A cada estação chuvosa na República Dominicana, o caos se instala em nossas cidades. Bastam algumas horas de aguaceiro para causar o colapso do trânsito, o transbordamento de bueiros e a paralisação de áreas inteiras. Mas o mais impressionante — e paradoxal — é que as regiões com os preços imobiliários mais altos do país costumam ser as mais afetadas.
Em Piantini, Naco, Evaristo Morales e Ensanche Julieta, onde se concentram os edifícios residenciais mais exclusivos e os empreendimentos corporativos de alto padrão, vídeos de ruas alagadas tornaram-se comuns durante todas as tempestades. O mesmo ocorre em Santiago, onde bairros como Los Jardines Metropolitanos e El Embrujo seguem o mesmo padrão.
Um paradoxo urbano: luxo construído sobre sistemas de drenagem obsoletos
Segundo o Ministério de Obras Públicas e Comunicações (MOPC), 70% dos pontos críticos de inundação na Grande Santo Domingo estão localizados em áreas de alto desenvolvimento econômico. Isso contradiz a lógica tradicional do investimento imobiliário, que pressupõe que as áreas mais caras também devam ser as mais bem planejadas.
O problema é que muitas dessas áreas foram projetadas décadas atrás com uma abordagem de baixa densidade: ruas largas, casas unifamiliares e poucos veículos. Então, o boom vertical mudou tudo: torres de vinte andares substituíram casas térreas, as áreas pavimentadas se expandiram, o solo deixou de absorver água e os antigos sistemas de drenagem, projetados para uma carga muito menor, simplesmente entraram em colapso.
Hoje, o resultado é evidente: quanto mais moderno o edifício, mais obsoleto é o sistema de drenagem que o rodeia.
Drenagem: a infraestrutura invisível que mantém tudo unido
No setor imobiliário, tendemos a focar no que é visível: fachadas, comodidades, materiais, design de interiores. Mas a infraestrutura de drenagem pluvial — aquela rede subterrânea que ninguém mostra nos folhetos — pode ser a diferença entre um projeto que se valoriza e um que se desvaloriza a cada tempestade.
Um relatório da Câmara Dominicana da Construção (Cadocon, 2024) revela que projetos localizados em áreas com histórico de inundações sofrem uma desvalorização entre 8% e 12% no mercado secundário, seja para venda ou aluguel. Isso significa que, mesmo com acabamentos de alto padrão, o valor de um imóvel pode ser impactado negativamente simplesmente porque a via de acesso alaga quando chove.
O sistema de drenagem, embora invisível, tornou-se um indicador silencioso da qualidade urbana. O comprador de hoje não pergunta apenas sobre a metragem quadrada ou as parcelas do financiamento; ele também quer saber se o prédio alaga durante chuvas fortes.
Um problema de planejamento estrutural
A raiz do problema reside na falta de um planejamento abrangente. Durante anos, os municípios e o Estado trabalharam de forma fragmentada, sem um plano diretor de drenagem que acompanhasse o crescimento urbano. Ravinas foram apenas parcialmente canalizadas ou cobertas com cimento, novos projetos foram interligados de forma aleatória e, em muitos casos, os sistemas de esgoto sanitário e pluvial acabaram misturados.
Segundo estimativas do Colégio Dominicano de Engenheiros, Arquitetos e Topógrafos (CODIA), mais de 60% dos sistemas de drenagem urbana do país não passaram por melhorias significativas em mais de 25 anos. E em cidades como Santo Domingo Este, grande parte dos novos empreendimentos foi construída em terrenos planos, sem declive natural, o que agrava o acúmulo de água.
Em outras palavras: não é a chuva que nos inunda, é a forma como construímos.
O novo desafio para os desenvolvedores
Diante dessa realidade, os incorporadores imobiliários têm um papel crucial a desempenhar. Não basta mais projetar edifícios esteticamente agradáveis ou com comodidades atraentes. Cada novo projeto deve incorporar suas próprias soluções hidráulicas — poços de filtração, bacias de captação, valas de retenção ou sistemas de infiltração — e, ao mesmo tempo, planejar como elas serão integradas à rede urbana existente.
Em países vizinhos, como Panamá e Colômbia, a licença de construção não é concedida sem um estudo hidrológico certificado que garanta que a drenagem do projeto não impactará negativamente o meio ambiente. Na República Dominicana, essa verificação ainda depende do julgamento do projetista ou da capacidade da prefeitura competente, deixando ampla margem para improvisações.
Alguns empreendedores visionários já estão adotando soluções sustentáveis, como sistemas de captação e reutilização de água da chuva ou pavimentação permeável em áreas comuns. No entanto, enquanto o marco regulatório não for atualizado e os municípios não aprimorarem suas redes de drenagem pluvial, essas ações permanecerão como esforços isolados.
Investir em drenagem é investir no futuro
A drenagem urbana não é um luxo técnico nem uma despesa invisível. É um investimento que protege vidas, propriedades e reputações. Cada dólar gasto na melhoria de um sistema de águas pluviais representa uma economia futura em danos, manutenção e desvalorização imobiliária.
No fim das contas, a chuva não faz distinção social. Ela cai sobre todos igualmente. Mas a forma como a cidade reage revela o quanto avançamos no planejamento urbano e o quanto ainda dependemos da sorte.
Talvez a lição que cada aguaceiro nos ensina seja que o desenvolvimento não se mede apenas em torres ou metros quadrados vendidos, mas na capacidade das nossas cidades de continuarem a funcionar quando o céu decide pôr-lhes à prova.
Enquanto não reconhecermos que a drenagem também faz parte da arquitetura do progresso, continuaremos a ver como os setores mais caros do país — justamente aqueles que simbolizam o sucesso urbano — se tornam os mais vulneráveis sempre que chove.
