Nu tot ce este semnat este corect. Clauzele abuzive din contractele de cumpărare și opțiuni nu afectează doar cumpărătorul: ele erodează încrederea, dăunează reputației sectorului și împiedică investițiile
Există o realitate pe care trebuie să o abordăm în mod responsabil: în sectorul imobiliar dominican, nu orice contract este corect, chiar dacă este semnat.
După cum știm cei dintre noi care practicăm această meserie, hârtia poate rezista la orice... dar piața nu iartă totul.
În ultimele luni, am analizat contracte de cumpărare a opțiunilor și acorduri de vânzare care, departe de a reflecta un echilibru juridic, funcționează ca structuri concepute pentru a transfera practic tot riscul către o singură parte: cumpărătorul
Clauze disproporționate. Penalități abuzive. Pierderi automate de sume semnificative de bani. Cheltuieli fabricate. Renunțări implicite la drepturi fundamentale. Pe scurt, o nebunie pură.
Contracte care, fără teama de a exagera, sunt îngrozitoare.
Ce este mai exact un contract prădător?
În termeni juridici, vorbim despre un contract leonin atunci când există o disproporție evidentă între obligațiile părților, favorizând în mod nedrept una dintre ele.
Deși Codul Civil Dominican nu folosește în mod expres termenul „leonin” în toate contextele contractuale, acesta stabilește principii fundamentale care îl limitează:
- Articolul 1134 din Codul Civil prevede că toate contractele trebuie executate cu bună-credință.
- Articolul 1131 și următoarele: cauza trebuie să fie legală.
- Principiul general al echilibrului contractual: implicit în orice sistem de drept civil.
În plus, Legea 358-05 privind protecția consumatorilor interzice clauzele abuzive care dezavantajează excesiv consumatorul sau îi limitează drepturile.
Cu alte cuvinte, nu tot ce este semnat este valid doar pentru că este semnat.
Problema nu e contractul... ci abuzul.
Să fim clari: nici contractul de opțiune de cumpărare, nici contractul de promisiune de vânzare-cumpărare nu reprezintă problema.
Sunt figuri legitime, necesare și utilizate pe scară largă în dezvoltarea imobiliară, în special în proiectele neterminate.
Problema apare atunci când:
- Se impun condiții pe care cumpărătorul nu le poate negocia
- Se stabilesc sancțiuni disproporționate
- Dezvoltatorul are dreptul să încalce acordul fără consecințe reale
- Returnarea fondurilor este limitată sau îngreunată, chiar și din motive justificate
Și ceea ce este mai rău: atunci când cumpărătorul descoperă aceste condiții după ce a plătit sume importante de bani, răspunsul vine rapid: „este în contract”, ca și cum simpla includere a unei clauze ar fi suficientă pentru a legaliza ceea ce este în mod evident nedrept.
Când contractul devine o capcană
Am văzut cazuri în care un cumpărător, după ce a dorit să se retragă dintr-un proiect din motive întemeiate, s-a confruntat cu clauze care:
- Îl fac să piardă întreaga sumă pe care a plătit-o
- Îi impun pedepse cumulative
- Acestea blochează orice cale eficientă de atac
În acel moment, contractul încetează să mai fie un instrument de securitate juridică și devine o capcană juridică.
Și aici începe o altă problemă: proceduri legale îndelungate, tensiune emoțională, pierderi financiare... și o percepție devastatoare asupra pieței.
Impactul pe care mulți nu îl văd
Aici problema încetează să mai fie individuală și devine sectorială.
Un cumpărător afectat de un contract nedrept:
- Nu va mai investi
- Nu aveți încredere în sistem
- El îi avertizează pe alți investitori
- Afectează reputația țării ca destinație de investiții
Mai ales când vorbim despre diaspora dominicană sau despre investitorii străini.
Și partea cea mai delicată: consultantul imobiliar plătește și consecințele, chiar dacă nu a redactat contractul.
Pentru că în mintea clientului, totul face parte din același ecosistem.
Nu este vorba despre slăbirea dezvoltatorului, ci despre echilibrare
Este important să clarificăm un lucru: protejarea cumpărătorului nu înseamnă lăsarea dezvoltatorului neprotejat.
Dezvoltatorul se confruntă cu riscuri legitime: costuri de construcție, fluctuații ale pieței, neplată a cumpărătorilor.
Însă echilibrul contractual nu poate fi atins cu prețul anulării practice a drepturilor uneia dintre părți.
Pentru că atunci când se întâmplă asta, nu mai avem de-a face cu un contract... avem de-a face cu un abuz de putere.
Un apel necesar către sector
Astăzi, mai mult ca niciodată, sectorul imobiliar dominican se află într-o poziție privilegiată.
Avem cerere. Avem investiții străine. Avem dezvoltare și multe altele.
Dar avem și o responsabilitate.
Nu ne putem permite să slăbim chiar sectorul care ne susține. Pentru că această piață este mijlocul nostru de trai, creșterea noastră și sprijinul familiilor noastre.
Ca avocați, ca dezvoltatori, ca agenți imobiliari, suntem chemați să ridicăm standardul.
Să construim contracte clare, echilibrate, aplicabile și care generează încredere.
Și da, trebuie chiar să deschidem conversația despre necesitatea unor modele contractuale mai standardizate care să protejeze operațiunile comerciale fără a sacrifica securitatea juridică a cumpărătorului. Pentru că nu mai putem continua să improvizăm clauze după cum considerăm de cuviință, sub premisa falsă că orice poate fi scris pe hârtie, când ceea ce este cu adevărat în joc este încrederea într-un întreg sector.
Asta ne îndeamnă la reflecție. Pentru că, în cele din urmă, adevărata întrebare nu este dacă contractul este legal... Ci dacă este echitabil.
Și într-o piață în care încrederea este cel mai valoros atu, merită să ne amintim ceva esențial:
Un contract nedrept poate închide o vânzare astăzi... dar poate închide și piața mâine.
Lecturi recomandate:
