Em Orlando, os imóveis são mais baratos do que em Miami e, segundo a empresa de análise financeira WalletHub, é a melhor cidade do estado da Flórida para investir.
Extraído de La Nación
Casas vendidas acima do preço de tabela, múltiplas ofertas por um imóvel ou estoque desaparecendo em menos de uma semana são algumas das características que dominaram o imobiliário da Flórida
No entanto, pela primeira vez em setembro, alguns indicadores começaram a se acalmar. "Com o preço médio caindo ligeiramente e o estoque apresentando uma tendência de alta, estamos vendo sinais de que as coisas estão se estabilizando após meses de mercado aquecido", disse Natalie Arrowsmith, presidente da Associação Regional de Corretores de Imóveis de Orlando (ORRA). "O mercado ainda é muito favorável aos vendedores, mas está mostrando alguns sinais de que está voltando a ficar mais equilibrado", explicou ela.
Segundo a ORRA, o preço médio das casas em Orlando caiu US$ 2.000 em setembro em comparação com agosto, interrompendo uma sequência de 11 meses consecutivos de crescimento. O total de vendas em setembro caiu 5,25%, e os imóveis permaneceram no mercado por uma média de 27 dias, um aumento de 8% em relação a agosto. O estoque também aumentou pelo quinto mês consecutivo, com um leve aumento de 0,8% de agosto para setembro. Nenhum desses sinais é alarmante ou percebido como uma ameaça ao mercado imobiliário.
“Orlando é uma das cidades que mais crescem nos Estados Unidos. Pelo quinto ano consecutivo, registrou crescimento recorde de empregos (excluindo o ano da pandemia), e é por isso que tantas pessoas estão se mudando para lá. Há empregos, clima agradável e um custo de vida razoável. Isso impulsionou o boom da construção civil. Muitas grandes empresas de tecnologia estão instalando operações na cidade. Empresas com grandes folhas de pagamento consideram vantajoso vir para a Flórida, pois os salários são mais baixos do que no Norte. Quarenta e sete por cento da força de trabalho não depende mais de parques temáticos ou turismo, o que é um grande avanço, já que antes tudo girava em torno da Disney. Hoje, a cidade tem vida própria”, afirma Rubén Kaufman, presidente da MIR Developments, uma incorporadora imobiliária da região.
Kaufman também atesta crescimento . “Estamos começando com o Millenia Park, um empreendimento com 960 unidades em um terreno próximo ao shopping Millenia. Consiste em oito torres com 120 unidades cada, além de um pequeno centro comercial. Lançamos as vendas da primeira fase há dois meses e já vendemos 80% das unidades. As vendas são diárias; nunca vimos esse nível de demanda antes. O mercado está em plena expansão”, resume ele. Noventa e nove por cento dos compradores estão adquirindo os imóveis para investimento e renda de aluguel. Os preços variam de US$ 180.000 a US$ 250.000, com um retorno anual típico de 6% a 7%.
A Disney, a KPMG, a Sonesta International Hotels e a InnovaCare Health Inc. estão entre as empresas mais recentes a anunciar planos de expansão ou mudança para a cidade. A Disney, que já possui presença em Orlando, afirmou que transferirá 2.000 empregos bem remunerados da Califórnia, para a qual pagou US$ 46 milhões em setembro por quase 20 hectares em Lake Nona, onde será construído seu futuro campus de escritórios.
Jorge Kupferman, corretor da Miami Life Realty, afirma que Orlando está apresentando um desempenho muito bom. "Está mais atraente agora porque os retornos são melhores do que em Miami e os preços são mais baixos. Os clientes não se importam com o local do investimento, desde que o negócio seja seguro", explica, acrescentando que 50% de seus investidores são argentinos.
O mercado oferece imóveis para aluguel de curto ou longo prazo, e grande parte do investimento é direcionada para novas construções. “Você pode comprar na planta com 10% de entrada na assinatura do contrato de reserva e mais 10% na assinatura do contrato de compra e venda. Os 50% restantes são pagos durante a construção, às vezes em parcelas, e os 50% finais são pagos na entrega. Para o pagamento final, você pode pagar à vista ou fazer um financiamento imobiliário com juros anuais de 4,5% por 30 anos”, explica. Os requisitos incluem, entre outros, comprovante de renda, carta de um contador, referências bancárias e referências pessoais. Para estrangeiros, a melhor opção é constituir uma empresa ou sociedade limitada para evitar impostos sobre herança e maiores encargos tributários na venda do imóvel.
Segundo Kupferman, os aluguéis de curta duração rendem entre 7% e 10% ao ano, enquanto os aluguéis de longa duração (com contratos anuais) oferecem uma rentabilidade em torno de 6%. O próprio condomínio costuma ter sua equipe de gestão dedicada aos aluguéis de curta duração; eles promovem os aluguéis e geram retorno para o investidor. "A questão é que, dependendo da gestão, isso pode causar mais dores de cabeça", ressalta ele.
O WalletHub, uma online de finanças pessoais e investimentos, classificou Orlando como o melhor imobiliário de toda a Flórida e o 40º melhor do país. Para elaborar esse ranking, comparou 300 cidades de diferentes portes usando 18 indicadores-chave de atratividade do mercado imobiliário e força econômica. As variáveis variam desde a valorização média dos imóveis até o crescimento do emprego.
No entanto, nem todos concordam. Daniel Rutois, corretor da Rutois International Realty, com sede em Miami, acredita que Orlando foi afetada pela valorização de Miami. “A explosão na demanda veio dos condados de Miami-Dade, Broward e Palm Beach. Acho que o preço em Orlando subiu graças a Miami, que é a terra prometida, assim como Nova York foi nos anos 90”, explica. “É um bom mercado, mas imagine quem comprou antes da pandemia. Por quase dois anos, ficaram sem nada; ainda é uma região muito dependente do turismo”, afirma.
Mabel Pérez, da Century 21 Carioti, relata a disparada dos preços no último ano: “O que estava acontecendo era quase surreal. As casas estavam sendo vendidas como em leilões. Elas eram anunciadas às quintas-feiras e os lances eram aceitos até domingo. E as pessoas estavam oferecendo mais do que o preço de tabela.” Pérez diz que o mercado se acalmou em setembro, em parte porque a alta temporada de mudanças geralmente ocorre de junho a agosto.
Pérez, que mora em Orlando há 24 anos, está um tanto cética em relação boom . “Cresceu exponencialmente. Há um número enorme de apartamentos sendo construídos e os preços dos aluguéis subiram drasticamente. Antes, o aluguel custava US$ 700, e agora estão pedindo US$ 1.000. Muitas unidades novas estão sendo construídas, mas o aluguel de um quarto nesses condomínios chega a US$ 2.000. É provável que muitos apartamentos permaneçam vazios; não vejo muita demanda. Vamos ver o que acontece”, diz ela.
Outro fator que impulsiona o crescimento da cidade é Lake Nona Medical City, a primeira cidade médica dos Estados Unidos, com 263 hectares. Seu desenvolvimento começou em 2005 para abrigar uma faculdade de medicina afiliada à Universidade da Flórida Central. Hoje, abriga hospitais, institutos de pesquisa e faculdades de medicina, com muito mais terreno ainda a ser desenvolvido.
Orlando abriga a Universidade da Flórida Central, a maior universidade pública do país em número de alunos matriculados. No próximo ano, a linha ferroviária Brightline, que liga Miami, Fort Lauderdale e West Palm Beach à estação de Orlando, será inaugurada. Uma nova estação está planejada para o futuro em Disney Springs, o complexo turístico da Disney.
