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O objetivo do governo chinês parece ser o de desinflar a bolha imobiliária sem estourá-la. E uma das primeiras vítimas dessa nova abordagem de Pequim é a segunda maior incorporadora imobiliária do país em volume de vendas.
A gigante Evergrande atravessa um período difícil que a colocou à beira da falência. A empresa está sobrecarregada com uma dívida colossal de aproximadamente US$ 300 bilhões.
As ações da empresa caíram 80% este ano, coincidindo com o aperto regulatório proposto no ano passado pelas autoridades chinesas.
Durante o verão de 2020, Pequim impôs uma regra às maiores incorporadoras imobiliárias, exigindo que elas mantivessem seus níveis de endividamento abaixo de determinadas métricas ou "3 linhas vermelhas", referindo-se à liquidez, aos ativos ou ao endividamento das empresas.
"Casas são para morar, não para especulação", disse o presidente chinês Xi Jinping em 2017.
Quanto à Evergrande, as autoridades indicaram que não haverá um resgate total; ou seja, deixarão a empresa falir se ela não conseguir encontrar dinheiro para pagar seus credores por meio da venda de ativos ou partes do negócio.
No entanto, muitos analistas acreditam que o Estado provavelmente nacionalizará os mais de 1,5 milhão de casas que a Evergrande tem em construção na China para evitar que as famílias sofram caso o conglomerado venha a entrar em colapso.
O mercado imobiliário chinês é verdadeiramente atípico
Em média, 90% dos cidadãos são proprietários de suas casas: quase 87% em áreas urbanas e perto de 96% em áreas rurais, de acordo com um estudo sobre habitação na China realizado pela Universidade de Albany, nos Estados Unidos.
É uma das taxas mais altas do mundo.
Em comparação, nos Estados Unidos, apenas 65,3% dos cidadãos são proprietários de suas casas, enquanto na Alemanha essa porcentagem é de 51,1%.
Como explicou Diego Fernández Elices, diretor-geral de investimentos da A&G, à BBC Mundo, "o principal objetivo do governo chinês é a prosperidade comum, e o fato de tantos cidadãos serem proprietários de suas casas faz com que seja um setor que não pode falhar sob nenhuma circunstância".
A "prosperidade comum" à qual Fernández se refere é o slogan da mais recente campanha promovida pelo presidente chinês, com a qual ele tenta "reduzir uma enorme desigualdade de riqueza que ameaça o crescimento econômico do país e a legitimidade do governo do Partido Comunista", informa a Reuters.
"De acordo com as estatísticas mais recentes do governo chinês, a construção civil ainda representa cerca de 30% do emprego total e, portanto, é importante demais para ser ignorada", afirma Yves Bonzon, executivo do banco privado suíço Julius Baer.
Em termos econômicos, isso é o que se chama de "grande demais para falir", ou pelo menos de falir completamente.
Por trás dessa alta porcentagem de proprietários, existem alguns fatores que alimentaram, durante décadas, uma expansão do setor marcada por cidades fantasmas, infraestrutura abandonada e um modelo de construção descontrolado, com preços exorbitantes.
Em 2020, o país entrou no que ficou conhecido como "a era dos 10.000 yuans (1.318 euros, 1.548 dólares)", referindo-se ao fato de o preço médio por metro quadrado ter permanecido acima desse valor durante vários meses consecutivos, explica a Agência EFE em uma análise recente.
O "sonho chinês"
Um dos fatores importantes que contribuíram para a formação da bolha é cultural.
“A riqueza das famílias chinesas baseia-se em tijolos, cimento e fervor especulativo. Mas, do ponto de vista cultural, não existe apenas a aspiração de ser proprietário de um imóvel, mas também uma exigência social não escrita de que, por exemplo, ao casar, é preciso possuir uma propriedade”, explica Sam Lecornu, CEO e cofundador da Stonehorn Global Partners.
"Poucos chineses consideram o aluguel como primeira opção. Possuir um imóvel na China é, por definição, o equivalente ao sonho americano", acrescenta.
Há pouco mais de 20 anos, o setor imobiliário chinês não existia
"Durante grande parte da segunda metade do século XX, a China era uma sociedade predominantemente de aluguel público, onde a propriedade privada representava menos de 30%. A habitação era considerada um benefício de bem-estar social, fornecido com pesados subsídios pelo governo socialista", afirma Youqin Huang, professora do Departamento de Geografia e Planejamento da Universidade de Albany, EUA, em um estudo.
"No entanto, na década de 1990, a China lançou reformas para privatizar e comercializar seu sistema habitacional, como parte de sua transição de mercado", acrescenta ele, referindo-se ao processo de abertura que levou ao crescimento econômico explosivo do país, especialmente após sua entrada na Organização Mundial do Comércio em 2001.
Um investimento seguro
Outro fator que contribuiu para a baixa procura por imóveis residenciais durante anos foram as severas restrições ao investimento estrangeiro.
Os cidadãos chineses ficaram então apenas com o mercado interno.
"Se analisarmos os controles de capital existentes na China e os ativos nos quais o investimento é permitido, os imóveis são os preferidos. E muitos chineses possuem mais de um imóvel. Podem ter uma segunda ou até uma terceira casa", disse Lecornu à BBC Mundo.
O que muitas vezes diferencia este mercado de qualquer outro no mundo é que os compradores normalmente "pagam um depósito inicial equivalente a 50% do preço do imóvel ou até mesmo compram diretamente à vista", afirma o fundador da Stonehorn Global Partners.
O uso de empréstimos bancários, portanto, não é tão intenso quanto em outras grandes economias.
"Ao contrário do que aconteceu nos Estados Unidos com a chamada do subprime, os chineses não estão comprando suas casas em massa a crédito."
Então, como eles fazem isso?
O "banco dos pais"
Para os filhos homens, em particular, a responsabilidade recai sobre o "banco da mãe e do pai", apoiado pelo mercado matrimonial.
Devido à política do filho único, há cerca de 30 milhões de homens a mais do que mulheres à procura de um parceiro na China, de acordo com os dados oficiais mais recentes.
Os pais chineses sabem que as chances de seus filhos se casarem aumentam se eles possuírem uma casa.
"É costume o marido prover a casa", explicou Jieyu Liu, vice-diretora do Instituto SOAS da China, à BBC em 2017, quando foi revelado que 70% dos millennials (entre 19 e 36 anos) possuíam uma casa.
Muito econômico
"Como os salários dos jovens são muito baixos, espera-se que a família do marido assuma a responsabilidade de comprar uma casa em nome do filho ou de pagar a entrada. Muitas histórias de amor terminam em fracasso se os homens não puderem prover moradia para o casal", acrescentou ela.
Isso é agravado pelo fato de que, na velhice, os familiares muitas vezes passam a morar com os filhos.
Portanto, muitos veem esse investimento no nome de seu filho ou filha como um investimento no futuro de toda a família.
O "banco familiar" também é o primeiro recurso para quem procura uma segunda casa, já que recorrer aos pais, avós ou mesmo sogros não é incomum na cultura chinesa, que é muito frugal.
O Caso Evergrande
Impulsionado por todos esses fatores, nas últimas décadas o setor imobiliário cresceu com grandes lucros, que em alguns segmentos saíram do controle.
O setor imobiliário do gigante asiático começou a superaquecer no final da década de 1990, quando os reguladores da época deram carta branca às construtoras ansiosas por aproveitar o "boom" dos tijolos na China.
Empresas como a Evergrande começaram a expandir-se para os setores de alimentação, energia e até entretenimento, com a compra de um time de futebol, e ampliaram seus objetivos para incluir empreendimentos imobiliários no exterior.
Essa expansão foi alcançada por meio de empréstimos bancários ou financiada com depósitos de compradores de imóveis na China.
Os governos locais e o governo central desempenharam um papel fundamental nesse crescimento.
"Além de privatizar as habitações públicas existentes e acabar com a oferta de moradias subsidiadas para aluguel, o desenvolvimento de moradias privadas e a propriedade privada têm sido fervorosamente incentivados [pelo governo]", afirma o professor Huang em seu relatório.
Qualquer empresa ou organização que deseje desenvolver um projeto, seja ele residencial, industrial ou comercial, deve obter o direito de uso daquele terreno.
Esse direito de uso, no entanto, tem um prazo de validade; no caso de empreendimentos residenciais, é de 70 anos, após os quais o Estado pode renová-lo ou revogá-lo.
É por isso que as incorporadoras imobiliárias geralmente não compram terrenos e os mantêm sem construção por anos, enquanto seu valor aumenta, como acontece em outros países.
"O governo geralmente vende terras [o uso delas] seletivamente e, nesse processo, recebe dinheiro da venda da terra, que é uma importante fonte de receita governamental", continua Lecornu.
Além do fato de o setor imobiliário empregar milhões de pessoas na China, é correto afirmar que as autoridades em diferentes níveis tinham interesse na continuidade do modelo, acrescenta o especialista.
O papel dos bancos
Para entender a bolha e o possível efeito dominó da crise da Evergrande, o papel dos bancos, também controlados pelo Estado, é fundamental.
"Bancos, seguradoras e fundos chineses têm fornecido financiamento significativo nos últimos anos, e a grande exposição dos bancos chineses ao setor imobiliário é um dos riscos mais significativos que o sistema financeiro chinês enfrenta", afirma Eiko Sievert, diretor da agência de classificação de risco Scope Ratings.
A empresa reduziu suas expectativas de crescimento para a China de 9,3% para 8,6% em 2021, devido à "fragilidade do setor imobiliário chinês, que já desacelerou a atividade econômica nacional este ano", acrescenta.
Por isso, os analistas concordam que o potencial de agitação social gerado pelos mais de um milhão de casas inacabadas da Evergrande é um problema maior do que a própria dívida.
"O maior partido político do mundo também é o maior proprietário de imóveis na China. Ele tem um forte interesse em intervir e usar todo o seu poder para evitar mais distúrbios", afirma Lecornu, referindo-se ao que será o objetivo mais imediato de Pequim: garantir que os cidadãos não sofram e continuem a acreditar no "sonho chinês".
Foto da capa: Getty Images.
