O projeto de lei invade as competências da Jurisdição Imobiliária, da DGII e dos municípios

Os artigos mais controversos do Projeto de Lei de Superintendência de Condomínios concentram seus maiores riscos em seis artigos que duplicam registros e sanções.

SANTO DOMINGO. – Na análise comparativa dos dez capítulos e 63 artigos que propõem a criação de uma nova entidade reguladora, supervisora ​​e normativa, El Inmobiliario identificou que, entre os capítulos I e VI, existem seis artigos que constituem o sinal de alerta do projeto, com o mais elevado grau de risco de conflito jurídico e regulatório.

No Capítulo II, o Artigo 5º confere ao Superintendente “poderes super-regulatórios”, conforme explicado na parte anterior. No Capítulo V, os Artigos 16, 17 e 18 propõem a criação de um cadastro paralelo e atribuições relacionadas à titulação de terras. No Capítulo VI, os Artigos 22 e 27 estabelecem sanções e cadastros que duplicam as funções da DGII (Direção-Geral da Receita Interna), do Ministério do Turismo e dos municípios.

Estas seis secções constituem, sem dúvida, o cerne do conflito jurídico do projeto, sendo as mais problemáticas de todo o texto, uma vez que geram uma invasão de poderes constitucionais, duplicação de competências exclusivas do Registo Predial, da DGII e das câmaras municipais, além da criação de registos paralelos e de poderes regulamentares alargados.

Conflitos com a jurisdição imobiliária

O projeto de lei cria um “Registro Nacional de Condomínios Estaduais” (art. 16) e concede à Superintendência poderes para regularizar títulos, coordenar demarcações de limites, regularização fundiária e transferências (arts. 17 e 18).

Essas competências entram em conflito direto com a Lei 108-05 sobre Registro de Imóveis, que confere à Jurisdição Imobiliária competência exclusiva sobre direitos de propriedade imobiliária, levantamentos topográficos e publicidade de registros. O risco é evidente: duplicação regulatória, insegurança jurídica e disputas jurisdicionais.

Poderregulatório e sancionatório

Com relação aos condomínios para aluguel de curta duração (Capítulo VI), o projeto atribui à Superintendência o registro obrigatório, a emissão de códigos únicos, a supervisão dos operadores e a autoridade para emitir sanções, suspensões ou cancelamentos de registro (Artigos 22, 24 e 27).

Essas competências interferem nas competências da DGII em matéria tributária, do Ministério do Turismo em matéria turística e dos municípios, nos termos da Lei 176-07, em matéria de ordem pública, saúde e convivência.

O resultado seria uma duplicação de sanções: multas, suspensões e encerramentos que poderiam coincidir com regulamentos municipais ou setoriais.

Administração Estadual de Habitação

O projeto também mescla funções públicas e privadas, permitindo que a Superintendência supervisione áreas comuns de projetos estaduais, declare "coproprietários provisórios" e gerencie regularizações coletivas.

Isso gera tensões com o MIVHED, a Jurisdição Imobiliária e os Ativos Nacionais, especialmente em processos de expropriação, pagamentos pendentes e transferências.

Áreas de maior risco

O texto incorpora diversas regulamentações sobre condomínios para aluguel: requisitos para aluguéis de curta duração, seguro, regulamentos internos, controle de acesso, supervisão de aluguéis por meio de plataformas digitais e proibição de "hotéis disfarçados". Embora essas regulamentações abordem problemas reais de convivência, elas também implicam:

• Novo ônus regulatório para proprietários e gestores.
• Conflitos com regulamentos internos já aprovados.
• Ambigüidades sobre quais regras se aplicam (lei, regulamentos municipais, regulamentos internos ou novas regras da Superintendência).
• Risco de discricionariedade na aplicação de sanções caso não sejam estabelecidos procedimentos claros e garantias de defesa.

O único artigo com baixo risco, o Artigo 15, reconhece a necessidade de preservar os direitos de propriedade e evitar limitações arbitrárias. No entanto, ele não elimina os problemas de compatibilidade regulatória ao conceder poderes para sancionar, suspender ou cancelar registros.

Motivações do projeto

O deputado Tobías Crespo justifica a iniciativa citando o crescimento urbano vertical e a proliferação de modelos residenciais que expuseram lacunas práticas na Lei 5038 e no Cadastro Imobiliário. Seu argumento enfatiza a urgência de regularizar os títulos de propriedade e proteger milhares de beneficiários de moradias populares sem títulos definitivos, bem como de regulamentar a convivência diante dos aluguéis de curta duração e dos "hotéis disfarçados".

Este diagnóstico é partilhado pelos intervenientes do setor imobiliário, que reconhecem a obsolescência da Lei 5038 face aos desafios contemporâneos. Contudo, a forma como o projeto de lei atribui competências e responsabilidades relativas ao registo, regularização e sanções entra em conflito com a legislação existente, nomeadamente a Lei 108-05 e a Lei 176-07.

Embora a iniciativa seja concebida com o propósito legítimo de ordenar e proteger a vida coletiva em condomínios, se aprovada sem correções, o resultado seria insegurança jurídica, duplicação regulatória e contradições institucionais, o que colocaria em risco as famílias beneficiárias, os proprietários e o mercado imobiliário em geral.

Este quarto relatório do El Inmobiliario demonstra que, por trás de uma proposta bem-intencionada, escondem-se sérios desafios regulatórios: um alerta para aqueles que desenvolvem, revisam e apoiam o processo legislativo.

Conflitos e sobreposições capítulos V e VI