En los últimos años se ha vuelto cada vez más frecuente encontrar contratos de compraventa de inmuebles en los que se establece que la garantía del inmueble será de apenas un año. Aunque esta práctica suele presentarse como una condición contractual, resulta preocupante cuando pretende transmitir al comprador la idea de que, vencido ese plazo, el desarrollador queda completamente liberado de responsabilidad.
Esa percepción no solo genera inseguridad jurídica, sino que desconoce una protección que el legislador dominicano estableció hace más de un siglo para salvaguardar a quienes invierten su patrimonio en una edificación.
El artículo 1792 del Código Civil de la República Dominicana dispone que, cuando un edificio perece total o parcialmente por vicio de construcción o por defecto del suelo, el arquitecto y el contratista responden durante diez años (responsabilidad decenal).
Esa responsabilidad decenal que protege a los adquirentes de edificaciones, tiene raíces en el Código Napoleónico y ha permanecido vigente, con más de 140 años de reconocimiento legal en nuestro país.
Esto demuestra que la seguridad de las construcciones nunca ha sido considerada una obligación pasajera, sino un principio fundamental del derecho civil.
Es importante precisar que esta responsabilidad no se refiere a desperfectos menores, acabados o elementos sujetos al desgaste normal. Su finalidad es responder por fallas que comprometan la solidez y estabilidad de la obra.
Precisamente por tratarse de un mecanismo de protección del interés público y de la seguridad de las personas, su alcance no puede quedar al arbitrio de las partes mediante una simple cláusula contractual.
Por ello, cuando un contrato pretende limitar a un año una responsabilidad que la ley establece por diez años respecto de los supuestos contemplados en el artículo 1792 del Código Civil, debemos preguntarnos: ¿puede un contrato reducir un derecho que la ley reconoce expresamente al comprador?
La respuesta, desde una perspectiva jurídica, debe analizarse con cautela, pero el principio es claro: las cláusulas contractuales no pueden dejar sin efecto las disposiciones legales que protegen derechos de orden público. La voluntad de las partes encuentra un límite cuando entra en conflicto con normas imperativas establecidas por el legislador.
Los compradores tienen derecho a conocer esta realidad antes de firmar un contrato. Una vivienda representa, para la mayoría de las familias, la inversión más importante de su vida. Esa decisión debe estar respaldada no solo por la confianza en el desarrollador, sino también por el conocimiento de las garantías que la ley les reconoce.
Del mismo modo, los desarrolladores no deberían percibir la responsabilidad decenal como una amenaza. Por el contrario, constituye un incentivo para fortalecer los controles de calidad, la supervisión técnica, el cumplimiento de las normas de construcción y la adecuada documentación de cada etapa de la obra.
La mejor forma de reducir riesgos jurídicos no consiste en limitar garantías mediante cláusulas contractuales, sino en construir con el rigor técnico que exige la ingeniería moderna.
La confianza en el mercado inmobiliario no se consolida reduciendo derechos, sino fortaleciendo la transparencia y el cumplimiento de la ley.
El desarrollo del sector debe apoyarse en edificaciones seguras y en relaciones contractuales equilibradas, donde tanto desarrolladores como compradores conozcan y respeten las responsabilidades que el ordenamiento jurídico dominicano ha establecido para proteger el patrimonio y, sobre todo, la vida de las personas.
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