100% dos artigos propostos entram em conflito repetidamente com a jurisdição imobiliária, o Ministério da Habitação, Desenvolvimento Econômico e Social (MIVHED), os municípios e os órgãos de defesa do consumidor, com ramificações para a Direção-Geral de Informação e Comunicação (DGII), o setor de turismo e a Comissão de Inovação e Alfândega (CODIA).
SANTO DOMINGO – O projeto de lei que criaria a Superintendência de Condomínios continua sob escrutínio nesta terceira fase. Embora a análise dos Capítulos I e II tenha revelado falhas constitucionais e duplicações regulamentares, o exame dos Capítulos III e IV confirma que o problema se estende aos seus aspectos operacionais.
Os capítulos III e IV abrangem os artigos 10 a 29. O primeiro centra-se no regime de registo e fiscalização, enquanto o segundo regula a governação e a transparência das comunidades residenciais, e os 20 artigos que os compõem, tal como são apresentados, revelam conflitos legais e institucionais com pelo menos 8 leis e instituições.
A legislação proposta visa estabelecer registos paralelos, monitorizar os intervenientes já regulamentados e validar os regulamentos internos, o que multiplica os atritos com as leis vigentes e ameaça gerar insegurança jurídica na vida condominial.
A soma dos 20 artigos gera confrontos em questões de registro e governança, o que equivale a 100% de deficiências.
Tabela comparativa de conflitos normativos, capítulos III e IV
| Capítulo | Artigos contraditórios | Tópicos abordados | Instituições/Leis afetadas | Tipos predominantes de conflito |
| Capítulo III – Sistema de Registro e Auditoria (Arts. 10–19) | Todos | – Cadastro nacional de condomínios, condomínios para locação, prédios estatais e agentes imobiliários – Fiscalização de conselhos e regulamentos internos – Controle de pré-vendas e contratos – Supervisão de construtoras e incorporadoras | • Jurisdição Imobiliária – Lei 108-05 (títulos, regularização, certidões, registros) • MIVED (construção, manutenção, infraestrutura estatal) • Municípios – Lei 176-07 (licenças, convivência, ruído, inspeções, sanções) • Agência de Proteção ao Consumidor – Lei 358-05 (publicidade, contratos, pré-vendas) • DGII (aluguéis de curta duração, auditoria fiscal) • Ministério do Turismo (aluguéis turísticos, hospedagem temporária) • CODIA (responsabilidade técnica, credenciamento profissional) | – Duplicação de registros – Sobreposição de fiscalização setorial (MIVED, Agência de Proteção ao Consumidor, Turismo) – Invasão de poderes municipais – Risco de usurpação das funções do Registro de Imóveis |
| Capítulo IV – Governança e Transparência (Arts. 20–29) | Todos | – Transparência e digitalização das atas – Publicação obrigatória das demonstrações financeiras – Supervisão das eleições internas – Validação dos regulamentos internos – Regime de sanções – Regulamentos específicos para condomínios residenciais e projetos estatais | • Lei de Condomínios 5038-58 (autonomia das assembleias, autogoverno) • Jurisdição Imobiliária – Lei 108-05 (registros, validação de documentos) • DGII (demonstrações financeiras, tributação de rentistas) • Agência de Proteção ao Consumidor – Lei 358-05 (normas de transparência e contratos) • Municípios – Lei 176-07 (regulamentos locais, convivência, sanções) • MIVED (formação comunitária, competências técnicas) • Ministério do Turismo (aluguéis temporários/rentistas) | – Interferência na autonomia das assembleias – Duplicação de registros e fiscalização – Regulamentações excessivas que invadem poderes já estabelecidos – Impacto sobre direitos e procedimentos regulamentados por outras leis |
O balanço desta análise demonstra que 100% dos artigos propostos conflitam com outras instituições e com a legislação vigente, com impacto institucional recorrente na jurisdição imobiliária, no MIVHED, nos municípios e na Pro Consumidor, com ramificações na DGII, no Turismo e na CODIA.
A consequência prática seria a criação de registros paralelos, a validação obrigatória de regulamentos internos, auditorias duplas e sanções duplicadas, o aumento da burocracia e o risco de contradições legais para moradores e administradores.
A voz do proponente
Na apresentação pública da iniciativa, o deputado Tobías Crespo defendeu a criação da Superintendência como resposta ao crescimento de edifícios residenciais de grande altura no país. “Para regular, fiscalizar e garantir a convivência das famílias, prevenindo conflitos e problemas”, afirmou ao apresentar o projeto de lei em outubro de 2025.
Em declarações recolhidas pelo El Inmobiliario em 14 de outubro de 2025, o deputado afirmou que a nova entidade “contribuirá para a administração adequada, apoiará a gestão dos condomínios em todas as suas formas, com transparência e respeito pelo atual quadro legal” e, sublinhou, que o objetivo é “evitar conflitos e inconvenientes” que têm levado a eventos lamentáveis entre os proprietários de condomínios.
Com essas palavras, Crespo enfatizou que sua proposta busca organizar a vida verticalmente, embora não tenha explicado como serão evitadas as sobreposições com as instituições existentes.
Vozes do setor
O advogado Israel López salientou que a iniciativa “duplica funções já estabelecidas na Jurisdição Imobiliária e nos municípios, criando mais burocracia sem resolver os problemas reais de convivência”.
Por sua vez, a advogada Reyna Echenique alertou, em entrevista ao El Inmobiliario que “a vida em prédios verticais precisa de um arcabouço atualizado que fortaleça a vida comunitária e a gestão, mas sem duplicar instituições ou criar mais burocracia”. Segundo ela, a solução reside em uma reforma abrangente da Lei 5038-58, e não na criação de órgãos paralelos.
Essas vozes se unem às críticas: o problema é a obsolescência da lei atual, mas a resposta não pode ser uma superintendência que invade competências já definidas na Jurisdição Imobiliária, nos municípios e na Pro Consumidor.
Contexto legislativo
O projeto foi submetido à Câmara dos Deputados em 15 de outubro de 2025 pelo deputado Tobías Crespo, sob o número de processo CD-296-2025. Uma semana depois, em 22 de outubro, o projeto foi encaminhado a uma comissão de estudos, onde se encontra atualmente na fase de análise técnica.
Este detalhe é fundamental: o projeto ainda não foi debatido em sessão plenária, o que permite que sejam consideradas observações sobre duplicações e conflitos institucionais antes de avançar no processo legislativo, cujo curso legislativo será explicado a seguir:
– Discussão em comissão, com recebimento de observações e possíveis emendas.
– Relatório da comissão, que pode ser favorável, desfavorável ou com modificações.
– O conhecimento no hemiciclo, onde será debatido e votado pelo plenário da Câmara dos Deputados.
– Procedimento bicameral, em caso de aprovação, com encaminhamento ao Senado.
– Possível promulgação ou arquivamento, dependendo do consenso alcançado.
O projeto em desenvolvimento apresenta deficiências constitucionais, multiplica a burocracia e os conflitos administrativos em seu regime de registro e transparência, enquanto o próprio proponente insiste que a iniciativa busca garantir a convivência e a transparência na vida vertical, diante de especialistas que exigem uma reforma abrangente da legislação vigente.
