68,6% dos domicílios dominicanos não estão conectados à rede de esgoto. O que isso significa para o solo, o subsolo e o valor dos imóveis, de acordo com o Censo de 2022?
SANTO DOMINGO – Quando um incorporador imobiliário finaliza a compra de um terreno em Bávaro, Las Terrenas ou nas áreas de expansão da Grande Santo Domingo, a discussão técnica gira em torno do uso do solo, restrições de altura, recuos e serviços disponíveis.
O serviço de esgoto aparece como um item na lista de serviços: "conectado à rede pública ou fossa séptica", sem maiores análises.
O Fascículo II do X Censo Nacional de População e Habitação de 2022, publicado pelo Instituto Nacional de Estatística em maio de 2026, oferece o panorama completo desse item, e não é nada animador:
- Em âmbito nacional, 68,6% dos domicílios dominicanos que possuem algum tipo de serviço de saneamento estão conectados a uma fossa séptica.
- Apenas 25,2% utilizam o sistema público de esgoto.
- 4,1% é descarregado em sistemas de drenagem natural.
- Os restantes 2,1% utilizam outros mecanismos que o censo agrupa sem maiores especificações.
- Nas áreas urbanas, a proporção melhora, mas não tanto quanto se poderia esperar: 63,3% dos domicílios com serviços de saneamento dependem de fossas sépticas, em comparação com 32,1% que têm acesso à rede de esgoto.
- Nas zonas rurais, a dependência do poço é praticamente absoluta: 83,3%.
O que a fossa séptica não resolve em grande escala
Uma fossa séptica bem projetada e instalada funciona. O problema não é técnico, mas de escala: quantas fossas sépticas podem ser instaladas em um quarteirão densamente povoado antes que o solo fique saturado e o lençol freático comece a receber nutrientes que não deveria?
A questão é relevante em qualquer área de desenvolvimento intensivo. Em Los Alcarrizos, Pantoja ou Pedro Brand, localidades da Grande Santo Domingo com crescimento horizontal acelerado, o solo não possui a mesma capacidade de absorção que um terreno rural isolado.
O mesmo ocorre no corredor Punta Cana-Bávaro, onde milhares de unidades residenciais, hoteleiras e comerciais compartilham um lençol freático relativamente raso e uma projeção de desenvolvimento que não parou.
O censo registra 32.751 domicílios no município de Verón Punta Cana. A província de La Altagracia, como um todo, possui 88.896 domicílios com serviços de saneamento. Sem dados específicos sobre as ligações em nível municipal no relatório, a tendência nacional se confirma: a maioria desses domicílios utiliza fossas sépticas em um território que carece de um sistema público de esgoto desenvolvido para acompanhar seu crescimento.
Os 2,8% que não têm nada
Antes de prosseguirmos com os poços, aqui está o dado mais difícil de obter deste ÚNICO relatório:
- 2,8% dos domicílios dominicanos, cerca de 104.000 em termos absolutos, relataram não ter nenhum tipo de serviço de saneamento.
- Nas áreas urbanas, essa porcentagem cai para 1,4%.
- Nas áreas rurais, esse número sobe para 6,4%.
Para o mercado imobiliário, esses dados delimitam empiricamente os mais graves do território.
As províncias com a maior porcentagem de domicílios sem serviços de saneamento são também aquelas com os maiores níveis de construção informal e o menor acesso a crédito imobiliário formal.
Tratam-se de mercados de intervenção para habitação social, e não de mercados de investimento privado, mas a sua configuração afeta a procura de mão de obra, os custos logísticos e a perceção de risco nas províncias vizinhas.
Esgoto como variável de valor
Existe uma perspectiva que o mercado poderia explorar com mais rigor, e essa perspectiva é a diferença de valor entre um ativo conectado a um sistema de esgoto e um que não está. Em mercados maduros, essa conexão é um fator de avaliação consolidado.
Na República Dominicana, onde 68,6% dos domicílios não possuem fossa séptica, o padrão de comparação é distorcido para baixo: a fossa séptica é tão comum que ninguém a valoriza.
Vale a pena? Um condomínio conectado à rede pública de esgoto apresenta custos de manutenção mais baixos a longo prazo, menor risco de colapso sanitário em caso de falha técnica e maior conformidade com as normas ambientais internacionais.
Num mercado onde a certificação LEED está a ganhar terreno e os compradores estrangeiros, particularmente em zonas turísticas, trazem consigo expectativas formadas em contextos com infraestruturas sanitárias completas, a ligação à rede de esgotos poderá tornar-se um diferencial do produto.
Mas atualmente não é. Talvez porque 75% do mercado opere sem isso e ninguém esteja pedindo por isso.
A drenagem natural e o rio ou riacho
O documento revela que 4,1% dos domicílios com serviços de saneamento em todo o país, e 6,1% nas áreas rurais, despejam seus efluentes em drenagens naturais: em outros 44.351 domicílios, o lixo, e não excrementos, mas resíduos domésticos, é despejado diretamente em rios ou córregos.
São categorias censitárias diferentes, mas seu efeito sobre as bacias hidrográficas e os aquíferos é convergente.
Para empreendimentos imobiliários em áreas com foco emecoturismo, agroturismo ou conservação, como os que proliferam em Miches, Pedernales ou no corredor de Los Haitises, a situação hídrica das residências vizinhas não é um detalhe periférico. É o contexto em que a promessa de sustentabilidade do projeto se concretiza.
O que o setor precisa perguntar
O relatório da ONE não é uma acusação, é uma avaliação. Mas os seus números levantam questões que o setor imobiliário dominicano ainda precisa abordar:
- As licenças de construção em áreas sem sistema de esgoto incluem estudos de capacidade de absorção do solo antes da aprovação da densidade habitacional?
- Será que financiadores, bancos, a CONFOTUR e fundos de investimento exigem avaliações de saúde como parte da diligência ambiental?
- Existe algum protocolo para avaliar imóveis e descontar o custo futuro de um sistema séptico em propriedades de alta densidade?
O país está construindo sobre terreno instável. Enquanto a resposta a essas perguntas for não, continuará a fazê-lo sem considerar os riscos.
Fonte: Fascículo II. Água e saneamento nos domicílios da República Dominicana. X Censo Nacional de População e Habitação 2022, ONE, maio de 2026.
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