor (Mivhed), în timp ce urbanizarea continuă să concentreze populația în zona metropolitană Santo Domingo și în alte centre urbane.
Combinația dintre deficit, migrația internă și formarea de noi gospodării susține o cerere constantă care reduce perioadele de neocupare și permite ca prețurile să continue să se ajusteze în sus.
Locația joacă, de asemenea, un rol crucial. Proprietățile din apropierea centrelor de ocupare a forței de muncă, a universităților și a serviciilor esențiale se confruntă cu perioade de neocupare mai scurte, consolidând micro-piețele cu grad ridicat de ocupare din oraș.
O piață concepută să aibă grijă de
Rezultatul este un sistem care se auto-întărește: rentabilitatea ridicată încurajează investițiile în noi unități de apartamente; oferta este orientată către formate mai comercializabile, iar cererea, susținută de factori structurali, absoarbe o bună parte din această producție.
Prin urmare, rata scăzută de neocupare nu este o anomalie în cadrul boom-ului imobiliar, ci una dintre condițiile sale de funcționare.
Fenomenul redefinește, de asemenea, logica dezvoltării urbane. În loc să răspundă exclusiv nevoilor de locuințe, o parte tot mai mare a ofertei pare orientată spre generarea de venituri din chirii, pe o piață din ce în ce mai influențată de criterii de investiții.
Între oportunitate și presiune
Acest model are implicații care depășesc sectorul construcțiilor, deoarece, pe de o parte, consolidează Republica Dominicană ca o destinație atractivă pentru investițiile imobiliare, cu randamente mai mari decât cele ale unor piețe precum Mexic și Braziliași, pe de altă parte, ridică întrebări cu privire la accesul la locuințe într-un mediu în care oferta este din ce în ce mai mult aliniată cu profitabilitatea.
Cu randamente brute din chirii cuprinse între 7% și 9%, conform Global Property Guide, Republica Dominicană se clasează deasupra unor piețe precum Mexic și Brazilia, unde randamentele variază de obicei între 5% și 7%, conform aceleiași surse.
Aici rezidă atractivitatea țării pentru investițiile imobiliare orientate spre închirieri și aici apar și tensiunile privind accesul la locuințe.
În căutarea acestui echilibru, piața imobiliară dominicană se îndreaptă spre o fază în care expansiunea verticală și gradul ridicat de ocupare încetează să mai fie tendințe paralele și devin parte a aceleiași logici de funcționare.
Lecturi recomandate:
